Подходы и методы к оценке недвижимости

Таким образом, формула для определения величины ставки капитализации будет иметь вид:

R = R ₁   ∆ * R _2, где

R ставка капитализации,

R _1 – ставка дохода на капитал (определяется методом кумулятивно го построения);

∆   доля роста стоимости за период владения объектом (в долях единицы);

R ₂ – норма возврата капитала.

Расчет  ставки капитализации может осуществляться методом рыночной информации (рыночной экстракции, рыночной выборки, методом выделения). Для этого изучается рынок проданных аналогов. Отбираются наиболее схожие с объектом оценки объекты, реконструируется величина чистого операционного дохода, по каждому аналогу определяется величина ставки капитализации по формуле:

R = NOI / V , где

NOI – чистый операционный доход  аналога,

V – цена продажи аналога.

При необходимости в расчеты могут вносится необходимые поправки по аналогам.

Кроме того, имеются методы расчета ставки капитализации при инвестировании средств в оцениваемый объект не только собственных, но и заемных (например, метод связанных инвестиций). В данном пособии не будем подробно на них останавливаться.

6. Расчет оцениваемой  стоимости недвижимости

V = NOI / R 
 

Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков  наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость  недвижимости на основе текущей стоимости  дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Расчет  стоимости объекта недвижимости методом ДДП осуществляется в следующей последовательности:

1.    Определяется прогнозный период. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5 – 10 лет, для России – это период длительностью 3 – 5 лет.

2.    Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

а) тщательного анализа на основе данных, представляемых заказ чиком о  доходах и расходах от объекта  недвижимости в ретроспективном  периоде;

б) изучения текущего состояния рынка  недвижимости и динамики изменения  его основных характеристик;

в) прогноза доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При использовании метода ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта  в следующей последовательности:

•         потенциальный валовой доход;

•         действительный валовой доход;

•         чистый операционный доход;

•         денежный поток до уплаты налогов;

•         денежный поток после уплаты налогов.

Если  из ПВД вычесть потери от незанятости  и при сборе арендной платы  и прибавить прочие доходы, то получится  денежный поток до уп латы налогов.

3. Расчет стоимости реверсии.

Реверсия  – это остаточная стоимость объекта  при прекращении поступлений  потока доходов.

Стоимость реверсии можно спрогнозировать  с помощью:

1)    назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предпо ложений относительно будущего состояния объекта;

2)    принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

3)    капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

4. Определение ставки дисконтирования.

Рассчитать  ставку дисконтирования можно разными  методами.

Метод кумулятивного построения был рассмотрен выше, поэтому перейдем к рассмотрению следующих методов.

Метод выделения (см. метод капитализации дохода). Ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом расчет будет варьировать в зависимости от объема исходной информации и размера оцениваемых прав.

Ставка  дисконтирования прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без  выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.

Расчет  ставки дисконтирования по методу выделения осуществляется в следующей последовательности:

•         моделируются потоки доходов и расходов для каждого объекта аналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования;

•         рассчитывается ставка доходности инвестиций по объекту;

•         полученные результаты обрабатываются любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость.

Российские  оценщики ставку дисконта чаще всего  рассчитывают методом кумулятивного  построения.

Расчет  стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

где РV  текущая стоимость;

С _t – денежный поток периода t ;

i – ставка дисконтирования денежного  потока периода t ;

R – стоимость реверсии.

Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме те кущей стоимости  прогнозируемых денежных потоков и  текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии).