Государственная регистрация сделок с недвижимостью

2.2 Порядок действия сторон  при государственной регистрации  сделок с недвижимостью 

Порядок государственной  регистрации сделок с недвижимостью в общих чертах определен в соответствующей главе Закона «О государственной регистрации…» (Глава III).

В соответствии с п.1 ст.12 Закона, права на недвижимое имущество  и сделки с ним подлежат государственной  регистрации в Едином государственном  реестре прав.

Государственная регистрация  прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Порядок проведения государственной  регистрации прав определен в  ст.13 Закона «О государственной регистрации. Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

- прием документов, необходимых  для государственной регистрации  прав и отвечающих требованиям  настоящего Федерального закона, регистрация таких документов  с обязательным приложением документа  об оплате регистрации;

- правовая экспертиза  документов и проверка законности  сделки;

- установление отсутствия  противоречий между заявляемыми  правами и уже зарегистрированными  правами на данный объект недвижимого  имущества, а также других оснований  для отказа или приостановления  государственной регистрации прав;

- внесение записей в  Единый государственный реестр  прав на недвижимое имущество  при отсутствии указанных противоречий  и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

-совершение надписей  на правоустаналивающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Обязательным является подача заявления на регистрацию, документов, а также квитанции об оплате государственной  регистрации.

С заявлением о государственной  регистрации ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может  проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные  права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по нотариально  удостоверенной доверенности. Например, для регистрации договора аренды недвижимого имущества может  обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Представленные на государственную регистрацию договора документы регистрируются в книге учета входящих документов под одним номером (независимо от того, представили ли одно заявление несколько лиц, участвующих в договоре на той или иной стороне, или каждое из них представило отдельное заявление).

Представленные на государственную регистрацию перехода права документы также регистрируются в книге учета входящих документов под одним номером (независимо от того, представили ли одно заявление несколько лиц, участвующих в договоре на той или иной стороне, или каждое из них представило отдельное заявление).

В соответствии со статьей 16 Закона заявителю выдается расписка в получении документов на государственную  регистрацию, в которую включаются: дата представления документов, перечень подлинных экземпляров документов и их копий с указанием наименования документов, реквизитов, количества листов в каждом документе, номера книги учета входящих документов и порядкового номера записи в книге учета входящих документов, копия которой помещается в соответствующее дело правоустанавливающих документов (пункт 14 Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 24 декабря 2001 г. №343[1]).

Расписка в получении  документов на государственную регистрацию  выдается каждому заявителю. При  этом если заявителем одновременно были представлены документы и на государственную  регистрацию договора, и на государственную  регистрацию перехода права, то заявителю  может быть выдана одна расписка в  получении всех представленных документов со ссылкой на соответствующие порядковые номера записей в книге учета  входящих документов.

В соответствии с п.3. ст.13 Закона «О государственной регистрации…», государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и  документов, необходимых для государственной  регистрации.

Государственная регистрация  перехода права удостоверяется свидетельством о государственной регистрации  права. Свидетельство о государственной регистрации права заполняется и выдается в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП и Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 18 сентября 2003 г. N 226[2].

Если одновременно с государственной  регистрацией права покупателя было зарегистрировано ограничение (обременение) его права, в выдаваемое покупателю свидетельство о государственной  регистрации права вносятся сведения о наличии зарегистрированного  ограничения (обременения) права.

Датой государственной регистрации  прав является день внесения соответствующих  записей о правах в Единый государственный  реестр прав.

Отказ в государственной  регистрации прав либо уклонение  соответствующего органа от государственной  регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный  суд.

[1] Приказ Минюста РФ от 24 декабря 2001 г. N 343 "Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации. - 2002 г. - №2.

[2] Приказ Минюста РФ от 18 сентября 2003 г. N 226 "Об утверждении Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах" // Новые законы и нормативные акты. - 2003 г. - №43.

3.1 Государственная регистрации купли-продажи недвижимости

Легальное определение договора купли-продажи недвижимого имущества  закреплена в ст.549 ГК РФ – это  соглашение, по которому продавец обязуется  передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

По общему правилу, договор продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит и считается заключенным с момента его подписания (ст.550 ГК РФ, п.3 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости[1]).

Государственной регистрации  подлежит лишь переход права собственности по договору (ст.551 ГК РФ).

Однако в отдельных, особо  сложных случаях, когда требуется  осуществить государственный контроль, как за самой сделкой, так и  за переходом прав по ней, законом  предусмотрена государственная  регистрация и сделки, и прав по этой сделке[2].

