Развитие наемного жилья в республике Беларусь

СЕМЬЯ. ЖИЛИЩЕ. БЛАГОПОЛУЧИЕ.

 

                                    Еременко Марина Михайловна, к.э.н. , доцент,

                                   зав. отделом разработки и совершенствования 

                      жилищной политики Государственного 

                               предприятия «Институт жилища  - НИПТИС

                                    им. Атаева С.С.»

 

 

РАЗВИТИЕ НАЕМНОГО ЖИЛЬЯ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ

 

Вопросы жилищной политики носят не только экономический аспект, но и социальный, и экономический. И нельзя рассчитывать на то, что можно отказаться от разработки государственной жилищной политики, рассчитывая, что рынок урегулирует все проблемные вопросы данной сферы.

Одной из проблем  жилищной политики Республики Беларусь стал высокий уровень жилых помещений, которые находятся в частной собственности граждан. Такая ситуация сложилась вследствие массовой приватизации жилищного фонда, которая началась в начале 90-х гг. прошлого столетия и продолжается до сих пор. Доля наемных жилых помещений не превышает 15 %-го уровня. Зарубежный опыт свидетельствует, что даже в наиболее развитых государствах этот показатель гораздо выше (таблица).

 

Таблица Доля наемных  жилых помещений в жилищном фонде  в различных странах Европы, %

Страна	Частное	Социальное	Общее количество
Австрия	20	25	45
Нидерланды	12	32	44
Германия	35	8	43
Дания	17	21	39
Бельгия	19	7	26
Чехия	5	18	23
Ирландия	11	8	19
Греция	18	1	19
Словакия	9	1	10
Венгрия	4	4	8
В среднем по Европейским странам	15	12,5	27,5

 

Как свидетельствуют  данные таблицы, наиболее развитые страны имеет наибольший процент наемного жилья, хотя можно предположить, что уровень доходов населения дает населению больше возможностей для приобретения жилых помещений в частную собственность, чем в странах с переходной экономикой. Однако можно предположить, что именно такая структура жилищного фонда является одним из факторов, определяющих экономическое развитие этих стран, поскольку именно ориентир на наемное жилье обеспечивает мобильность рабочей силы  и является движущей силой прогресса.

Безусловно, сегодня  в Беларуси мало людей, которые предпочли  бы наемное жилье своему собственному: все стараются приобретать или строить свое жилье. Однако меняется экономическая ситуация, и мировые тенденции рано или поздно окажут влияние на менталитет белорусов.

Между тем, жилищный наем не является современным изобретением – история его развития уходит в глубь веков. Первые наемные жилые помещения – инсулы (Рисунок 1) появились в Древнем Риме примерно в III веке до н.э.

  Рисунок 1. Остийская инсула

 

Вторая волна  развития жилищного найма относится  к концу XVIII - началу XIX веков, что  связано с расширением спроса на жилье в городах, вызванного промышленной революцией. Доходные дома той поры мало отличались от современных и  были представлены не только дешевым жильем, но, чаще, элитным жильем с качественной меблировкой, художественной отделкой фасадов домов, оборудованной придомовой территорией, поскольку владельцы доходных домов конкурировали между собой за клиентов.

В Беларуси доходные дома существовали с 1870-х до установления в республике Советской власти, при которой все доходные дома были национализированы. В основном, этажность доходных домов составляла 3—5 этажей. Строились доходные дома по проектам известных архитекторов В. Вуколова, Г. Гая, С. Краснопольского и др.

Состоятельные слои населения охотно вкладывали свои капиталы в 
сооружение доходных домов. В Минске к концу XIX века доходные дома получили широкое распространение. В 1913-1914 годах было возведено полтора десятка многоэтажных каменных зданий для сдачи в найм на средства Костровицкого, Левкова, Свенцицкого, Офли, Комоцкого, Брауде, Данишевского, Ашкинази и Ботвинника, Лифшица, Нусбейна, Парфиановича, Дзеканской, Поляка.

Доходные дома являлись постоянным и надежным источником дохода - в отличие от промышленных и торговых предприятий, дававших прибыль в зависимости от конъюнктуры рынка. Как и в настоящее время, стоимость квартир напрямую зависела от месторасположения дома, этажа, количества комнат и состояния самой квартиры. Как правило, чем беднее был квартирант, тем «ближе к небу» он селился, так как на верхних этажах жилье стоило дешевле.

