Рынок недвижимости в России и г. Красноярске

Отличительные особенности рынка недвижимости являются:

-                     индивидуальность ценообразования;

-                     высокий уровень трансакционных издержек;

-                     важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков;

-                     высокая зависимость цен, доходности и рисков  от состояния регионально экономики;

-                     многообразие рисков;

-                     низкая ликвидность товара на рынке;

-                     слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.

В силу указанных причин рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ, что определяет особую важность его анализа при принятии экономических решений.

С другой стороны рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ. Это:

-                     труднодоступность достоверной информации;

-                     ограниченное число  аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутствие);

-                     многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.

С учетом указанных обстоятельств анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько и трудную задачу.

Именно в таком качестве она важна для формирования политики на рынке. Выделение сегментов позволяет сфокусировать внимание не на рынке в целом, а на его составной части и, исходя из этого определить либо особенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе рыночной нише), либо конкурентоспособности  объекта (если речь идет об отдельном объекте недвижимости). На рынке недвижимости сегментация может быть произведена по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному назначению объектов или даже по комплексу признаков.

Раз и всегда определенного основания для сегментации нет  и не может быть. Важно, чтобы она позволяла объединять действительно однородные объекты (и стоящие за ними группы потребителей), границы сегментов могли быть четко определены и выделение сегментов позволяло бы принимать экономически оправданные решения, лучше понимать поведение потребителей, грамотно выстраивать отношения с ними и в итоге обеспечивало бы успехи в продажах.

В качестве признаков, выбранных в качестве оснований для сегментации рынка могут быть взяты физические характеристики объектов недвижимости, за которыми стоят однородные группы приобретателей недвижимости.

Может быть избран и иной путь, когда в основу сегментации кладется классификация самих потребителей.

Например, на рынке помещений  коммерческого назначения  может быть целесообразным следующее разделение потенциальных потребителей:

1.                  Учреждения, страховые, финансовые организации: их деятельность непосредственно связана с потоком посетителей, во-первых; и, во-вторых, для  их нормального функционирования необходимы постоянные контакты как между собой  так и с органами власти. Отсюда они готовы заплатить более высокую арендную плату в непосредственном центре города, но территории, достаточно близкие к центру, однако не принадлежащие собственно к нему, им мало интересны.

2.                  Производственные организации: для некоторых из них важно иметь представительные офиса в центре города, однако рабочие офисы, в которых заняты только работники этих организаций, и тем более собственно производственные помещения, они предпочтут размещать на периферии с более низким уровнем арендной платы.

3.                  Торговые организации: их ориентации зависят от характера товаров (продовольственные, промышленные, для рядового посетителя, для элитных клиентов). Соответственно они ориентированы на пассажиропотоки разного качества и, исходя из них, строят свою политику по отношению к арендной плате.

Так, повышенный спрос со стороны торгующих организаций на здания участки. Расположенные в непосредственной близости к транспортным потокам, свидетельствует не просто о том, что местоположение как таковое влияет на доходность деятельности. Требования к местоположению могут быть разными в зависимости от характера торговли:

-                     для предприятий, торгующих продовольственными товарами, важна  из близость к местам проживания населения;

-                     для предприятий, торгующих элитными товарами, важно расположение поблизости от мест расположения учреждений либо на транспортных магистралях:

-                     для предприятий, торгующих ограниченным набором «ходовых» товаров, существенна близость к маршрутам общественного транспорта и пр.

в свою очередь ранок офисных помещений для первой группы потребителей недвижимости может быть сегментирован уже по качеству предлагаемых на рынке объектов.

Таким образом, критерии сегментации не могут быть заданы априори и навсегда затвержены. Главное в том, чтобы представители сегмента действительно представляли собой однородное по своим представителями и требования сообщество потребителей  и являлись достаточным множеством для выявления закономерных тенденций в их поведении.

И, напротив, если  речь  идет о рабочих офисах, то здесь позиции банков и промышленных предприятий могут существенно разойтись и объединение их в рамках одного сегмента представительства уже мало оправданным.