К таким случаям относятся - регистрация договора и перехода права собственности по договору продажи жилого помещения (ст. 558, 551 ГК РФ) или предприятия (ст. 560, 564 ГК РФ).

Таким образом, например, договор  купли-продажи нежилого помещения  не подлежит государственной регистрации. Приведем пример из практики:

«Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли-продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в  полном объеме. При рассмотрении спора  судом установлено, что сумма  основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании  пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован  в установленном порядке, то есть не вступил в законную силу. В  этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.

Апелляционная инстанция  не согласилась с решением суда и  удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором.

При этом апелляционная инстанция  обоснованно сослалась на следующие  обстоятельства.

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента  его заключения. В статье 433 Кодекса  указано, что договор, подлежащий государственной  регистрации, считается заключенным  с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли-продажи предприятия (статья 560). Кодекс не предусматривает  обязательной государственной регистрации  сделок купли-продажи иных, кроме  указанных, видов недвижимого имущества.

Регистрация перехода права  собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли-продажи.

Поэтому договор купли-продажи  здания следует считать заключенным  с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса, а не с момента государственной регистрации»[3].

Как видно из примера, такой  договор вступает в юридическую  силу с момента его подписания, тогда как договор продажи  жилого помещения подлежит государственной  регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 2 ст.558 ГК РФ).

Договор продажи и переход  права считаются зарегистрированными  со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный  реестр прав (п. 3 ст.2, п.7 ст.16 Закона «О государственной регистрации…»).

На практике зачастую возникает  вопрос: в какой последовательности регистрируются договор и переход права?

В соответствии с п.13 Инструкции «о порядке государственной регистрации  договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые  помещения», если условия договора продажи и выраженное в заявлениях о государственной регистрации  договора продажи и перехода права  желание сторон договора продажи  допускают государственную регистрацию  договора продажи и перехода права  одновременно, то документы, необходимые  для государственной регистрации  перехода права, могут быть представлены одновременно с документами, необходимыми для регистрации договора продажи.

В любом случае представляются отдельные заявления на государственную  регистрацию договора продажи и  на государственную регистрацию  перехода права, а также документы  об оплате государственной регистрации  договора продажи и перехода права.

На практике может возникнуть ситуация, когда сделка проходит регистрацию, а затем, стороны отказываются по тем или иным причинам от дальнейшего ее исполнения, договор не исполняется и переход права собственности не регистрируется. В таком случае факт, что сделка была зарегистрирована – является препятствием для дальнейшего оборота недвижимости в качестве объекта купли-продажи. Приведем пример из практики:

«Строительная организация  обратилась в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.

Из представленных документов следовало, что строительная организация, являющаяся собственником нескольких жилых квартир в построенном  ею жилом доме, подписала договор  купли-продажи одной из этих квартир  с акционерным обществом. Учреждение юстиции отказало в регистрации  на том основании, что ранее им уже был зарегистрирован договор  купли-продажи той же квартиры, заключенный  между упомянутой выше строительной организацией (продавцом) и индивидуальным предпринимателем (покупателем).

В обоснование предъявленного требования строительная организация, не оспаривая факта заключения договора купли-продажи той же квартиры с  другим покупателем, ссылалась на то, что, хотя договор купли-продажи  был зарегистрирован в установленном  порядке, переход права собственности  на нее к покупателю не был зарегистрирован. Строительная организация оставалась собственником квартиры и имела  право распорядиться ею, заключив новый договор купли-продажи. Следовательно, учреждение юстиции было обязано  зарегистрировать новый договор  купли-продажи.

Арбитражный суд первой инстанции  в иске отказал, указав, что в соответствии с требованиями статьи 12 Закона о  государственной регистрации и Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.98 N 219, в Единый государственный реестр прав вносятся записи о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и регистрационные записи о прекращении сделок. Единый государственный реестр прав должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременениях этих прав и о сделках с таким имуществом. Наличие в Едином государственном реестре прав записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало сторонам нового договора купли-продажи в его государственной регистрации»[4].

Таким образом, для того, чтобы избежать описанных проблем, истец должен был подать заявление  о исключении из реестра регистрационной информации о сделке.

Важно подчеркнуть, что договор  продажи доли в праве общей  долевой собственности на жилое  помещение, а также переход доли в праве общей долевой собственности  на жилое помещение, приобретаемой  на основании договора продажи доли, также подлежат государственной  регистрации (ст.251 ГК РФ).

