Проблемы сдачи в аренду муниципального имущества

 

Факультет  экономики и финансов

Кафедра  «Экономики и финансов»

Специальность «Экономика и управление на предприятии» 
 
 

контрольная РАБОТА 
 

 
 
 

                                              

 
 
 
 

                                 

         
 

 
 

Москва 2011 г.

 

 

     Содержание 

Введение...................................................................................................................2

Проблемы сдачи  в аренду муниципального имущества.....................................3

Заключение.............................................................................................................15

Список используемой литературы.......................................................................16

 

Введение

     Органы  местного самоуправления могут осуществлять с объектами муниципальной собственности операции купли-продажи, обмена, дарения, аренды. Выбор способа использования осуществляется исходя из целей и задач развития муниципального образования.

     В аренду могут быть переданы здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения; оборудование, транспортные средства и другое имущество, не теряющее натуральных свойств в процессе использования. Организации и граждане, желающие взять в аренду муниципальное имущество, подают заявку в Комитет. Заявка должна быть рассмотрена в течение определенного времени со дня ее регистрации. При поступлении нескольких заявок проводятся коммерческие торги, которые выигрывает тот, кто предоставляет наилучшие условия аренды.

     Администрация может выставить обязательные условия  аренды (например, инвестиции в арендуемый объект, осуществление текущего и капитального ремонта помещений, содержание их в надлежащем состоянии и т. п.). Если все условия согласованы, заключается договор аренды между Комитетом и арендатором. Последний берет на себя коммерческий риск, самостоятельно осуществляет хозяйственную деятельность на базе арендованного имущества, получает прибыль. Срок аренды определяет Комитет с учетом интересов муниципального образования. Арендная плата служит одним из источников доходов местного бюджета. В отдельных случаях на сдачу муниципального имущества в аренду может проводиться некоммерческий конкурс, когда от арендатора требуют выполнения определенных условий. Целевым назначением, без проведения конкурса, муниципальное имущество может передаваться в аренду в исключительных случаях — конкретному арендатору под определенный вид деятельности.

 

     Проблемы  сдачи в аренду муниципального

     имущества 

     Сложившаяся в настоящее время правоприменительная  практика толкования правомочия распоряжения имуществом в праве хозяйственного ведения носит ограничительный  характер, по форме противоречащий действующему законодательству, а по содержанию снижающий кредитоспособность унитарного предприятия и тем  самым нарушающий права его кредиторов.

     Итак, арендная плата за пользование государственным  имуществом, закрепленным на праве  хозяйственного ведения за унитарным  предприятием, в настоящее время  взимается следующим образом.

     Унитарное предприятие, выступая в качестве арендодателя (в соответствии с Гражданским  кодексом РФ (далее - ГК РФ)), заключает  с арендатором имущества согласованный  с органом управления государственным  имуществом (Минимущества РФ, департамента госсобственности субъекта Федерации и проч.) договор аренды.

     В связи с тем, что унитарные  предприятия обладают специальной  правоспособностью, предполагаются две  ситуации: 1) сдача в аренду для  унитарного предприятия является его  уставной деятельностью и 2) имущество  сдается предприятием разово либо, например, при сезонной деятельности предприятия, на краткий период и  не является регулярной деятельностью.

     В иных случаях должно говорить о ничтожности  сделки по сдаче имущества в аренду (подробнее - Постановление Пленума  ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых  вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права  собственности и других вещных прав").

     По  договору аренды все денежные средства подлежат перечислению в соответствующий  бюджет (РФ или субъекта Федерации). Данное положение основано на соответствующих  подзаконных актах, которые, в свою очередь, основаны на Бюджетном кодексе  РФ (далее - БК РФ).

     Первым  из таких подзаконных актов является Постановление Правительства РФ от 30 июня 1998 г. N 685 "О мерах по обеспечению  поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества", в частности п. 4: "Установить с 1 августа 1998 г. порядок внесения арендных платежей за пользование арендуемым федеральным недвижимым имуществом, при котором арендатор в соответствии с договором аренды ежемесячно, не позднее 10-го числа отчетного месяца, перечисляет арендную плату на лицевой счет соответствующего территориального органа Министерства государственного имущества Российской Федерации, открытый им в органах Федерального казначейства".

     Ему вторят региональные акты: 
Постановление Главы администрации Ульяновской области от 22 августа 2003 г. N 108 "Об утверждении Положения о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в государственной собственности Ульяновской области", п. 9 которого гласит: "Средства от сдачи в аренду государственного имущества перечисляются в полном объеме на счет Управления Федерального казначейства Министерства финансов РФ по Ульяновской области 40101 "Налоги, распределяемые органами федерального казначейства" по коду бюджетной классификации 2010242. Управление Федерального казначейства Министерства финансов РФ по Ульяновской области перечисляет поступившие средства на балансовый счет 40201 "Средства бюджетов субъекта РФ" с последующим зачислением двадцати процентов от перечисленных средств в течение 10 дней с момента поступления в областной бюджет на лицевой счет Департамента на возмещение затрат по осуществлению функций по управлению государственным имуществом Ульяновской области";

