Анализ спроса рынка недвижимости г.Москвы

Рынок недвижимости и уровень  его развития характеризует развитие национальной экономики. В развитии рынка недвижимости в России можно  выделить следующие этапы.

Первый, наиболее бурный период развития рынок недвижимости пережил  в начале 90-х годов. Открытие и  развитие предприятий происходило  практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение, а следовательно, доходы были очень высоки. Точкой отсчета здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путем. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно.

На втором этапе появляются первые нормативные акты, регулирующие риэлтерскую деятельность в России. Этот период характеризуется предоставлением  значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло  получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых  предпринимателей. Начался рост цен  на жилье, но квартиры стали продаваться  значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые  формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под  залог квартир. Некоторые фирмы  стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство реализовать квартиру клиента за определенный срок.

Третий этап характеризуется  превышением спроса над предложением, ужесточением законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что привело  к падению доходов. Мелкие предприятия  разоряются, средние и даже крупные  ведут борьбу за выживание. К началу 1996 года начался естественный спад стоимости квартир. К весне 1996 года цены на квартиры в Москве, Санкт - Петербурге и других российских городах стали  падать. В среднем они дешевели ежемесячно на 2 -3%. Количество квартир, выставляемых на продажу, все увеличивалось, а число потенциальных покупателей  сокращалось.

Со второго полугодия 1999 года наступил новый этап развития рынка недвижимости России после  августовского кризиса 1998 года - этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъема. Это происходило  на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране и, в частности, невысоких (по сравнению с осенью 1998 года) темпов инфляции, плавной и  ограниченной девальвации рубля  к доллару.

Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории рыночной экономики, прошел стадию спада, вышел  на стабилизацию, а впереди (не обязательно  сразу) – новый подъем, в том  числе и некоторый рост цен.

Недвижимое имущество  занимает центральное место в  любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного  потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами  недвижимости тесно связано экономическое  и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и  материального производства.

Основной, базовый объект недвижимости – земля имеет уникальное значение во всей системе предпринимательской  деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого  общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и  поколений людей, основным и единственным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующих  в производстве всех других товаров  и благ. Недвижимость находится в  центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил (рис.2.1).

Рис. 2.1. Недвижимость - объект экономических и государственных  интересов

Недвижимое имущество  как товар – это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности  и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Недвижимое имущество  – наиболее долговечный товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов.

Другой важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая  характеристика как территориальные  предпочтения. Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация  оформления сделок, ликвидность и  необходимость менеджмента.

 В условиях рыночных  отношений управление недвижимостью  представляет собой сложную комплексную  систему по удовлетворению потребностей  в конкретном виде недвижимости.

В силу своей специфики  рынок недвижимости носит ряд  особенностей, представленных в табл. 2.1.

Таблица 2.1

Особенности рынка недвижимости

Признак	Характеристика
Локализация	-  абсолютная неподвижность  -  большая зависимость цены от местоположения
Вид конкуренции	-  несовершенная, олигополия  -  небольшое число покупателей и продавцов  -  уникальность каждого объекта  -  контроль над ценами ограничен  -  вступление в рынок требует значительного капитала
Эластичность предложений	-  низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается  -  спрос может быть очень изменчивым
Степень открытости	-  сделки носят частный характер  -  публичная информация, часто неполная и неточная
Конкурентоспособность товара	-  во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства  -  специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей
Условия зонирования	-  регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и другого специального права  -  большая взаимозависимость частной и других форм собственности
Оформление сделок	юридические сложности, ограничения  и условия
Стоимость	включает стоимость объекта  и связанных с ним прав

Рынок недвижимости оказывает  большое влияние на все стороны  жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную.

Функционирование рынка  недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные  органы.

Профессиональными участниками  рынка являются риэлтеры, оценщики, дилеры и другие посредники. Риэлтерской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет или от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Анализ рынка недвижимости г.Москвы

Рынок элитной жилой недвижимости – это тот сегмент, который  меньше всего подвержен колебаниям. В кризисные 2008-2009 годы темпы продаж дорогой недвижимости почти не изменились, а цены сильно падали только на отдельные  предложения в качестве разовых  акций, и затем снова возвращались на среднерыночный уровень.

Время скидок ушло, рынок  успокоился и можно констатировать потери и фиксировать победы. В  потерях оказалось 3 дома, где строительство  было заморожено (Б.Ордынка, вл.8-14, Б.Саввинский пер. вл.2-6, ул. Бурденко, 11). В качестве победы можно рассматривать рост цен – 1,5% за первые два месяца 2010 года. Правда, рост цен небольшой  и обусловлен увеличением стадии готовности строящихся объектов –  большинство новостроек высшего  ценового диапазона находится на завершающей стадии строительства  или сданы Госкомиссии, поэтому  цены на апартаменты в этих домах  практически не менялись.

Предложение.