Если права продавца на отчуждаемое жилое помещение  обременены правами третьих лиц  и в соответствии с законодательством  Российской Федерации данное обременение сохраняется при переходе права к новому правообладателю (например, ст.38 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"[5], то в записи листов подраздела III Единого государственного реестра прав вносятся соответствующие изменения.

При этом если на основании  законодательства Российской Федерации  в указанных в настоящем пункте случаях необходимо получение согласия лица, в пользу которого установлены  обременения права продавца (например, статья 37 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статья 604 Кодекса), то на государственную регистрацию  договора продажи представляется такое  согласие (пункт 3 статьи 9, пункт 1 статьи 13, пункт 2 статьи 17 Закона).

При продаже жилых помещений  на публичных торгах, в том числе  в порядке обращения взыскания  на арестованное имущество, продавцом  имущества должника выступает специализированная организация, имеющая право совершать  сделки с недвижимостью, с которой  заключен договор о проведении публичных  торгов (статьи 54, 62 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №119-ФЗ "Об исполнительном производстве"[6].

На практике зачастую возникает  вопрос: подлежит ли государственной  регистрации смешанный договор  с элементами купли-продажи недвижимости? Или часть такого договора? Или  же он не подлежит регистрации?

Проиллюстрируем примером из практики:

«Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный  суд с иском к закрытому  акционерному обществу о признании  договора незаключенным и возврате суммы аванса.

Из представленных суду документов следовало, что общество с ограниченной ответственностью заключило с закрытым акционерным обществом договор, по которому последнее продало ему предприятие (имущественный комплекс) и обязалось поставить новое оборудование для использования на этом предприятии, а покупатель уплатил аванс в счет своих обязательств по оплате предприятия и оборудования.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что  в соответствии с пунктом 3 статьи 560 ГК РФ договор купли-продажи предприятия  подлежит обязательной государственной  регистрации и считается заключенным  с момента такой регистрации.

Ответчик (продавец) возражал против заявленных исковых требований, указывая на то, что заключенный  договор содержит элементы двух договоров: купли-продажи предприятия и поставки оборудования. Согласно статье 421 ГК РФ к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих  частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном  договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. ГК РФ устанавливает обязательность государственной регистрации договора купли-продажи предприятия, но не предъявляет  такого требования к договорам поставки. Поэтому смешанный договор является незаключенным только в части  обязательств по договору купли-продажи  предприятия.

Арбитражный суд первой инстанции  иск удовлетворил, указав в решении, что в соответствии с пунктом 3 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить  договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных  законом или иными правовыми  актами (смешанный договор). Смешанный  договор, содержащий элементы разных договоров, устанавливает единую совокупность обязательств. Заключенный сторонами  договор представляет собой смешанный  договор, так как в нем стороны  соединили условия разных гражданско-правовых договоров и связали осуществление своих прав и обязанностей, предусмотренных одним из этих договоров, с осуществлением прав и обязанностей, предусмотренных другим договором. Поскольку пункт 3 статьи 560 ГК РФ устанавливает обязательную государственную регистрацию договора купли-продажи предприятия, это требование распространяется и на смешанный договор, содержащий элементы договора купли-продажи. При отсутствии такой регистрации весь смешанный договор должен считаться незаключенным, а не только в части обязательств по купле-продаже предприятия».

Таким образом, поскольку  заключенный сторонами смешанный  договор, содержащий элементы договора купли-продажи предприятия как  имущественного комплекса, подлежащего  обязательной государственной регистрации, и договора поставки оборудования, устанавливает единую совокупность обязательств, то такой смешанный  договор подлежит обязательной государственной  регистрации, при отсутствии которой  должен считаться незаключенным.

[1] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г. - №1

[2] Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Под общ. ред. П.В.Крашенинникова) - М.: Спарк, 1999 г.

[3] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г. - №1.

[4] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - 2001 г. - № 4.

[5] Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 20 июля 1998 г. - №29. - Ст. 3400.

[6] Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 28 июля 1997 г. - №30. - Ст. 3591.

3.2 Государственная регистрация  аренды недвижимого имущества 

Договор аренды в соответствии со ст.606 ГК РФ представляет собой соглашение, по которому арендодатель обязуется  предоставить арендатору имущество  за плату во временное владение и (или) пользование.