     Постановление Председателя Правительства Республики Карелия от 30 апреля 1998 г. N 294 "Об утверждении  Положения о порядке сдачи  в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной  собственности Республики Карелия", в п. 4.5 которого установлено: "Арендная плата от сдачи в аренду государственного имущества подлежит перечислению в  республиканский бюджет..." 
Аналогичные нормы содержатся и в Постановлении губернатора Магаданской области от 29 марта 2004 г. N 64 "О внесении изменений в Постановление губернатора области от 22 июля 2002 г. N 164 "Об утверждении Положения о порядке сдачи в аренду и безвозмездное пользование государственного имущества Магаданской области, Методики расчета арендной платы за пользование государственным имуществом Магаданской области", в Постановлении администрации Кировской области от 16 июля 2001 г. N 244 "О порядке предоставления в аренду государственного имущества Кировской области", в Постановлении администрации Приморского края от 15 июня 1994 г. N 286 "Об утверждении Положения о порядке сдачи в аренду государственного имущества Приморского края", Постановлении Законодательного Собрания Краснодарского края от 23 июня 1999 г. N 175-п "О Положении о порядке сдачи в аренду государственного имущества Краснодарского края" и иных региональных актах.

     Вышеуказанные подзаконные акты имеют своей  основой п. 1 ст. 42 БК РФ, в котором  указано, что в доходах бюджета  учитываются поступления от платы  за пользование государственной  собственностью.

     Однако  необходимо учитывать следующее. 
1. В ст. 1 БК РФ указываются правоотношения, регулируемые БК РФ, и к ним относятся "отношения, возникающие между субъектами бюджетных правоотношений в процессе формирования доходов и осуществления расходов бюджетов всех уровней бюджетной системы РФ...". Отношения, складывающиеся между представителем собственника государственного имущества и учрежденным им унитарным предприятием, носят обязательственный характер и являются по сути гражданско-правовыми.

     Так, ст. 2 Гражданского кодекса РФ указывает, что "гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения  и ПОРЯДОК ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ПРАВА  СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ, исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности (интеллектуальной собственности), регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные  и связанные с ними личные неимущественные  отношения, основанные на равенстве, автономии  воли и имущественной самостоятельности  их участников...".

     2. В самой ст. 42 БК РФ говорится  о том, что в доходах бюджета  УЧИТЫВАЮТСЯ поступления от платы  за пользование государственной  собственностью. Термин "учет", примененный  законодателем, совершенно не  идентичен термину "перечисление". Когда речь идет об учете,  то имеется в виду общее  понятие данного термина как  упорядоченная система сбора,  регистрации и обобщения ИНФОРМАЦИИ. Можно провести аналог с учреждениями, когда все доходы учреждений  учитываются в доходах соответствующих  бюджетов, но средства поступают  в полном объеме на лицевые  счета учреждений и используются  ими самостоятельно. О перечислении  же средств от аренды в соответствующий  бюджет БК РФ ничего не гласит, так как эти отношения уже  урегулированы ГК РФ и Федеральным  законом "О государственных  и муниципальных унитарных предприятиях".

     Хотя  в случаях, предусмотренных ст. 295 ГК РФ и ст. 20 Федерального закона "О  государственных и муниципальных  унитарных предприятиях", представителем собственника согласуется договор  аренды, и конечно, на практике, без  учета положения о том, что  вся арендная плата перечисляется  в соответствующий бюджет, договор  не согласуется.

     Следующим аспектом настоящей статьи является рассмотрение вопроса о продаже  имущества унитарного предприятия. Здесь та же проблема, возникающая  из неправильного толкования ст. 43 БК РФ. В соответствии с ней средства, получаемые от продажи государственного и муниципального имущества, подлежат ЗАЧИСЛЕНИЮ в соответствующие бюджеты  в полном объеме. В отличие от аренды в данном случае речь уже  не идет об учете, имеется императивное указание о зачислении в соответствующий  бюджет. Как же реализуется данное указание?

     Реализуя  положения данной нормы БК РФ, представитель  собственника, давая разрешение на отчуждение имущества, в случаях, предусмотренных  ст. 295 ГК РФ и ст. 20 Федерального закона "О государственных и муниципальных  унитарных предприятиях", прямо  указывает, что денежные средства должны быть перечислены в соответствующий  бюджет.

     Однако  данная позиция не выдерживает никакой  критики. 
1. Рассмотрим на практическом примере применение ст. 43 БК РФ применительно к унитарному предприятию. Если предприятие реализует объект недвижимости и перечисляет все денежные средства в соответствующий бюджет, оно не только не получает денежных средств, вырученных за имущество, но и дополнительно несет расходы, связанные с реализацией имущества. Каким же образом? Чтобы реализовать недвижимое имущество, его нужно оценить, при реализации объекта недвижимости налог на добавленную стоимость уплачивается предприятием в объеме 18% от стоимости объекта, далее следует налог на прибыль предприятий 24% в зависимости от того, имеется ли она у предприятия. Итого чистые расходы предприятия могут составить до 43% от стоимости объекта недвижимости.