Анализ спроса рынка недвижимости г.Москвы

Экономя на общем бюджете  покупки, покупатели в то же время  предпочитают приобретать квартиры в домах на высокой стадии строительства, причем основной спрос ориентирован именно на готовые объекты, сданные Госкомисси, несмотря на то, что этот сегмент составляет только 18% от рынка, а цены на такие квартиры выше на 40-60%.(Рис. 2.9)

Рис. 2.9 Спрос по степени  готовности

Предполагалось, что покупательские предпочтения по стоимости квартир и метражу, скорее всего, не изменятся в 2010 году. Сохранится и повышенный спрос на дома в высокой стадии готовности. Общий рост цен, скорее всего, составит 7-10%, то есть в пределах среднегодовой инфляции, плюс рост продолжится на объектах по мере увеличения стадии строительства.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Перспектива развития спроса на рынке недвижимости московского региона

1.Тенденции 

-Снижение объема предложений в Москве и стремительно увеличение в Московской области- более 740 корпусов в продаже;

-Рост среднего уровня цен в Москве ( +6,4% с начала года) и колебательная динамика средневзвешенной цены с Московской области (-1,8%);

-Плавное перетекание спроса в Моковскую область. Всплеск спроса в июле 2011 (в 3 раза относительно мая) года новостройки МО

За первое полугодие 2011 года, в Москве было введено 836,7 тыс. кв.м жилья что составляет 35% от объема и на 3% превышает ввод жилья за аналогичный период  2010г.

В МО за первое полугодие  было введено1850 тыс. кВ.м жилья что составляет 24% от объема планируемого ввода жилья за весь год и на 26,3% меньше, чем количество введенного жилья за аналогичный период прошлого года.

1. Прогноз ввода жилья в Москве и Мо на 2011г

В соответствии с  данными Росстата за январь-август 2011 г. в России было введено 28,3 млн. кв. м жилых площадей,  что практически совпадает с данными прошлого года (99,8%  к показателям 2010 г.). Введенный объем составляет, в свою очередь, 45% от планируемых годовых объемов -  показатель,  вполне сопоставимый с долей ввода    жилья прошлых лет за аналогичный период. 

На первом месте  по объемам ввода жилья за январь-август 2011 г.  оказалась Московская область – неизменный лидер жилищного строительства в последние годы. Здесь за истекший период было введено 2,9 млн.  кв. м - однако это составило всего 80% от аналогичных показателей прошлого года.  На втором месте оказался Краснодарский край - 2,1 млн.  кв. м (91% по сравнению с 2010 г.), на третьем - республика Татарстан - 1,6 млн. кв. м (125%).

Москва по итогам января-августа 2011 г. достигла более высоких показателей по сравнению с первой половиной года. За истекший период в городе было введено 923 тыс. кв. м, что составило 99% от показателей аналогичного периода 2010 г.  От заявленных на год планов по вводу жилья в городе   (2,5 млн. кв. м) пока выполнено только 37%.

Однако по предварительным  данным, в сентябре показатели были существенно улучшены - объем ввода по итогам сентября составил 267 тыс.  кв. м. 

Соответственно, по итогам 3-х кварталов в Москве было введено 1,19 млн. кв. м (48% от годового плана). Вполне вероятно, что оставшиеся объемы будут введены за 4-й квартал - именно он, как правило, является определяющим по объемам строительства. Что касается строительства жилья за бюджетные средства, по итогам 3-х кварталов 2011 г. в Москве было введено

329 тыс. кв. м - 49% от годового плана (671 тыс.  кв. м).

 

3. Cпрос

Спрос на объекты жилищного  фонда и формируемые им жилищные услуги определяется через количество жилья, которое хотят приобрести потребители, то есть, зависит от особенностей, обуславливаемые финансовыми возможностями  потребителей, стоимостью жилища, стоимостью других товаров и услуг, доходностью, индивидуальными предпочтениями.

Спрос на жилье и жилищные услуги обратно пропорционален ценам  и прямо пропорционален уровню доходов  и  в краткосрочной перспективе  достаточно эластичен по отношению  к ценам.

     Изменение спроса зависит от таких факторов, как:

1)  потребительские вкусы  или предпочтения покупателей

2)  количество покупателей

3)  уровень денежных  доходов покупателей

4)  цены на сопряженные  товары (взаимозаменяющие)

5)  потребительские ожидания  относительно будущих цен и  доходов. ²

Предложение жилья и жилищных услуг ограничивает функцию спроса и представляет собой количество жилья, которое потребитель может  приобрести на рынке при сложившемся  уровне цен. Факторами, влияющими на предложение жилья, являются уровень  валовых инвестиций в строительство, обслуживание жилищного фонда и  скорость его амортизации (выбытия).