Долгое время регистрация  договора аренды недвижимого имущества  была окутана спорами и теоретическими дискуссиями.

Проблема вытекала из следующих  норм. В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ государственной регистрации  подлежат право собственности и  другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Перечень вещных прав содержится в п.1 ст.216 ГК РФ, и в него не входит право аренды. Последнее может быть признано ограничением права собственности, но при этом нет необходимости регистрировать право аренды отдельно от договора аренды. Заключенный договор аренды является ограничением права собственности. К тому же в п.3 ст.26 Закона «О государственной регистрации…» говорится о том, что именно договор аренды помещения или части помещения, а не право регистрируется как обременение прав арендодателя. Пункт 1 ст.4, а также абз.6 п.6 ст.12 Закона «О государственной регистрации…» предусматривают регистрацию аренды как ограничения (обременения), но не права аренды[1].

В п. 2 ст.609 ГК РФ также установлена  обязанность регистрировать не право аренды, а договор аренды недвижимого имущества. В соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Таким образом, Гражданский кодекс РФ не требует регистрировать право аренды.

Как видим, возникает определенное несоответствие между положениями  Гражданского кодекса РФ и Закона «О государственной регистрации…», что ведет к различному толкованию перечисленных норм и применению их на практике. Чтобы устранить  эти недоразумения, необходимо либо внести соответствующие изменения  в ГК РФ, либо привести в соответствие с ГК РФ ст.26 Закона, установив обязательность государственной регистрации лишь договора аренды. Второй вариант, на наш  взгляд, предпочтительнее.

В пункте 6 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением  Закона «О государственной регистрации…», разъяснено, что положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации  права аренды недвижимого имущества. Регистрация обременения вещных прав арендодателя производится на основании ст.26 Закона только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества. Регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

Итак, государственная регистрация  аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Согласно п.2 ст.651 ГК РФ в  случае аренды здания или сооружения подлежат государственной регистрации  договоры аренды, заключенные на срок не менее года.

Как следует из Информационного  письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. №53[2] к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.

Как мы уже подчеркнули, как  следует из положений Закона, договор  аренды здания (сооружения) подлежит государственной  регистрации только в тех случаях, когда срок его действия составляет год и более. В этой связи на практике зачастую возникают споры. Приведем пример:

«Одна из сторон обратилась в арбитражный суд с иском  о признании договора аренды незаключенным.

Из представленных суду документов следовало, что между сторонами  был подписан договор аренды здания сроком на шесть месяцев, но стороны  распространили действие договора на их отношения, существовавшие в течение года до подписания договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что  фактически срок действия договора аренды составил более одного года и, следовательно, в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор подлежал государственной  регистрации. Однако договор не был  зарегистрирован и поэтому не может считаться заключенным.

Арбитражный суд первой инстанции  в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям.

Срок аренды был указан сторонами в договоре и составлял  менее одного года. Согласно пункту 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими  договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Таким образом, из содержания пункта 2 статьи 425 ГК РФ следует, что  наличие в договоре названного условия  не влияет на определение момента, с  которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его  действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и  срок его действия определяются в  соответствии с общими положениями  ГК РФ.

На этом основании арбитражный  суд признал, что для целей  государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды. Поэтому договор  аренды здания следует считать заключенным  на срок, указанный в договоре, т.е. на шесть месяцев. Поскольку в  силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ данный договор  не подлежал государственной регистрации, нет оснований для признания  его незаключенным».

Таким образом, если стороны  установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются  к их отношениям, существовавшим в  течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.

Отдельно необходимо остановиться на случаях продления договора аренды.

Договор аренды здания, возобновленным на неопределенный срок, не нуждается  в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ государственной регистрации  подлежит договор аренды здания, заключенный  только на срок не менее одного года.

При продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее  одного года, на такой же срок после  окончания первоначального срока  аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который  не подлежит государственной регистрации  в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ[3].

Если в вышеуказанных  случаях договора не подлежат государственной  регистрации, то в нижеприведенном  примере, обязательна регистрация  дополнительного соглашения:

«Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском  к арендатору о взыскании арендной платы, исходя из ее размера, указанного в зарегистрированном договоре аренды.

Из представленных суду документов следовало, что акционерное общество купило здание, часть нежилых помещений  которого были сданы предыдущим собственником  здания в аренду на 10 лет на основании  зарегистрированного в установленном  порядке договора аренды. В дальнейшем арендатор уведомил акционерное  общество, что между ним и предыдущим собственником здания было заключено  соглашение об уменьшении размера арендной платы.