Сегментация рынка является основной для следующего этапа исследования рынка – позиционирования, объектом которого может быть как фирма и ее услуги, так и отдельный объект недвижимости.

Позиционирование – отнесение какого-либо продукта к определенному сегменту рынка, а также определение и «высвечивание» его места в рамках сегмента.

В качестве продукта при этом может выступать и объект недвижимости, и предлагаемая клиентам услуга, и, наконец, сама фирма.

Позиционируя продукт, предприниматель должен показать его место на рынке (принадлежность к определенному сегменту) и одновременно его отличие от уже имеющихся на рынке, те его достоинства, которые отсутствуют у аналогичных объектов, его «изюминку».

Как и сегментация, позиционирование имеет двоякое значение. Во-первых, определение места продукта на рынке является основанием для разработки концепции продвижения объекта на рынок – определение каналов продвижения, способов и средств рекламы, разработки ценовой политики. Во-вторых, позиционирование направлено на клиента и призвано сформировать у него определенный образ продукта.

Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта – все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи – принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю.

Их значение состоит прежде всего в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов, что может кратко выражено в виде следующей простейшей формулы:

Качество = цене = потребителю.

Например, на первичном рынке недвижимости, выделяя определенный сегмент рынка в качестве сферы своей активности, застройщик-предприниматель должен выявить тот уровень требований, который потребители предъявляют к продукту (например, к характеристикам квартиры), исходя из этого принять те или  иные технические и градостроительные решения, определить стоимостные характеристики, сравнить их с возможностями потенциальных приобретателей. Реально эта операция может проводится несколько раз для того, чтобы сбалансировать все составляющие приведенной выше формулы.

Использование сегментации как инструмента при формировании модели поведения предпринимателя позволяет рационализировать свое экономическое поведение, избежать лишних издержек, правильно избрать способы продвижения своего продукта.

1.5 Определение рыночной цены жилья на вторичном рынке

Рыночная стоимость недвижимости – это наиболее вероятная цена, за которую будет продан конкретный объект на открытом рынке, при соблюдении условий частной сделки.

Самым распространенным видом стоимости, определяемым оценщиками согласно большинству заказов на оценку недвижимого имущества, является рыночная стоимость.

Необходимым условием существования рыночной стоимости является наличие рынка объектов, аналогичным оцениваемому. В случае отсутствия указанного фактора оценщиком используется отличная от рыночной база оценки, что ведет к изменению вида стоимости.

Рыночная стоимости отражает взаимодействие продавцов, покупателей и инвесторов на рынке недвижимости. Для получения достоверной оценки рыночной стоимости объекта оценщик должен иметь полную информацию о рынке, на котором предлагается данная недвижимость.

Итак, рыночная стоимость объекта  недвижимости – это наиболее вероятная цена в денежном выражении, за которую имущество перейдет на открытом рынке от добровольного продавца к добровольному покупателю на дату оценки в условиях конкуренции среди продавцов и покупателей и при  соблюдении всех условий чистой (нормальной, равновесной) сделки.

2.  Анализ рынка недвижимости в г. Красноярске

На красноярском рынке недвижимости затишье. Стоимость квартир в новостройках остается неизменной, а "вторичка" дешевеет. По словам некоторых специалистов, для лета такая стагнация является закономерным явлением, и обычно этот процесс заканчивается в сентябре резким скачком цен. Но специалисты не исключают и дальнейшего падения цен.

Генеральный директор компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» напротив, не считает существующее состояние рынка недвижимости стагнацией. Операции с жильем не прекратились - сократилось их количество. Прекратилось завышение цен в некоторых его сегментах. Именно из-за этого клиенты снизили свою активность и заняли выжидающую позицию. Если рынок постоянно идет в гору, то рано или поздно это закончится, скорее всего, снижением, когда галопирующий рост цен сменится апатией. Поэтому сейчас рынок находится в стадии стабилизации. По расчетам специалистов компании, сейчас средняя удельная цена на рынке 40 000 рублей за метр.