 Валовые инвестиции  направляются на строительство,  реконструкцию и ремонт существующего  жилищного фонда. В составе  валовых инвестиций могут быть  выделены так называемые чистые  инвестиции, представляющие собой  разницу между валовыми инвестициями  в жилье и уровнем его потерь (амортизация, выбытие). На рынок  ежегодно поступает лишь небольшой  объем нового жилья, а основу  жилищного фонда только в долгосрочной  перспективе приведут к изменению  его предложения. Увеличение затрат  на техническое обслуживание, реконструкцию  и модернизацию жилья должно  приводить к повышению качества  предлагаемых жилищных услуг  и, как следствие, к повышению  их стоимости. 

Рост цен на рынке жилья  делает выгодными затраты на его  содержание и новое строительство. При низких ценах на жилье часто  становится невыгодным содержать жилище, степень и скорость его износа увеличивается. Чистые инвестиции отсутствуют, если уровень сложившихся цен  на жилье равен стоимости затрат на строительство.

Количество зарегистрированных сделок в 3  квартале 2011  г.  показало отрицательную динамику относительно    2 квартала 2011 г.: падение покупательской активности, традиционное для летнего периода, отразилось в постепенном снижении количества заключаемых сделок,  которое наблюдалось на протяжении всего квартала и усилилось к сентябрю 2011 г.  

По данным управления Росреестра по Москве, за 3 квартал 2011 г.  было зарегистрировано 21 017  сделок с жилой недвижимостью, что на 13% ниже, чем во 2 квартале 2011 г.

По сравнению с аналогичным  периодом предыдущего года количество зарегистрированных сделок в 3 квартале 2011 г. выросло на 3%. 

В конце лета - начале осени  активность покупателей снова начала расти, что непременно найдет отражение  в показателях по регистрации  сделок за октябрь-ноябрь текущего года. Рост покупательской активности связан как с сезонным фактором  (общее осеннее оживление),  так и нестабильностью на финансовых рынках, провоцирующей приход инвесторов на рынок жилья.

 На фоне общего снижения числа зарегистрированных сделок,  наблюдавшегося в 3  квартале 2011  г.,  количество сделок с участием ипотечного кредитования показало уверенный рост:   в 3  квартале 2011 г. было зарегистрировано   6 619 ипотечных сделок, что на 6% больше, чем во 2 квартале 2011 г. и на 39% больше, чем в 3-м квартале 2010 г.  Доля ипотечных сделок в общем объеме зарегистрированных сделок составила в 3 квартале 2011 г. 31% (для сравнения в 3 квартале 2010 г.- 22%).

Вообще говоря, ипотека в текущем году является основным драйвером спроса,  что легко объяснимо:  условия для покупки жилья с привлечением ипотечного кредитования по прежнему выгодные (ставки снизились, цены до докризисного уровня еще не доросли). 

В условиях нового витка  международного кризиса, многие вполне резонно опасаются ужесточения  условий по ипотечным кредитам. 

Пока очевидных изменений  условий ипотечного кредитования не происходит:  крупнейшие ипотечные  банки дают кредиты по ставкам от 8,5-9,5% годовых. Тем не менее, при сохранении нестабильности на финансовых рынках, ужесточение условий возможно, особенно по рисковым для банков кредитам  (высокие сроки,  низкий первоначальный взнос, кредиты на строящееся жилье), однако, банки скорее начнут не с видимого повышения ставок и сокращения сроков кредитования,  а с более жесткого подхода к оценке платежеспособности заемщиков.

 

 

4. Тенденции развития

Основные тенденции развития рынка жилой недвижимости Москвы по итогам 3 квартала 2011 г.:

•  сохранение темпов ввода  жилья на уровне прошлого

года;

•  сохранение стабильного  объема предложения;

•  увеличение доли новостроек эконом и комфорт-класса

на фоне уменьшения нового предложения в сегменте бизнес-класса;

•  рост цен на рынке  новостроек, не превышающий инфляцию;

 

5.Итог 

По итогам 3  квартала 2011  г.  ситуацию на рынке Москвы можно охарактеризовать как стабильную. Ажиотажного спроса на рынке нет, рост цен умеренный, объемы строительства и предложения находятся на уровне предыдущих периодов. До конца года мы прогнозируем сохранение существующих тенденций.  Традиционного для предвыборного периода роста цен на рынке недвижимости,  очевидно,  не случится в связи с отсутствием интриги. Кардинальных же изменений на рынке недвижимости,  при условии отсутствия глобальных потрясений  (наступление второй волны кризиса)  не предвидится.