В обоснование иска акционерное  общество сослалось на то, что соглашение о внесении изменений в договор  не было зарегистрировано и, следовательно, должно считаться незаключенным.

Арбитражный суд первой инстанции  в иске о взыскании арендной платы  в размере, указанном в зарегистрированном договоре, отказал, указав на то, что  согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается  в той же форме, что и договор. Соглашение об изменении договора аренды было заключено в простой письменной форме путем составления единого  письменного документа, т.е. в той  же форме, что и сам договор. Однако требование пункта 2 статьи 651 ГК РФ об обязательной государственной регистрации  договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не распространяется на соглашение об изменении размера арендной платы по договору аренды, так как государственная регистрация не является элементом формы этого договора. Поскольку пункт 1 статьи 452 ГК РФ не предусматривает обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений или дополнений в договоры, подлежащие государственной регистрации, то такие соглашения не нуждаются в регистрации.

Суд кассационной инстанции  решение отменил и иск о  взыскании арендной платы в размере, определенном согласно условиям зарегистрированного  договора аренды, удовлетворил по следующим  основаниям. Договор аренды здания регистрируется как порождаемое  данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно пункту 1 статьи 453 ГК РФ при  изменении зарегистрированного  договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что  означает изменение зарегистрированного  обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор  аренды здания изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ должно считаться незаключенным  до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке».

Таким образом, соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также  подлежит обязательной государственной  регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Важно подчеркнуть, что соглашение о переводе долга по договору аренды здания, подлежащему государственной  регистрации, также подлежит государственной  регистрации и при отсутствии ее считается незаключенным.

Если в аренду сдается  земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную  регистрацию прав, прилагается кадастровый  план земельного участка с указанием  части его, сдаваемой в аренду.

Согласно Федеральному закону «Об обороте сельскохозяйственных земель» от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ[4] в аренду могут быть переданы земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет.

Может ли быть зарегистрирована доля в праве аренды?

Приведем пример из практики:

«Гаражно-строительный кооператив "Жулебино-7" обратился в Арбитражный  суд города Москвы с иском к  Москомрегистрации о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 27.12.01 N М-04-020243, заключенного между Московским земельным комитетом (далее - Москомзем) и истцом, и об обязании ответчика совершить такую регистрацию.

Исковые требования мотивированы тем, что заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне  арендатора является правом, а не обязанностью арендатора. Кроме того, истец считает  заключение такого договора нецелесообразным и технически невозможным.

Решением суда первой инстанции  от 18.07.02 отказ в государственной  регистрации признан незаконным. Суд обязал ответчика зарегистрировать представленный договор аренды от 27.12.01 N М-04-020243, поскольку, по мнению суда, доводы ответчика, приведенные в обоснование  отказа в регистрации, основаны на ошибочном  толковании пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Постановлением суда апелляционной  инстанции от 25.09.02 решение оставлено  без изменения.

Федеральный арбитражный  суд Московского округа постановлением от 03.12.02 оставил решение и постановление  без изменения.

В заявлении о пересмотре в порядке надзора решения  суда первой инстанции, постановлений  судов апелляционной и кассационной инстанций Москомрегистрация ссылается на то, что указанные судебные акты приняты с нарушением норм действующего законодательства, поэтому подлежат отмене.

Проверив обоснованность содержащихся в заявлении доводов, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене по следующим  основаниям.

Как установлено судами, ответчик отказал истцу в государственной  регистрации договора аренды земли  исходя из абзаца третьего пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним", признав договор, представленный на регистрацию, не соответствующим  по форме и содержанию требованиям  пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса  Российской Федерации в части  множественности лиц на стороне  арендатора.

Согласно статье 13 названного Закона при проведении государственной  регистрации должна осуществляться правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

Статьей 17 Закона установлено, что основанием для государственной  регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого  имущества, совершенные в соответствии с законодательством.

Договор, представленный на государственную регистрацию, заключен Москомземом с ГСК "Жулебино-7", то есть только с одним из арендаторов. Основанием для его заключения послужило распоряжение префекта Юго-Восточного административного округа города Москвы от 31.10.2000 N 2753 (с изменениями от 16.04.01 N 964), устанавливающее гаражно-строительному кооперативу "Жулебино-7" долю в размере 920/1000 в праве пользования земельным участком площадью 1,283 гектара, расположенным по адресу: Москва, ул. Привольная, вл. 2, стр. 1, 2, 3, на условиях аренды сроком на 49 лет для эксплуатации гаражного комплекса.

