Управление государственным и муниципальным имуществом

       - договор носит бессрочный характер.

     Жилищный  фонд коммерческого  использования - совокупность жилых помещений, которые их собственники предоставляют гражданам для проживания на условиях возмездного пользования или по иным договорам во владение и (или) в пользование.

     В отличие от индивидуального жилищного фонда, жилые помещения в фонде коммерческого использования предназначены для извлечения прибыли, о чем заключаются договоры возмездного пользования. Жилищный фонд коммерческого использования может принадлежать на праве собственности и частным лицам, и публичным образованиям. Жилищный фонд, в том числе коммерческого использования, подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством России (ст.4,19 ЖК РФ). Государственный учет жилищного фонда должен предусматривать проведение технического учета, в том числе техническую инвентаризацию и паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям). 
 

     Жилье является одним из важнейших материальных условий жизни любого человека наряду с пищей, одеждой и т.д. Потребность  человека в жилье возникает с  момента его рождения и сохраняется  на всем протяжении его жизни, т.е. носит постоянный характер.

     Среди проблем, имеющих важное социально-экономическое  значение на современном этапе общественного  развития, одной из наиболее острых является проблема обеспечения надлежащего  осуществления права на жилище, закрепленного  в Конституции РФ, всеми российскими гражданами, что неоднократно подчеркивалось в Посланиях Президента РФ Д.А. Медведева Федеральному Собранию РФ.

     Решение существующих в жилищной сфере проблем  Президентом и Правительством РФ связывается с реализацией приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» и утвержденной в соответствии с ним Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы» и входящие в ее состав подпрограммы рассчитанные до 2015 года, основными задачами которых выступают формирование рынка доступного жилья и улучшение жилищных условий россиян. Но, несмотря на прилагаемые государством усилия, миллионы граждан по-прежнему не имеют жилищных условий, соответствующих современным понятиям о размере, комфорте и благоустроенности жилья, что абсолютно неприемлемо с позиций общепринятых в развитых государствах представлений об уровне жизни.

     В виду того, что жилье является дорогостоящим  «товаром длительного использования», решить жилищную проблему без дополнительной помощи государства практически невозможно ни в одной стране мира. Однако в России данная помощь настолько малозначительна, что не может привести к какому-либо улучшению в жилищной сфере.

       Данные социологических исследований  показывают, что жилищная проблема стоит перед 61 % российских семей, в той или иной степени не удовлетворенных жилищными условиями. При этом цены на жилье постоянно растут. Современное правовое регулирование жилищных отношений исходит из того, что обеспечение жильем нуждающихся в нем граждан становится заботой самих граждан, хотя решение жилищного вопроса, как и прежде, провозглашается одним из приоритетных направлений политики российского государства. Постоянно возрастающие цены на жилье, снижение объемов его строительства, низкие доходы граждан - все это приводит к тому, что для большинства россиян приобретение квартиры или даже комнаты остается несбыточной мечтой, неосуществимой даже в отдаленном будущем.

     Таким образом, в сложившихся социально-экономических  условиях договор найма жилого помещения, позволяющий гражданину, даже не признанному в установленном законом порядке нуждающимся в жилье, снять любое жилое помещение без каких-либо ограничений в соответствии со своими финансовыми возможностями, выступает одним из основных способов удовлетворения жилищных потребностей граждан в нашей стране.

     Наем  жилого помещения является одним  из способов осуществления предусмотренного Конституцией (ч.1. ст. 40) права граждан  на жилище. Конституционное право  на жилище означает гарантированную  для каждого гражданина Российской Федерации возможность быть обеспеченным постоянным жилищем.

     Разграничивет два вида договоров, на основе которых происходит предоставление во владение и пользование жилых помещений для проживания в них: «договор найма» и «договор аренды».

       «Договор социального найма» По этому договору (соглашению), заключаемому на основе ордера, «наймодатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохраняет право проживания по договору найма нанимателя в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги».

     «Договором  аренды» признавался договор, по которому «арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи недвижимость в жилищной сфере, включая жилые помещения, без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату за коммунальные услуги". Этот договор получил название «договора коммерческого найма», главным образом в литературе, а теперь и в нормативных актах.

     В настоящее время, когда проблема обеспечения граждан жильем приобрела  невиданную остроту, коммерческий наем в силу объективных социально-экономических  условий выступает одним из способов удовлетворения жилищных потребностей граждан в нашей стране, что, в свою очередь, вызывает необходимость построения эффективной модели законодательного регулирования «договора коммерческого найма жилого помещения».

     Еще один способ решения жилищной проблемы – проект «доходные дома».

     Доходные  дома – это такая «долгоиграющая»  тема. Люди, давно наблюдающие за сферой недвижимости, подтвердят, что  она с похвальным постоянством появляется в новостях. Раз в 2-3 года государство  за нее хватается, объявляет панацеей, способной вылечить наш рынок от его главной болезни – недоступности жилья для простых граждан. Пишутся проекты, их горячо обсуждают в СМИ. Потом обо всем этом тихо забывают.

