Ценообразование на рынке недвижимости

       Таким образом, недвижимость по устоявшейся  традиции включает землю, природные (естественные) ресурсы, постройки, стройки. Рынок  недвижимости – экономические отношения, возникающие при операциях с недвижимостью. Рынок недвижимости является составной частью всей экономики и функционирует в режиме взаимозависимости. Далее рассмотрим порядок ценообразования на различные объекты недвижимости. 

1.2. Методы определения стоимости недвижимости

       Применяются три метода определения стоимости недвижимости: затратный, сравнение продаж, капитализация дохода.

       Обычно  могут применяться все три  метода. Использование одного и более  методов позволяет дать более  реальную оценку стоимости. Так, метод  затрат может быть неприменим при  оценке недвижимости по старым зданиям, которые имеют существенную накопленную амортизацию из-за физического износа и внешнего устаревания, которое трудно оценить.

       Метод сравнения продаж не может быть применен к узкоспециализированным видам недвижимости при отсутствии информации для сравнения. Метод капитализации доходов редко используется для оценки частей домов, занятых собственником, хотя он может быть использован с подтверждениями рынка. Капитализация дохода обычно бывает ненадежна на рынке коммерческой или промышленной собственности, где собственники перебивают цену инвесторов. Поэтому, где это возможно, оценщики применяют по крайней мере два метода. Полученные альтернативные оценки служат полезной проверкой друг друга.

       1. Метод затрат базируется на принципе: покупатель обычно не заплатить за недвижимость больше, чем затраты на приобретение (постройку) аналогичной собственности равнозначного качества. Поэтому оценкой рыночной стоимости недвижимости является сумма стоимости участка земли и стоимости строительства на дату оценки. Этот подход основан на понимании того, что участники рынка соотносят стоимость и издержки.

       Метод затрат особенно полезен в оценке новых зданий и объектов недвижимости, которые редко продаются.

       Использование метода затрат для определения стоимости недвижимости показано на рис.2. 

 

Рис.2. Схема  определения стоимости недвижимости методом затрат 

       Сущность  метода сравнения продаж заключается в определении цены, которую заплатит покупатель за недвижимость аналогичной полезности. При отсутствии на рынке такой недвижимости метод сравнения продаж не применяется.

       2. Метод сравнения продаж полезен, когда ряд аналогичных объектов недавно продавался или выставлен на продажу в том же сегменте рынка. Используя этот метод, оценщик получает отражение стоимости, сравнивая объект с аналогичной недвижимостью, называемой «сравниваемые продажи». Цены продаж недвижимости, по мнению оценщика, наиболее сравнимые, должны показать предел, в котором отражение стоимости оцениваемой недвижимости может падать. Использование метода сравнения продаж для определения стоимости недвижимости показано на рис.3. 

 

Рис.3. Схема  определения стоимости недвижимости методом сравнения продаж

       Оценщик вычисляет степень сложности  продажи объекта или различия между объектом и сравниваемыми продажами, рассматривая:

• условия финансирования;
• условия продажи;
• условия (состояния) рынка;
• размещение;
• физическую характеристику;
• экономическую характеристику;
• использование;
• недействительные компоненты стоимости;
• переданные права на недвижимость;
• права собственности на недвижимость.

      Цена  объекта определяется получаемой выгодой  от продажи прав собственности на недвижимость. Особо доходные виды собственности могут передаваться вместе с существующими арендными договорами. Учет разницы между рыночной и контрактной арендной платой при определении стоимости называют корректировкой на право собственности. Исходным моментом при корректировке является  положение: полнее право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

       Капитализация дохода – это преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящее время стоимость или превращение доходов в капитал.

       3. Метод капитализации дохода – это метод преобразования величины чистого дохода в оценку текущей стоимости.

       Основным  принципом метода капитализации дохода является принцип ожидания, т.е. рыночная стоимость определяется как существующая в настоящее время стоимость прав на ожидаемые в будущем доходы.

       Капитализация доходов предусматривает расчет текущей стоимости будущих финансовых выгод, которые собственник может получить от объекта недвижимости.

       Финансовые  выгоды состоят из потока периодически получаемого дохода на протяжении ожидаемого срока владения объектом имущества  или выручки от продажи (или передачи) права собственности на недвижимость. Финансовые выгоды могут включать в себя валовой доход, чистый доход (т.е. разницу между прогнозируемыми по рыночным ставкам арендным платежам и текущим доходам) и др.