Предметом договора аренды от 27.12.01 N М-04-020243 является земельный  участок общей площадью 12 830 кв. метров, относительно которого арендатору установлена  доля в размере 920/1000 в праве аренды указанного участка.

Между тем такой объект аренды не отвечает требованиям, установленным  статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в аренду могут передаваться земельные участки  и другие обособленные природные  объекты, а не доли в праве аренды на них.

В соответствии с пунктом 3 статьи 129 названного Кодекса земля  и другие природные ресурсы могут  отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами  в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле  и других природных ресурсах.

Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся  в государственной или муниципальной  собственности и на которых расположены  здания, строения, сооружения, установлен Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 36 этого Кодекса в случае, если здание (помещение в нем), находящееся  на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют  право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность  или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим  Кодексом, федеральными законами.

Другой порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся  в государственной или муниципальной  собственности, в настоящее время  законодательством не установлен, что  исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.

Поскольку спорный земельный  участок является неделимым, а находящиеся  на нем строения и сооружения принадлежат  разным собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них  права пользования землей является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Представленный на государственную  регистрацию договор аренды от 27.12.01 N М-04-020243 не соответствовал указанным  требованиям, поэтому Москомрегистрация отказала в его регистрации правомерно.

Таким образом, решение суда первой инстанции, постановления судов  апелляционной и кассационной инстанций, удовлетворивших исковые требования, нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, поэтому в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации подлежат отмене.

Учитывая изложенное и  руководствуясь статьей 303, пунктом 3 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Президиум  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил: решение суда первой инстанции от 18.07.02, постановление  суда апелляционной инстанции от 25.09.02 Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-15920/02-96-77 и постановление  Федерального арбитражного суда Московского  округа от 03.12.02 по тому же делу отменить.

Гаражно-строительному кооперативу "Жулебино-7" в иске к Московскому  городскому комитету по государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним о признании  незаконным отказа в государственной  регистрации договора аренды земельного участка от 27.12.01 N М-04-020243, заключенного между Московским земельным комитетом и истцом, и об обязании ответчика совершить такую регистрацию отказать»[5].

Таким образом, суд, отказывая  в иске о признании незаконным отказа в государственной регистрации  договора аренды земельного участка, исходил  из того, что действующим законодательством  предусмотрена возможность сдачи  в аренду земельных участков и  других обособленных природных объектов, а не долей в праве аренды на них, что в данном случае просил зарегистрировать истец.

[1] Рузакова О.А. Проблемы государственной регистрации в гражданском праве Законодательство. - N 2. - февраль 2002 г. – с .19.

[2] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53 // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - 2001 г. - №4.

[3] Там же.

[4] Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 29 июля 2002 г. - №30. - Ст. 3018.

[5] Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 2003 г. N 12168/02 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2003 г. - №11.

3.3 Государственная регистрация  иных сделок с недвижимостью 

Недвижимость выступает  в качестве объекта множества  сделок: безвозмездного пользования, дарения  и мены, ипотеки и т.д. Рассмотрим особенности регистрации ряда сделок, наиболее часто заключаемых на практике.

В ближайшие годы, в связи  с развитием отношений ипотек в Российской Федерации, станет массовой государственная регистрация ипотеки.

В этой связи Минюстом РФ совместно с Госстроем РФ и  ФКЦБ РФ была разработана и принята  Инструкция о порядке регистрации  ипотеки жилого помещения, возникшей  в силу закона или договора, а  также о порядке регистрации  смены залогодержателя в связи  с переходом прав требований по ипотечным  кредитам, (утверждена приказом Минюста  РФ, Госстроя РФ и ФКЦБ РФ от 16 октября 2000 г. N 289/235/290).

Итак, каковы особенности  государственной регистрации ипотеки?

На основании ст.334 ГК РФ залог возникает либо в силу договора, либо на основании закона при наступлении  указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое  имущество и для обеспечения  исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

В соответствии с пунктом 2 статьи 74 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"[1] не допускается ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в связи с чем ипотека может быть установлена на жилые помещения, которые принадлежат гражданам и юридическим лицам на праве собственности (п. 1 ст.6, п. 1 ст. 74 Закона об ипотеке).