Сегодня рынок элитных  новостроек насчитывает 43 объекта в  диапазоне цен от 6000 до 25000 (и выше) долларов за кв.м. Основной объем предложения  находится в нижнем ценовом сегменте – 6000-10000 долларов за кв.м. В целом  по рынку кризисная корректировка  цен составила от 15 до 20%.(Рис. 2.1)

Основной объем предложения  расположен в районе Хамовники (41%), причем не только на Остоженке или  Пречистинке, но и за пределами Садового кольца. Это такие объекты как «Английский квартал» (953 квартиры), «Садовые кварталы» (863 квартиры), «Итальянский квартал» и «Квартал на Плющихе» (по 300 квартир в каждом). В этом году в Хамовниках на рынок выйдет еще 2-3 крупных объекта элитного сегмента, которые подтвердят репутацию района как наиболее активно развивающегося в сфере элитной жилой недвижимости.( Рис. 2.2)

Рис. 2.1 Предложение по цене квартир

 

Рис. 2.2 Предложение по районам  ЦАО Москвы

 

Самые дорогие предложения  находятся в районе Якиманки, Пресни и Хамовниках. На эти показатели оказали влияние такие объекты как «Имперский Дом», «Византийский дом» и ряд предложений на Остоженке в высокой стадии готовности. (Рис. 2.3)

Рис. 2.3 Средняя цена предложения  по районам ЦАО г.Москвы

Подавляющее большинство  объектов на элитном рынке (61%) находится  на завершающих стадиях строительства  – этапе возведения последних  этажей, отделочных работ, значительная часть уже сдана Госкомиссии.

Рис. 2.4 Предложение по степени  готовности домов

Высокий процент готовых  и почти достроенных домов  увеличивает и среднюю цену за кв.м. на рынке. В 2009 году рост цен за период строительства дома составил 60%, что на 20% превышает реальный показатель повышения цены от строительной готовности объекта. Цифры были скорректированы влиянием кризиса – низким интересом покупателей к домам на начальной стадии и, следовательно, низкой входной ценой от застройщика, которая в процессе строительства компенсировалась более высоким ростом и в итоге все равно приходила к среднерыночным показателям.(Рис. 2.5)

Рис. 2.5 Дифференциация цены в зависимости от готовности домов

Средняя площадь элитных  квартир, выставленных сегодня на продажу, составляет 178 кв.м. По-прежнему в дефиците находятся квартиры небольшой площади  – студии и апартаменты до 100 кв.м., которые пользуются большой популярностью  среди покупателей. Такие квартиры сегодня можно приобрести в ЖК «Итальянский квартал», ЖК «Трилогия», микрорайоне «Садовые кварталы»  и других комплексах с интересной архитектурой, в которой предусмотрены  небольшие по площади объекты.(Рис. 2.6)

 
Рис. 2.6 Предложение по площади  квартир

В число самых интересных проектов на рынке элитных новостроек, на взгляд экспертов компании Est-a-Tet входят: (Таблица 2.1)

Таблица 2.1

Проекты на рынке элитных  новостроек

Название	Застройщик	Адрес	Кол-во квартир	Цена ($ / кв.м.)
Садовые кварталы	УК «Уникор»	Ул. Ефремова, 12	863	6300-17000
Итальянский квартал	Insigma Group, «Гута-Девелопмент»	Ул. Фадеева, 4	300	10000-12000
Гранатный,6, Гранатный, 8	Интеко	Гранатный пер., д.6	27	20 000–43 000
Трилогия	ТрансГидроСтрой	Трехгорный вал, 14	75	10000-12000
Еропкинский, 16	«Аркада Траст»	Еропкинский пер.,16	43	17000-20000
Резиденция «Знаменка»	ГК «Инстрой»	Ул. Знаменка, 9/12, стр.1		20000-29000

 

 

Директор Департамента элитной  недвижимости Est-a-Tet Екатерина Батынкова, отмечает: «6 проектов на рынке элитных новостроек, на мой взгляд, заслуживают особого внимания покупателей. Микрорайон «Садовые кварталы» - уникальный проект строительства города в городе. На 11 гектарах земли разместятся 4 жилых комплекса общей площадью 450 тыс. кв.м. (863 квартиры), деловой центр, школа, магазины и рестораны. Это самый инвестиционно привлекательный проект в Хамовниках, поскольку находится на начальной стадии строительства и цена кв.м. начинается от 6300 долларов.

Проект «Итальянский квартал», безусловно, абсолютный победитель по архитектурному решению. Изысканная группа из 7 особняков в итальянском стиле  разработана в архитектурной  мастерской Михаила Филиппова и  сегодня считается одним из лучших проектов на рынке элитных новостроек Москвы.

Клубные дома на Патриарших прудах, в Гранатном переулке, которые  строит компания «ИНТЕКО» - одни из лучших и наиболее продуманных предложений. Удачное местоположение, хорошая инфраструктура, стильная архитектура, большие площади квартир и эксклюзивность предложения – все это делает объекты в Гранатном очень востребованными в своем ценовом сегменте.

Один из наиболее популярных на рынке объектов – ЖК «Трилогия» - в 2010 году получил новое дыхание  за счет вхождения в проект КБ «Открытие» и небольшой архитектурной реконцепции. Теперь покупатели квартир в этом доме получили возможность рассрочки платежа от 9% годовых в рублях – пожалуй, по привлекательности это предложение нельзя сравнить ни с одним из московских объектов.

Дом на Остоженке по адресу Еропкинский пер., 16 – потрясающий объект с террасами и отличными видами, причем находится в высокой стадии готовности. Не уступает ему и Резиденция «Знаменка» - апартаменты в двух шагах от Кремля, которые готовятся к сдачи Госкомиссии».

Спрос

Кризис сильно скорректировал общий покупательский бюджет - в 2009 году основной объем платежеспособного  спроса, 65%, был ориентирован на покупку  квартир по цене до 12 000 долларов за кв.м., тогда как в 2008 году 50% сделок приходилось на более высокий ценовой диапазон – 15000-20000 долларов за кв.м.(Рис. 2.7)

Рис. 2.7 Спрос по цене квартиры

Сократилась и средняя  стоимость покупаемой квартиры за счет уменьшения метража – за кризис этот показатель снизился на 16 кв.м. Если в 2008 году средняя площадь покупаемой квартиры составляла 178 кв.м., то сегодня  она составляет не более 162 кв.м.(Рис. 2.8)

Рис. 2.8 Спрос по площади  квартир