Рынок промышленной недвижимости

4. Земли лесного фонда.  К землям лесного фонда относятся  лесные земли (земли, покрытые  лесной растительностью и не  покрытые ею, но предназначенные  для ее восстановления, - вырубки,  гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения  лесного хозяйства нелесные земли  (просеки, дороги, болота и другие). Основным целевым назначение  земель лесного фонда является  ведение на них лесного хозяйства  лесоразведение, лесовосстановление, сохранение лесов, обеспечение  рационального лесопользования,  охраны и защиты лесов.

5. Земли водного фонда.  К землям водного фонда относятся  земли, занятые водными объектами,  земли водоохранных зон водных  объектов, а также земли, выделяемые  для установления полос отвода  и зон охраны водозаборов, гидротехнических  сооружений и иных водохозяйственных  сооружений, объектов. Основное целевое  предназначение земель водного  фонда - обеспечить охрану вод  от загрязнения, засорения, истощения;  обеспечить рациональное использование  водных ресурсов страны, а также  иных водохозяйственных задач  и интересов населения и государства  в целом. Отсюда объективно  следует и взаимообусловленность  правового режима земель водного  фонда и правового режима использования  и охраны водных объектов.

6. Земли особо охраняемых  территорий. К землям особо охраняемых  территорий относятся земли, которые  имеют особое природоохранное,  научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное  и иное ценное значение, которые  изъяты в соответствии с постановлениями  федеральных органов государственной  власти, органов государственной  власти субъектов Российской  Федерации или решениями органов  местного самоуправления полностью  или частично из хозяйственного  использования и оборота и  для которых установлен особый  правовой режим.

7. Земли запаса. К землям  запаса относятся земли, находящиеся  в государственной или муниципальной  собственности и не предоставленные  гражданам или юридическим лицам.  Особенностью земель запаса как  самостоятельной категории являются  то, что их целевое предназначение  с правовых позиций не определено. Более того, с момента определения  цели их конкретного использования  (и предоставления тому или  иному субъекту с выдачей правоустанавливающего,  разрешительного документа) земли  запаса переводятся в другую  категорию. Отличительной чертой  правового режима является еще  и тот факт, что все земли  запаса находятся в государственной  и муниципальной собственности.

Земли промышленность составляют всего из 1% из всех земель России. Но учитывая размеры РФ, это значение составляет 17 млн. Га. Кроме того в  промышленных целях могут быть также  использованы земли поселений с  производственным назначением, которые  составляют 1,1% или 19,1 млн. Га. В связи  принятием закона переводе земель или  земельных участков из одной категории  в другую дальнейший прирост категории  земель промышленности возможен за счет земель сельскохозяйственного назначению, которые составляют 23% или 393,2 млн. Га. Основные сложности при решении  земельных вопросов - это перевод  земель из с/х в промышленное назначение. Некоторые компании имели сложности  в связи с тем, что администрации  районов, предоставившие с/х земли  под застройку, не сумели в поставленные сроки осуществить их перевод, так как этот процесс зависит не только от них, но и от администрации Московской Области.

2.6 Тип земельного участка

Земельные участки делятся  на 2 типа:

1. Пустой земельный Участок  (Greenfield).

2. Застроенный Земельный  Участок (Brownfield).

Ситуация с развитием  промышленного строительства такова, что новые объекты появляются либо на абсолютно новом месте, либо на базе капитально реконструированных объектов, когда-то предназначенных  под иную производственную функцию. И тот и другой подход имеет  право на существование. Выбор делает заказчик-инвестор исходя из собственных  представлений об эффективности.

В западной терминологии есть два понятия, связанных с освоением  территорий под промышленную застройку: green field (зеленое поле) - когда производство разворачивается с нуля на ровном месте, и brown field - (коричневое поле), когда  производство развивается не на пустом месте.

До недавнего времени  в силу общеэкономических причин производство могло развиваться  только на базе уже существующих промзон. И это был типичный пример подхода brown field. Однако есть и примеры, когда  предприятия приняли решение  заняться освоением более перспективных  со стратегической точки зрения территорий. Этот подход наиболее ярко иллюстрирует промышленная застройка промзоны нового типа ”Пром-Сити”. Здесь применен типичный подход green field.