На основании п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Договор об ипотеке подлежит обязательному нотариальному удостоверению  и государственной регистрации. Договор об ипотеке считается  заключенным и вступает в силу с момента его государственной  регистрации (п.1 и 2 ст.10 Закона об ипотеке).

В соответствии с Законом  «О государственной регистрации…»  регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной  регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество.

К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается  договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.

Определенные особенности  законодатель связывает с государственной  регистрацией ипотеки, возникшей на основании закона (при отчуждении жилого помещения под выплату  ренты (статья 586 ГК РФ), с условием пожизненного содержания с иждивением (статья 601 ГК РФ), при заключении договора купли-продажи  жилого помещения с оплатой в  рассрочку, если иное не предусмотрено  договором (статья 488 ГК РФ), при заключении договора купли-продажи жилого помещения  за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 77 Закона об ипотеке), а также в иных случаях, предусмотренных законом), осуществляется одновременно с государственной регистрацией права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д.)

При государственной регистрации  ипотеки, возникшей на основании  закона, не требуется представления  в учреждение юстиции по регистрации  прав соответствующего (отдельного) заявления. Такая регистрация производится без оплаты (п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке).

Особенностям регистрации  права на недвижимое имущество и  сделок с ним в кондоминиумах, наряду со ст.23 Закона «О государственной  регистрации…», а также ФЗ «О товариществах  собственников жилья» посвящены:

- Инструкция о порядке  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним в кондоминиумах  (утв. приказом Минюста РФ от 27 июня 2003 г. N 152) (с изменениями от 19 ноября 2003 г.);

- Методические рекомендации  о порядке государственной регистрации  права общей собственности на  недвижимое имущество, утверждены  приказом Минюста РФ от 25 марта  2003 г. N 70[2];

- Методические рекомендации  по порядку проведения государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним,  утверждены приказом Минюста  РФ от 1 июля 2002 г. N 184[3].

Кондоминиум представляет собой  единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, РФ, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности (ст.1 Федерального закона «О товариществах собственниках жилья»).

Исходя из п. 1 ст. 9 названного Закона доля каждого домовладельца  в праве общей долевой собственности  на общее имущество в кондоминиуме пропорциональна доле принадлежащих  ему помещений в кондоминиуме, если решением общего собрания домовладельцев или иным соглашением участников долевой собственности на общее  имущество не установлено иное.

На основании статьи 5 Федерального закона в состав кондоминиума могут входить объекты:

- одно здание, или его  часть, или несколько зданий, в  которых помещения принадлежат  различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным  участком в установленных границах, пешеходными, транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними  зелеными насаждениями и другими  подобными объектами;

- несколько компактно  расположенных зданий или сооружений - односемейных, садовых или дачных  домов с приусадебными участками  или без них, гаражей и других  объектов, объединенных общим земельным  участком и элементами инфраструктуры (п.1 ст. 5 Федерального закона).

Кондоминиум может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел (пункт 2 статьи 5 Федерального закона).

Общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права  собственности домовладельцев на помещения  в кондоминиуме (п.3 ст.8 Федерального закона). Исходя из п.4 ст.8 Федерального закона по соглашению домовладельцев объекты общего имущества могут быть переданы в пользование какому-нибудь лицу или лицам.

Государственная регистрация  возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права  на жилое или нежилое помещение  в кондоминиумах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей  долевой собственности на общее  имущество (п.2 ст.23 Закона).

Права на недвижимое имущество  в кондоминиуме и сделки с ним  подлежат государственной регистрации  с предоставлением паспорта домовладения.

В заключение остановимся  на ряде практически важных вопросах.

Подлежит ли государственной  регистрации соглашение, определяющее размер, сроки и порядок предоставления в качестве отступного недвижимого  имущества?

Приведем пример из практики:

Банк обратился в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.

Из представленных суду документов следовало, что между банком и  обществом с ограниченной ответственностью было заключено соглашение, по которому общество передало банку в качестве отступного в целях прекращения  обязательств по возврату кредита пять принадлежащих обществу квартир  в жилом доме.

Учреждение юстиции отказало банку и обществу в регистрации  перехода права собственности на указанные квартиры на том основании, что само соглашение об отступном  не было зарегистрировано учреждением  юстиции и, следовательно, не соответствовало  требованиям, предъявляемым законодательством  к документам, представляемым на государственную  регистрацию.

