И_У=160300+40220+6189,15+812+1334+4480+29835+171876+849,6+ 1222,56+24108+45312+4939,2=491 477,51 руб.

    Таким образом, величина накопленного износа здания может быть определена по формуле:

    И _н =И _У +(ЭВ/ОЭЖ*(ВС _Д.о.- И _У)),

где И _Н - накопленный износ здания;

      ЭВ – эффективный возраст здания, лет;

    ЭВ=ДВ+15=35+15=50 лет;

      ОЭЖ – общая экономическая жизнь здания , 150 лет

      ВС _Д.о.- восстановительная стоимость строительства здания на дату оценки, руб.;

      И _У –величина устранимого износа, руб.

    И _Н= 491477,51+(50/150*(17980262,46-491477,51) = 17 488 784,95 руб.,

    3.4. Стоимость здания  с учетом накопленного  износа

    Остаточная  стоимость оцениваемого здания с  учетом накопленного износа определяется по формуле:

    С _Д.о.= ВС _Д.о.- И _Н =17980262,46-17488784,95=4 914 77,51руб.

           3.5. Оценка рыночной  стоимости участка  земли

    Рыночная  стоимость земли объекта оценки определяется на основе подхода сравнения  продаж (рыночный подход) и рассчитывается по формуле:

    С_з=S_Уч*Ц_з;

где  S_Уч – площадь оцениваемого участка земли в м², принимается как площадь застройки по выражению: L*B;

   S_Уч =90*18=1620 м²;

    Ц_з – показатель удельной стоимости 1 м² земли, исходя из сложившейся ситуации на рынке сделок купли-продажи участков руб./ м².

    Расчет  показателя удельной стоимости 1 м² земли базируется на основе анализа рыночных сделок купли-продажи земельных участков. 

    3.6. Оценка рыночной  стоимости недвижимости  на основе затрат

    Используя полученные данные расчета остаточной стоимости здания (улучшений) и рыночной стоимости земли, определим рыночную стоимость полного права собственности  оцениваемого объекта:

РС_ЗП = ВС _Д.о.- И _Н + С_з=17980262,46-17488784,95+2353860=2 845 337,51 руб.

4. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ  СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ  НА ОСНОВЕ ДОХОДНОГО  ПОДХОДА

    4.1. Алгоритм реализации  доходного подхода

    Алгоритм  расчета стоимости недвижимости на основе доходов состоит из трех шагов:

1. Составляется отчет о доходах и расходах по объекту, с помощью которого определяется величина чистого операционного дохода от владения недвижимостью;
2. Выбирается метод оценки, и соответственно коэффициент капитализации или норма дисконтирования показателя чистого операционного дохода
3. Производится оценка недвижимости на основе полученных данных.

    4.2. Реконструкция отчета  о доходах

    Для определения чистого операционного  дохода по объекту оценки предполагается составление отчета о доходах  на основе исходных данных по алгоритму, приведенному ниже.

1. Потенциальный валовой доход от сдачи объекта оценки в аренду

    PGI=S_1э*m*0,8*Ap*k_r,

где S_1э –площадь одного этажа, м²;=90*18=1620

    m-количество этажей;

    0,8 – коэффициент, учитывающий отличие  площади застройки от площади,  сдаваемой в аренду;

    Ар  – ставка аренды, $/ м²/год;

    k_r – принятый в работе курс рубля к доллару США на дату оценки (k_r=28руб./долл.)

PGI=1620*1*0,8*600*28=21 772 800 руб.,

2. Потери от незанятости и при сборе арендной платы

V+L=PGI*k_об*t_н/t_о+PGI*k_L,

где t_о – общее число арендных периодов в течение рассматриваемого периода (1 год);

k_L – коэффициент, учитывающий потери при сборе арендной платы.

V+L=21772800*(0,3*2)/12+21772800*0,07 = 2 612 736 руб.,

3. Прочие доходы

MI=PGI*(k_MI-1)= 21772800 *(1,2-1)= 4 354 560 руб.,

 где  k_MI – коэффициент, учитывающий прочие доходы от владения недвижимостью.

4. Действительный валовой доход

EGI=PGI-(V+L)+MI=21772800-2612736 +4354560 =23 514 624 руб. 

5. Операционные (эксплуатационные) расходы определяются по формуле:

OE=FE+VE+RR=530941,75 +3628800+1175731,2=5 335 472,95 руб.

где FE – постоянные расходы;

    FE=0,022*2845337,51 +0,03*491477,51+10*1620*1*28=530941,75 руб.;

    VE – переменные расходы

    VE=80*1620*1*28=3 628 800 руб.;

    RR – расходы на замещение короткоживущих элементов здания;

RR=0,05*23514624=1 175 731,2 руб. 

6. Чистый  операционный доход от владения недвижимостью  в годовом исчислении определяется по формуле:

NOI=EGI-OE=23514624-5335472,95=18 179 151,05 руб.

Результаты  реконструкции отчета о доходах: 

    4.3. Оценка недвижимости  методом прямой  капитализации

    Реализация  доходного подхода предполагает применение метода прямой капитализации  для расчета рыночной стоимости  недвижимости , который реализуется  формулой:

    РС_ДП=NOI/R=18179151,05 /0,12=151 492 925,42 руб.

где R – коэффициент капитализации по данному типу недвижимости.

5.Согласование  результатов оценки

    Можно увидеть, что расчетные величины рыночной стоимости отличаются друг от друга, поэтому выполняется процедура  согласования результатов оценки с  применением весовых коэффициентов  по следующей формуле:

    РС_О= РС_ЗП*0,4+ РС_ДП*0,6=1138135,004+90895755,252=92 033 890,26руб.

 

Заключение

В курсовой работе мы оценили рыночную стоимость объекта  административного значения с применением  различных подходов затратному и  доходному методом. Каждый метод  имеет свои недостатки, поэтому стоимость  оцениваемого объекта, найденная разными  способами отличается. Недостаток затратного метода в том, что он очень трудоемкий, так же сложно оценить рыночную стоимость  по аналогу однако при некоторых  обстоятельствах это  метод незаменим, например, для страхования. Недостаток доходного метода является невозможность  предсказать востребованность объекта  на рынке недвижимости. Этот метод  определения стоимость не требует  много времени и подходит для  объектов которые не хотят вкладывать инвестиции.

 

Список используемой литературы

 

    1. А.В. Бурков, В.Г. Никифоров, Ю.А.  Ростомянц. Оценка недвижимости. Оценка рыночной стоимости недвижимости  на примере объекта офисного, производственного или складского  назначения: методические указания  для выполнения курсовой работы. СПб.: СПГУВК, 2005. – 47 с.

    2. В.Г. Никифоров. Курс лекций.: СПГУВК, 2008г.

    3. http://www.estimation.ru/ru/articles_112.html