В 1899 году минские  домовладельцы получили с квартиронанимателей 2.208 тыс. руб. Особенно прибыльными были постройки в центре города. Квартиры в домах, предназначенных для сдачи в найм зажиточным горожанам, отличались уютом и удобством. Главные фасады этих зданий имели развитый архитектурный декор. Пример тому - сохранившийся дом Костровицкой (угол улиц Кирова и Володарского, напротив касс стадиона «Динамо»), на первом этаже которого располагалось управление Либаво-Роменской железной дороги, аптека и Общество взаимопомощи железнодорожников, а остальные помещения отводились под жилье. Здание построено в 1911 году (рисунок 1).

Доходные дома для низших слоев населения разительно отличались от домов для состоятельных нанимателей. Часто такие доходные дома возводились в большой спешке, имели невзрачный вид. Нередки были случаи обвалов стен. Перестройка велась без выселения жильцов: в то время как старые стены заменялись новыми, жизнь в доме 
шла своим чередом. Строительство сопровождалось нарушением санитарных норм, характерным явлением была скученность застройки. Особенно перенаселенной оказалась торговая часть города (район Немиги). Здесь встречались здания, имевшие до 200 квартир.

Рисунок 2 - Доходный дом Костровицкой. г. Минск, угол улиц Кирова и Володарского

 

Совсем по-иному  застраивались окраины. Каменные дома были там 
редкостью. Если в центре города буржуа, прежде чем строить многоэтажные каменные дома, покупали земельные участки, то на окраинах жилищное строительство велось преимущественно на арендных землях. Приобретение земельной собственности не могли себе позволить даже средние слои.

Жители урочища  Уборки (железнодорожный район) жаловались городской думе, что «все дома и строения расположены в одну общую местность без разделения какой-либо улицы». Такой же беспорядок наблюдался в урочище Добрые Мысли того же района, где встречались улицы, загороженные с двух сторон. К домам на окраинах невозможно было подвезти дрова, подъехать в случае пожара. Членов городской управы беспокоило лишь то, что при переоценке имущества горожан для обложения в пользу города налогом им приходилось перелезать через заборы.

В 1890 году составлялся  план Минска. Территорию города разбили на 596 кварталов. Из них 162 - те, которые располагались в первой и второй полицейских частях города, были полностью застроены. Частично застроенных насчитывалось 327, а 107 оставались незастроенными - это были поля, огороды, пашни, леса.

В общей массе  городских зданий удельный вес деревянных составлял в 1895-1903 годах около 80 %. Были смешанные постройки: первый этаж, предназначавшийся для хозяйственных  надобностей или для торгово-промышленной деятельности, -каменный, а второй, отводившийся под жилье, - деревянный. На долю каменных зданий приходилось 14-15 %. Как правило, они были многоэтажными. Самым высоким строением Минска являлась шестиэтажная гостиница «Европа», в которой в 1908-м был даже установлен лифт.

Растущий город  предъявлял на жилье большой спрос. Если в 1896 году сдавалось внаем 11,6 тыс. квартир, то в 1911-м это число увеличилось в 2 раза. Дома были перенаселены, особенно в торговой части Минска. Внутри они разделялись на мелкие и тесные комнатушки. Газеты отмечали, что предприимчивые домовладельцы сдавали квартирантам хозяйственные постройки, в которых за стенкой в один кирпич иногда находились свиньи, склад для дров, отхожее место.

Возрастала  квартплата. Так, среднегодовая стоимость  одно-трехкомнатных квартир в 1893 году составляла 200 руб., а в 1911-м - уже 500; пятикомнатных -соответственно 400 и 700 руб.. Особенно быстро росли цены на квартиры из 1-3 комнат - в 2,5 раза. Причины этому крылись в перенаселенности города, увеличении городских налогов, вздорожании земель. «Минские врачебные известия» отмечали в 1911 году: «Жилищная нужда в Минске... столь же велика, как в самых крупных центрах. Цены квартир здесь не ниже, чем в Берлине или Париже...»

В 1896 году в Минске насчитывалось 7 476 домов (включая нежилые). В 1911-м их число увеличилось до 10 300.

Трудящиеся  города не могли селиться в центре, где за одну комнату в 1897 году надо было платить не менее 125 рублей в  год. На окраинах квартирная плата за комнату снижалась до 70 рублей. Удельный вес расходов в бюджете обитателей окраин на найм квартир определялся податным инспектором в следующих размерах (данные на 1903 год): торговцы - 7,6 %, ремесленники - 10,2, чиновники и служащие - 14,6, интеллигенция - 17,3, рабочие - до 26 %. Эти цифры становятся еще большими, если учесть плату за отопление и освещение.