Однако и в том и  в другом случае при создании промышленного  объекта предпочтение все чаще отдается современным технологиям. Производители  стройматериалов и инженерного  оборудования уже специально ориентируются  на возможные предпочтения заказчика  промышленного строительства. Для  одного более важное значение имеет  энергетическое обеспечение будущего производства, для другого важна  автономность, для третьего - возможность  быстрой и относительно недорогой  модернизации.

Сейчас предлагаются варианты и на первый, и на второй, и на третий случай. При этом продолжает расти  число местных генподрядных и  субподрядных компаний, способных качественно  выполнить строительство промышленного  объекта практически любой сложности.

2.7 Общие параметры земельных участков

К общим параметрам земельных  участков относятся:

1. Площадь участка.

2. Вид права на участок.

3. Назначение.

4. Площадь застройки.

5. Коэффициент застройки  - %.

6. Окружение.

7. Наличие площадок для  стоянки и маневрирования большегрузных  автомобилей.

8. Состояние площадки (грунт,  бетонные плиты, асфальт).

9. Рельеф площадки.

10. Ограждение территории.

11. Охрана территории.

12. Возможность строительства  (профиль производства).

13. Профессиональная система  управления.

14. Опытный девелопер.

2.8 Местоположение земельного участка

Одной из важнейших характеристик  земельного участка является его  местоположение.

1. Удаленность от Москвы, крупных городов и населенных  пунктов.

2. Важность географического  направления.

3. Удаленность от автотранспортных  магистралей.

4. Удаленность от железнодорожных  узлов.

5. Удаленность от основных  морских путей.

6. Удаленность от аэропортов.

7. Загруженность направления.

8. Качество подъездных  путей.

2.9 Инфраструктура земельного участка

Под инфраструктурой земельного участка будем понимать следующие  параметры:

1. Электроподстанция (мощность).

2. Железнодорожная ветка.

3. Погрузо-разгрузочная площадка (площадь, грузоподъемность крана).

4. Газ.

5. Пар.

6. Вода.

7. Котельная.

8. Канализация (тип, система  стока).

9. Фактическое состояние  коммуникаций.

2.10 Параметры строений на земельных участках

К параметрам строений на земельных  участках относятся:

1. Площадь.

2. Год постройки.

3. Физическое состояние  сооружения.

4. Этажность.

5. Высота потолков.

6. Сетка колонн.

7. Количество пролетов.

8. Материал поверхности  пола.

9. Максимально возможная  нагрузка на кв. м.

10. Краны (тип, количество, грузоподъемность).

11. Пандусы.

12. Освещение.

13. Наличие офисных площадей.

14. Наличие системы вентиляции.

15. Наличие системы пожарной  сигнализации и автоматической  системы пожаротушения.

16. Наличие системы охранной  сигнализации и системы видеонаблюдения.

17. Наличие оптико-волоконных  телекоммуникаций.

Юридическая схема прохождения  сделки

1. Договор купли-продажи.

2. Продажа акций/долей.

3. Продажа предприятия.

 

3. Классификация промышленных объектов

В мировой практике промышленные объекты делятся на следующие  категории: "А", "В" и "С". Процесс присвоения объекту того или иного класса требует тщательного  анализа всех его параметров и  характеристик. Следует принять  во внимание, что границы между  классами в большинстве случаях  довольно размыты.

Исследования рынка промышленных объектов позволили разработать  более простую и точную классификацию  промышленных объектов, адаптированную к российским условиям. Согласно этой классификации промышленных объекты  делятся на категории "А", "В", "С" и "D".

Учитывая тот факт, что  большинство промышленных объектов были построены или реконструированы в времена советского союза в XX-ом веке, когда многие девелоперы не имели опыта строительства  современных промышленных объектов, отвечающих международным стандартам, в данный момент появляется много  объектов, значительно превосходящих  по качеству и техническому оснащению большинство уже имеющихся на рынке. Поэтому один и то же промышленный объект может быть классифицировано по-разному по мере его износа и в силу появления на рынке более современных помещений.