       В случае оценки полных прав собственности  для расчета будущей выручки  от продажи недвижимости используют при перепродажи объекта недвижимости в целом. Эта цена определяется будущей стоимостью земли, степенью износа зданий и сооружений, издержками на совершение сделки по продаже объекта. При оценке стоимости собственности капитала инвестора из цены продажи всего объекта вычитают остаток долга по ипотечному кредиту.

       В оценке недвижимости применяют две  основные процедуры использования будущих доходов в их текущей стоимости с использованием:

• коэффициента капитализации;
• ставки дисконта.

       Коэффициент капитализации применяется к  доходам одного года. Обычно это  первый прогнозный год. Расчет стоимости  производится по формуле:

 

или

 
 

где К  – текущая стоимость (т.е. стоимость  в настоящее время), руб.

К_t – доход, ожидаемый к концу t-года, руб.

n – ставка дисконта (норма доходности или процентная ставка), доли единицы.

       Коэффициент капитализации либо непосредственно  выводится по продажам сопоставимых объектов как отношение годового дохода к цене продажи (прямая капитализация), либо рассчитывается исходя из ожидаемой ставки периодического дохода на капитал и задаваемых условий возмещения инвестиций (капитализация отдачей).

       Ставка  дисконта используется для построения моделей дисконтирования денежных потоков. При этом к текущей стоимости приводятся периодические доходы каждого прогнозного года, а также гипотетическая выручка от продажи.

       Расчет  модели дисконтированных денежных потоков  производится по формуле:

 
 

       Метод капитализации дохода требует широкого изучения рынка на основе анализа спроса и предложения, дающего информацию о тенденциях в рыночных ожиданиях.

       Природа использования методов оценки недвижимости зависит от проблемы оценивания, выбора подходов и надежности полученных оценок. При применении всех трех методов оценщик проверяет три отдельные оценки. Относительная надежность и применимость каждого метода рассматривается при соединении показателей стоимости. 

2. Анализ  рынка жилой недвижимости за период 2008-2009 г.

в г. Ставрополе

     Рынок жилой недвижимости в городе Ставрополе, как и в целом по России, очень  разнообразен. Он представлен объектами  и на первичном, и на вторичном  рынке, покупатель может приобрести комнату в общежитии, квартиру, отдельно стоящее домовладение. Предложение жилой недвижимости на продажу с каждым годом растет все быстрее, реализуется проект «Доступное жилье – гражданам России», увеличиваются объемы строительства, но при этом растет и цена на эти объекты. Диапазон цен на объекты недвижимости в г. Ставрополе довольно широк и у каждого покупателя есть выбор, какого качества и за какую цену приобретать жилье. Выбор осложняется несовершенством рынка, заведомо ложной рекламой, большим количеством предложений и другими факторами. С целью выявления сложившейся ситуации был проведен анализ вторичного рынка квартир в многоквартирных домах.

     По  данным Ставропольского краевого управления статистики объем выполненных работ  по виду деятельности "строительство" за январь-октябрь 2009 года составил 15,6 млрд. рублей, или на 14,7% больше, чем в этом же периоде 2008 года. Организациями всех форм собственности за десять месяцев 2009 года введено в действие жилых домов общей площадью 734,8 тыс. кв. метров, что на 28,8% больше, чем за десять месяцев 2008 года. Ликвидность жилых помещений определяется их стоимостью, качеством строительства и месторасположением.

     Цена  на объекты недвижимости в городе Ставрополе определяется, в основном, такими факторами, как:

     1. Физические и качественные характеристики  объекта (тип дома, материал стен, этаж, состояние квартиры);

     2. Размеры объекта (количество комнат, общая и жилая площадь);

     3. Месторасположение объекта (удаление  от центра города, транспортные связи, экологическая обстановка, престижность и т.д.).

     По  месторасположению жилых объектов город условно поделен на следующие районы: Центр, Юго-Западный, Северо-Западный, 204 квартал.

     Для анализа рынка жилой недвижимости были собраны и проанализированы данные о предложениях одно-, двух- и трехкомнатных квартир в четырех вышеперечисленных районах города

Таблица 1. Количество квартир, выставленных на продажу в г. Ставрополе