«Мне приходилось посещать жалкие квартиры, где не только больному чахоткой, но и здоровому человеку, и даже другому живому существу жить нельзя, -писал один из врачей. - Это не жилые помещения, а какие-то сараи и погреба, пронизанные сыростью и всякой заразой». Но даже такой угол имел не каждый, и многие квартиры в доходных домах пустовали.

Заплатить 150 руб. в месяц за квартиру в центре города могли только состоятельные граждане. По своим удобствам такие жилища практически ничем не отличались от современных. Они были снабжены центральным отоплением, электроосвещением, ваннами и телефонами. Квартиры украшали выложенные узорчатой кафельной плиткой камины, дорогостоящие ковры, мебель, настенные часы.

Рядом с Красным  костелом сохранились здания бывших многоквартирных доходных домов начала XX века, построенных по проектам минских архитекторов: Гайдукевича и Гая. В здании слева жил Абрампольский (1913 г.), директор одного из минских банков. Семь комнат первого этажа снимала княгиня Магдалина Радзивилл. Сейчас в этих зданиях размещается УКС и Комитет архитектуры и градостроительства. (рисунок 2).

  Рисунок 3. Доходный дом, г.Минск, пл. Независимости

По улице  Революционная, 24 сохранилось здание (дом Залкинда), которое первоначально использовалось как доходный дом, в котором квартиры и комнаты сдавались в найм (рисунок 3).

После Октябрьской  революции 1917 года весь жилой фон  был 
национализирован, а сделки с недвижимостью запрещены. Сдать или снять жилье стало невозможно, и появились коммунальные квартиры — результат политики «уплотнения», которая проводилась повсеместно.

В Минске с «уплотнениями» возникли проблемы, так как в городе почти не было дворянских особняков  или многоквартирных доходных домов (именно такие квартиры подлежали массовому заселению). Поэтому коммунальных квартир в Минске было сравнительно немного. Этим объясняется и другая особенность Минска: большое количество общежитий. Промышленность развивалась, потребность в дешевом жилье росла, и общежития были хорошим выходом из положения.

Пауза, наступившая в истории  развития найма жилья с приходом Советской власти, оказалась недолгой. Во время «уплотнения» была отменена квартплата, в соблюдение изданных в 1920 году за подписью В.И. Ленина «Декретов  о всеобщей бесплатности жилья и коммунальных услуг». Жилищный фонд остался без постоянного финансирования, и был практически брошен на произвол судьбы. Содержать его стало крайне сложно.

Вот почему с переходом  к НЭПу были изданы декреты, которые 
устанавливали другой порядок управления домами. Была частично восстановлена частная собственность на жилье, и как результат, наем. Отныне владельцы квартир проживали в одной или нескольких комнатах, а остальные могли сдавать. Законодательно устанавливалась ставка квартплаты для разных категорий жильцов. Доход арендодателя составляла разница между платой за найм, которую он назначал, и этой ставкой.

Но такое положение  вещей сохранялось совсем недолго. Так, 1929 год стал временем очередного расцвета коммунальных квартир: в связи  со свертыванием НЭПа институт квартирохозяев был окончательно упразднен. Жилье снова становится коммунальным, а снять или сдать комнату - невозможно.

В стране развернулась индустриализация, в города хлынул поток сельских жителей, начались новые уплотнения. Жилищные условия резко ухудшились и вскоре началась Вторая Мировая Война. В результате чего, около 20 лет найма жилья в нашей стране не существовало.

В 50-е годы XX века, в послевоенный восстановительный период, началось массовое строительство отдельных  квартир: «Сталинки», «хрущевки», «брежневки», «малометражки». Постепенно начинает возвращаться и понятие найма.

 Жилье оставалось в собственности государства, но если в квартире, предположим, проживала одинокая женщина, она могла взять к себе квартиранта. В это время одной из основных категорий квартиросъемщиков были студенты.

В данных материалах хотелось бы коснуться такого аспекта, как переезд из одного жилища в другое. Как правило, каждый белорус решает вопросы переезда самостоятельно, общепринятой схемы поведения для белорусов не существует: максимум, на что можно рассчитывать – это на услуги грузчиков и транспортных компаний, которые окажут услуги по перевозке мебели и личных вещей. Народная мудрость гласит: «один переезд хуже двух пожаров» оправдывает себя полностью, настолько затратным и хлопотным является это мероприятие.