 

4. Спрос и предложение

4.1 Особенности спроса

Потенциальные покупатели, желающие приобрести в собственность  производственное объекты рассматривают  площади от 500 до 15000 кв.м. Отмечен  существенный спрос на производственные комплексы класса А и В. Наибольший спрос приходится на производственные помещения от 1000 до 5000 кв.м., но при  этом количество предложений таких  объектов невелико. Площади менее 500 кв. м. наиболее актуальны в аренде, так как мелкие производственники  не могут позволить себе купить помещение.

На многих заводах сегодня  пустует довольно большое количество помещений. Это цеха не участвующие  в производственном цикле в настоящее  время либо остановленные заводы после процедуры банкротства. Но при наличии существенного количества свободных производственных площадей потенциальные покупатели по-прежнему страдают от дефицита помещений, т.к  качество предлагаемых объектов оставляет  желать лучшего. Нередко можно встретить  предложения заводов-банкротов, которые  пытаются реализовать свои цеха-гиганты. Чаще всего эти производственные площади давно не эксплуатируются: в одних случаях они законсервированы и охраняются при этом их состояние  находится в более-менее приемлемом уровне и при наличии действующих  коммуникаци производство может  быть восстановлено, в других случаях  состояние таких помещей плачевно.

Спрос на промышленные объекты  можно разделить на 3 вида:

1. Спрос на помещения  и землю под производство с  сохранением профиля или его  изменением на другой производственный.

2. Спрос на помещения  и землю под промышленными  предприятиями с целью их использования  в непроизводственных целях.

3. Спрос на площадки  промышленного назначения с инфраструктурой  и назначением земли, позволяющим  строить новый производственный  объект.

5.2 Черты предложения

Современные промышленные объекты  начали появляться с начала 90-х годов. Современный сегмент предложения  мал - это построенные build-to-suit предприятия  западных и некоторых российских компаний, такие как производства строительной и пищевой отраслей. В настоящий момент по проекту  «Пром-Сити» современная промышленная зона создается в Молжаниново, большие  надежды возлагаются на технопарки.

Одной из основных причин отсутствия нового строительство индустриальных объектов являются низкокачественные  помещения, переориентированные по производственные нужды. Многие компании-производственники  занимают помещения неработающих заводов  банкротов, которые не всегда соответствуют  их профилю, зато очень дешевы. Цена покупки в собственность таких  помещений сопоставима с ценой  аренды в современном высококачественном комплексе. Ситуация в данном сегменте рынка может изменится в случае появления предложений индустриальных парков, но их реализация связана с  трудностями в поиске инвестора.

Что касается собственников  недействующих бывших советских  предприятий, то не имея четкого плана  мероприятий по эффективному управлению имущественным комплексом они в  основном занимают выжидательную позицию, стараясь как можно больше простаивающих  площадей сдать в аренду. Арендные отношения менее распространены на рынке промышленной недвижимости, т. к. любой минимально состоятельный  производитель стремится оформить право собственности на помещения.

Продажа действующих производств  как бизнеса тормозится финансовой непрозрачностью деятельности этих предприятий. В силу этих обстоятельств  основной формой сделки является договор  купли-продажи, потом уже приобретается  само юридическое лицо, бывший владелец недвижимого имущества, т.к. на него заключены все договора по коммунальному  обслуживанию. Для западных компаний, как правило, более привлекательной  формой сделки является форма приобретения акций или долей юридического лица - владельца недвижимого имущества, т. к. в этом случае не возникаем проблема уплаты налогов на недвижимость. Покупка  акций или долей более выгодна  в том случае, если продавец обладает лицензией на осуществление того или иного вида деятельности, который  интересен для покупателя.

 

5. Тенденции и прогнозы

Дать отчетливый долгосрочный прогноз затруднительно, т. к. рынок  проходит самую начальную стадию формирования. Если возможно такое  сравнение, то рынок промышленной недвижимости в настоящее время находится в таком же состоянии, что и рынок офисной недвижимости в начале 90-х годов.