В Центре недвижимости «ИЖИ» рассказали, что цены на вторичное жилье понижаются, а на квартиры в новостройках они зафиксированы. Возможно, в ближайшем будущем будет повышение стоимости, так как начинает расти спрос на квартиры, стали появляться покупатели и заявки.

У застройщиков ситуация практически такая же. Обычно ими принимаются решения о корректировке цен после консультаций с риэлторами.

Главный специалист по маркетингу строительной компании «Монолитхолдинг» подтвердил, что сейчас действительно стоимость одного квадратного метра пока вообще не меняется. А давать сейчас какие-то прогнозы будет не совсем правильно. «Если каждый участник рынка будет сам по себе делать какие-то прогнозы, это будет не очень корректно. Нужно знать, какие ходы будут предпринимать банки, риэлторы. Нам как застройщикам необходимо свести все данные воедино и только тогда выдать прогноз. Необходимо дождаться, по крайней мере, сентября».

У строительной компании «Сибагропромстрой» цены на квартиры также остаются прежними. На данный момент стоимость одного квадратного метра в «Сибагропромстрое» составляет от 30 до 45 тысяч рублей.

Можно сделать вывод, что такая неопределенность сохранится до конца лета, и только в сентябре мы узнаем, в какую сторону начнут меняться цены на рынке недвижимости.

В 2007 г. Красноярский край продемонстрировал весьма существенную динамику повышения цен на жилье – только по официальным данным в регионе стоимость 1 кв.м жилья выросла более чем наполовину. По данным участников рынка, рост цен в Красноярске был гораздо более существенным и составил свыше 70% за год. Основными факторами роста цен стали развитие ипотеки и приход в регион московских инвесторов. Несмотря на то, что пока инвесторы проявляют интерес в основном к рынку коммерческой недвижимости, их действия спровоцировали рост спроса на жилую недвижимость, что на фоне недостаточного объема предложения привело к подорожанию жилья. Тем не менее, несмотря на существенный рост цен, уровень цен в Красноярске далек от столичных показателей (квадратный метр жилья стоит примерно в 2,5 раза дешевле). В рейтингах компании Красноярский край вошел во вторую десятку регионов по уровню цен на жилье. 

Сразу оговоримся, что стоимость 1, 2, 3 или 4-хкомнатной квартиры является обобщенной величиной и не может указывать точных значений. Прилагаемый график лишь отражает общие тенденции рынка недвижимости в Красноярске. Т.к. однокомнатной квартирой может быть хрущевка площадью 33 кв. метра и ею же может быть квартира бизнес-класса площадью 60 кв. метров. Соответственно, стоимость одного квадратного метра у них будет сильно отличаться.
На сегодняшний день в продаже экспонированы в основной массе однокомнатные «хрущевки» и «улучшенки» площадью 32-33 кв. метра и квартиры новой планировки («НП») площадью от 35 до 42 кв. метров. Учитывая наименьшую стоимость 1-комн. квартир в денежном выражении, эти квартиры косвенно являются наиболее доступными. Соответственно при более высоком спросе стоимость 1 кв. метра на 1-комн. квартиры наиболее высокая. По этой же причине в прошлом году стоимость кв. метра в «гостинке» площадью 18 кв. метров в некоторых случаях доходила до 100 тысяч рублей, что соответствовало цене кв. метра в элитной квартире в центре. Основная масса 2-комн. квартир представлена квартирами старых серий площадью 40-46 кв. метров и квартирами 97 серии (НП) площадью около 54 кв. Трехкомнатными в наиболее массовом предложении является площадь хрущевок-улучшенок от 45 до 60 квадратов и квартир НП 66-70 кв. метров.
Из четырехкомнатных квартир следует отметить наиболее массовое предложение квартир НП площадью 75 – 85 кв. метров. По нашим данным предложение квартир в процентном соотношении на сегодняшний день выглядит следующим образом:

1 комн. – 30%
2 комн. – 30%
3 комн. – 18%
4 комн. – 7%