Арбитражный суд первой инстанции  иск удовлетворил и обязал учреждение юстиции зарегистрировать переход  к банку права собственности  на квартиры от общества с ограниченной ответственностью. При этом арбитражный  суд указал, что согласно пункту 1 статьи 164 ГК РФ сделки с землей и  другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в  случаях и в порядке, предусмотренных  статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ государственной регистрации  подлежат право собственности и  другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Таким  образом, пункт 1 статьи 164 ГК РФ не предусматривает  государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом отдельной  от регистрации вещных прав на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения. Отдельной обязательной государственной  регистрации подлежат только те договоры с недвижимым имуществом, для которых  она прямо предусмотрена в  ГК РФ.

Поскольку статья 409 ГК РФ не содержит требований о государственной  регистрации соглашения, определяющего  размер, сроки и порядок предоставления в качестве отступного недвижимого  имущества, то, следовательно, такое  соглашение не нуждается в отдельной  государственной регистрации.

Таким образом, соглашение, определяющее размер, сроки и порядок  предоставления в качестве отступного недвижимого имущества, не подлежит обязательной государственной регистрации. Государственной регистрации подлежит переход права собственности  на недвижимое имущество, предоставляемое  в качестве отступного.

Также необходимо подчеркнуть, что договор простого товарищества (о совместной деятельности), по которому одна из сторон обязуется в качестве своего вклада передать недвижимое имущество, не требует государственной регистрации. Однако, если одна из сторон по такому договору уклоняется от государственной регистрации возникновения общей долевой собственности сторон на это имущество, суд вправе по требованию другой стороны принять решение о государственной регистрации перехода недвижимого имущества в общую долевую собственность.

[1] Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 20 июля 1998 г. - №29. - Ст. 3400.

[2] Приказ Минюста РФ от 25 марта 2003 г. N 70 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество" // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - 2003 г. - №5.

[3] Приказ Минюста РФ от 1 июля 2002 г. N 184 "Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Бюллетень "Строй-Информ". - 2002 г. - №9.

Контекстная рекламаБегун

Участок на водохранилище

Евродеревня на Вазузском водохранилище.

Контекстная рекламаБегун

Регистрация ООО!

Регистрация общества с ограниченной ответственностью 14300 р. от 12 дн.

Заключение 

Государственная регистрация  перехода прав на недвижимое имущество  и сделок с ним - это юридический  акт признания и подтверждения  государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения  прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация  прав представляет собой осуществляемую уполномоченным органом процедуру  с целью признания и подтверждения  государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения  прав на недвижимость, результатом  которой является решение о наличии  или отсутствии оснований для  внесения соответствующих записей  в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Государственная регистрация  прав основывается на институционных правовых принципах: обязательности, достоверности, бесповоротности, открытости сведений о регистрации, старшинства, специальности, учетности, преемственности.

Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения  государственной, в том числе  судебной, защиты прав лица, возникающих  из договорных отношений, объектом которых  является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

Государственной регистрации  подлежат следующие права на недвижимость: право собственности; право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право пожизненного наследуемого владения; право постоянного пользования; ипотека; сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных  настоящим Кодексом и иными законами. Данный перечень был дополнен отдельными статьями части второй ГК (об аренде, о доверительном управлении и  др.).

Действующее законодательство предусматривают две основные формы  государственной регистрации: регистрацию  прав на недвижимое имущество и регистрацию  сделок с ним. Государственная регистрация  обязательна в тех случаях, когда  на это есть указание законодательного акта.

Государственная регистрация  прав проводится в следующем порядке:

- прием документов, необходимых  для государственной регистрации  прав и отвечающих требованиям  настоящего Федерального закона, регистрация таких документов  с обязательным приложением документа  об оплате регистрации;

- правовая экспертиза  документов и проверка законности  сделки;

- установление отсутствия  противоречий между заявляемыми  правами и уже зарегистрированными  правами на данный объект недвижимого  имущества, а также других оснований  для отказа или приостановления  государственной регистрации прав;

- внесение записей в  Единый государственный реестр  прав на недвижимое имущество  при отсутствии указанных противоречий  и других оснований для отказа  или приостановления государственной  регистрации прав;

-совершение надписей  на правоустаналивающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Датой государственной регистрации  прав является день внесения соответствующих  записей о правах в Единый государственный  реестр прав.

Отказ в государственной  регистрации прав либо уклонение  соответствующего органа от государственной  регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный  суд.