В настоящее время на рынке  элитного жилья Москвы отмечается рост покупательской активности, который выражается как в количестве поступающих обращений и проводимых показов,  так и в количестве заключаемых сделок.

Основными причинами этого  является традиционное осеннее оживление  на рынке, а также нестабильная ситуация на финансовых рынках.

Количество сделок, заключенных  в компании Blackwood в сегменте элитного жилья,   в период с января по сентябрь 2011 г. на 25% превышает показатель аналогичного периода  2010 г. 

Половина сделок,  заключенных  компанией Blackwood  за 9  месяцев 2011  г.,  приходится на первичный рынок.  В 3 квартале 2011 г. доля новостроек превысила 60%. Следует отметить,  что еще в начале прошлого года  (когда рынок только начал оправляться от кризиса 2008  г.)  доля ново-

строек   составляла 30-40% от общего количества заключаемых сделок. 

Рост заинтересованности покупателей в объектах первичного рынка связан с тем,  что все  строящиеся и выставленные на продажу  комплексы показывают высокие темпы строительства,  а вложение денежных средств в недвижимость по-прежнему рассматривается как один из надежных

способов сохранения и  приумножения.

 

Что касается площади квартир,  то наиболее востребованными в 3 квартале 2011 г. оказались квартиры площадью 100-150 кв. м.  Данные площади фигурировали в половине запросов, поступивших  в компанию Blackwood в течение 3 квартала.

 

Спрос на аренду квартир в Москве в 3 квартале 2011 г. показал положительную динамику. Этот период традиционно характеризуется высоким спросом. Однако стоит отметить, что в 2011 г. этот рост не был столь существенным, как в прошлом году, когда продолжали идти процессывосстановления рынка. В количественном выражении запросы,  поступавшие в компанию Blackwood,  практически совпадали с показателями прошлого года. 

Примечательно, что в 3 квартале была высока доля запросов среди иностранных арендаторов -  она составляла не менее 70%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

 

Была предпринята попытка проанализировать тенденцию развития рынка недвижимости и дать прогноз его развития на ближайшее время.

  Недвижимость занимает особое место в экономике, так как является одним из основных средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения), а также предметом потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость является основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности.

В данной работе анализу  подвергся рынок недвижимости и  его составляющие. В результате было выявлено, что рынок недвижимости зависит от большого количества факторов, среди которых на первом месте  находятся спрос и предложение. Основное свойство спроса заключается  в том, что при неизменности всех прочих параметров снижение цены на товар (услугу) ведет к возрастанию величины спроса и наоборот. При этом существенное значение на изменение величины спроса оказывают также неценовые факторы.

Законом предложения является прямая связь между количеством  предлагаемого товара и ценой, то есть с повышением цены соответственно возрастает величина предложения, при  снижении цен сокращается объем  предложения. Это свидетельствует  о том, что производители, собственники, продавцы скорее готовы изготовить или  предложить к продаже большее  количество своего товара по высокой  цене, чем по более умеренной, низкой цене. Изменения в предложении  зависят от: цен на ресурсы, товары, услуги; налогов и дотаций; технологии производства; цен на другие товары и ресурсы; ожидания изменений цен  производителей, продавцов; числа продавцов.

Результаты исследования показали, что по-прежнему отмечается серьезное недоиспользование производственного потенциала и ухудшения их финансового состояния. Стоимость строительно-монтажных работ неуклонно повышается, что становится непреодолимым препятствием  участия значительной части населения в строительстве жилья за свой счет. Ситуация обостряется и тем, что к проблеме низкой покупательной способности населения добавилась еще и проблема несоответствия отечественных технических решений и строительной технологии современным требованиям. Любое решение в этом направлении опять сопряжено с ростом стоимости жилья. В ближайшее время потребуется широкое и более активное внедрение новых материалов и конструкций, новых технологий, с тем, чтобы жилье стало максимально удобным и комфортабельным, дешевым в строительстве и в эксплуатации, позволяющим включить в рыночный оборот значительные денежные ресурсы населения, заинтересованного в улучшении своих жилищных условий.