     Доходные  дома – дома, предназначенные для  сдачи в наем. Активное строительство  доходных домов развернулось в Европе в середине XIX века. В России первые доходные дома появились после указа 1769 года, разрешавшего устройство лавок на первых этажах зданий. А пик строительства доходных домов пришелся в Москве и Санкт-Петербурге на рубеж XIX - XVIII веков. Они носили имена своих владельцев, для их строительства приглашались лучшие архитекторы того времени, а их роскошные фасады украшали застройку улиц. В них мог поселиться представитель практически любого класса: иногородний студент, мелкий чиновник или известный драматург. Небольшая комната в доходном доме обходилась в 10-15 руб. в месяц. Строили доходные дома все, у кого была такая возможность: купцы, чиновники, общества и религиозные конфессии. К примеру, в Москве на долю доходных домов до 1917 года приходилось 40% жилого фонда. Это был отлаженный и прибыльный бизнес, инвестиции в который приносили их владельцам до 13% годовых.

     Сегодня в мировой практике доходные дома по-прежнему являются как прибыльным бизнесом для их владельцев, так  и возможностью решить жилищную проблему для их жильцов. К примеру, в крупных европейских городах на долю доходных квартир приходится до трети всей жилой городской недвижимости. В Канаде – до половины всего жилья. В США – порядка 25%.  

     В России рынок доходного жилья, несмотря на все увещевания властей, так и не сложился. Основное арендное жилье в РФ занимают квартиры, которые собственники сдают преимущественно нелегально. Первый и пока единственный пример официального доходного дома в Москве расположен в Большом Николоворобинском переулке, 10. По цене-качеству он относится к дорогому жилью. Дом состоит из 47 квартир. Стоимость аренды в нем составляет 120 –125 тыс. руб. в месяц. Второй пример доходного дома есть в Санкт-Петербурге по адресу: Коломяжский пр., 15. Цена на аренду жилплощади начинается в нем от 18 тыс. руб. в месяц.

     В целях оказания адресной помощи гражданам  Чувашской Республики, состоящим  в органах местного самоуправления на учете в качестве нуждающихся  в жилых помещениях, Президент  Чувашской Республики Николай Федоров  издал Указ от 29 февраля 2008 г. № 17 «Об улучшении жилищных условий граждан, состоящих в органах местного самоуправления на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях». Данным Указом предусмотрено формирование государственного жилищного фонда Чувашской Республики для предоставления гражданам, состоящим в органах местного самоуправления на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, на условиях возмездного пользования. Указом предусматривается строительство 200 тысяч кв. метров жилья по всей республике.

     Под государственным жилищным фондом Чувашской  Республики коммерческого использования  понимаются: многоквартирный дом, все  помещения в котором находятся  в государственной собственности  Чувашской Республики либо часть  многоквартирного дома (подъезд), принадлежащая на праве собственности Чувашской Республике.

     Квартиры  из государственного жилищного фонда  Чувашской Республики предоставляются  по договору коммерческого найма  очередникам органов местного самоуправления в виде отдельной квартиры по месту  их жительства, в порядке очередности исходя из времени подачи заявления о предоставлении жилья в наем.

     Преимущественное  право на предоставление жилых помещений  по договору имеют граждане из числа  состоящих в органах местного самоуправления на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях и (или) члены их семьи:

     - не имеющие жилых помещений  в собственности, в пользовании по договору социального найма, за исключением жилых помещений в коммунальных квартирах;

     - проживающие в специализированном  жилищном фонде работники бюджетной  сферы;

     - имеющие в соответствии с Жилищным  кодексом Российской Федерации  право на внеочередное предоставление жилых помещений по договору социального найма;

     - принятые на учет нуждающихся  в улучшении жилищных условий  до 1 марта 2005 г. и имевшие до  введения в действие Жилищного  кодекса Российской Федерации  право на внеочередное и первоочередное предоставление жилых помещений;

     - имеющие особые заслуги в спорте  и их тренеры;

     - участники долевого строительства  и иные лица, пострадавшие от  деятельности недобросовестных  застройщиков, осуществившие отчуждение  единственного жилого помещения  и оплату жилого помещения в размере не менее 70 процентов его стоимости по договору. 

     Список  использованной литературы:

     1. Жилищный кодекс Российской Федерации. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2010.

     2. Гражданский кодекс Российской Федерации. ТК Велби, Изд-во Проспект, 2011.

       3. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ (ГПК РФ) 

     4. Постановление Правительства РФ от 17.09.2001 № 675 «О Федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 гг.» //СЗ РФ. 2001.

     5. Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 "Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения" // Собрание законодательства РФ. 2005. N 22.

     6.   П.В. Крашенников Жилищное законодательство – СПб: «Право», 2007 г., ст. 512

     7. Гражданское право: учебник для вузов в 3-х частях. Часть первая/ Под ред. В.П. Камышанского, Н.М. Коршунова, В.И. Иванова. — М.: Эксмо, 2009.

     8. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе /Под ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, A.A. Маковской. М., 2004.

     9. Пчелинцева JI.M., Пчелинцев C.B. Жилищные права и льготы граждан России. М., Норма, 2010.

     10.  Седугин П.И. Жилищное право. М., 2010.

     11.  Свит Ю.П., Жилищное право: Учеб. пособие /Отв. ред. В.П. Мозолин. М.: Юристъ, 2005.

     12.  Титов A.A. Новые способы получения жилья: практическое пособие. М., Юрайт, 2008.

     13.  Филимонов С.Л. "Об управлении в жилищной сфере". Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ № 1.2007г.