Подходы и методы к оценке недвижимости Доходный подход к оценке недвижимости

В основе доходного подхода лежит  принцип ожидания, который утверждает, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих  выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.

Доходный  подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации  доходов в стоимость не движимости преобразуется доход за один временной  период в том случае, если доходы от объекта стабильны или меняются с постоянным темпом прироста. При использовании метода дисконтированных денежных потоков доход от предполагаемого использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод применяется, когда доходы меняются от периода к периоду, т.е. они не стабильны.

Метод капитализации доходов

Метод капитализации доходов основан  на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая  для приведения потока доходов к  единой сумме стоимости.²⁶ Однако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Метод капитализации доходов применяется  если:

•         потоки доходов – стабильные положительные величины;

•         потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Данный  метод не следует использовать, если:

•         потоки доходов нестабильны;

•         объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта;

•         нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информа ции, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации.

Основные  этапы оценки методом  капитализации доходов

1.   Определение чистого операционного дохода.

Расчет  ЧОД начинается с определения  потенциального валового дохода (ПВД). ПВД – это доход, который можно  получить, при использовании недвижимости на 100%, без учета всех потерь и  расходов. ПВД рассчитывается путем умножения площади оцениваемого объекта на арендную ставку.

2. Определение действительного  (эффективного) валового  дохода. Следующий шаг расчета ЧОД – определение действительного валового дохода (ДВД). Для получения ДВД предполагаемые потери от недоиспользования арендных площадей и неуплаты арендной платы не обходимо вычесть из потенциального валового дохода, так как существует вероятность того, что часть арендной платы в течение прогнозируемого года не будет собрана, а часть площадей останется не занятой арендаторами.

3. Определение величины  операционных расходов. Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода. Их делят на условнопостоянные, условнопеременные (эксплуатационные), расходы (резервы) на замещение.

К условнопостоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени загруженности объекта. Как правило, это налог на имущество, арендная плата за землю, расходы на страхование и другие.

К условнопеременным относятся расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основные условнопеременные расходы  это расходы на управление, коммунальные платежи, на обеспечение безопасности, на содержание территории, на текущие ремонтные работы и др.

Расходы на замещение вычисляют как ежегодные  отчисления (ре зерв) в фонд замещения. Это расходы на периодическую  замену короткоживущих элементов строений.

4. Определение чистого  операционного дохода.

ЧОД рассчитывается как разница между  величиной ДВД и величиной  операционных расходов (ОР).

5.   Расчет коэффициента капитализации

Коэффициент (ставка) капитализации состоит из двух ставок: ставки дохода на капитал  и нормы возврата капитала. Ставка дохода на капитал – это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Возврат капитала означает по гашение суммы первоначального вложения.

Теоретически  коэффициент капитализации для  текущего дохода должен прямо или  косвенно учитывать следующие факторы:

•         компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;

•         компенсацию за риск;

•         компенсацию за низкую ликвидность;

•         компенсацию за инвестиционный менеджмент;

•         поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

Чтобы показать, как некоторые из этих факторов могут быть учтены в коэффициенте капитализации, рассмотрим метод кумулятивного построения (суммирования). Данный метод используется для расчета ставки дохода на капитал. Ставка дохода на капитал разбивается на несколько составляющих. В качестве базовой принимается безрисковая ставка дохода, и к ней последовательно прибавляются поправки на раз личные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости: премия за риск, премия за низкую ликвидность, премия за инвестиционный менеджмент и др.

Безрисковая ставка компенсирует стоимость денег  во времени при практически нулевом  уровне риска.

В качестве возможных безрисковых  ставок в пределах РФ принято рассматривать  следующие инструменты:

1.      Депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков;

2.      Государственные облигации РФ;

3.      Ставки по межбанковским кредитам РФ;

4.      Ставка рефинансирования ЦБ РФ;

5.      Западные финансовые инструменты (государственные облига ции развитых стран).

Премия  за риск вложения в недвижимость учитывает  возможность случайной потери потребительской  стоимости объекта, и может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности.

Премия  за низкую ликвидность учитывает  невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций.

Премия  за инвестиционный менеджмент. Чем  более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют, тем выше премия за инвестиционный менеджмент. Путем суммирования указанных составляющих (безрисковой ставки дохода, премий за низкую ликвидность, инвестиционный менеджмент и специальный риск присущий объекту недвижимости) получают величину ставки дохода на капитал.

Норма возврата капитала показывает годовую  величину возмещения средств, вложенных  в объект недвижимости в том случае, если по какимлибо причинам прогнозируется потеря этих средств (полностью или частично) в период владения недвижимостью. Здесь возможны три варианта:

• стоимость недвижимости не меняется (не прогнозируется изменение стоимости  основной суммы инвестиций), т.е. возмещение капитала произойдет в момент перепродажи объекта.

Когда не прогнозируется изменение стоимости основной суммы инвестиций. В данном случае в коэффициенте капитализации нет необходимости учитывать возмещение капитала.

Таким образом, формула для определения  величины ставки капитализации будет  иметь вид:

R = R _1, где

R ставка капитализации,

R _1 – ставка дохода на капитал (определяется методом кумулятивно го построения).

•         стоимость недвижимости снижается (прогнозируется сниже ние стоимости вложенного капитала), т.е. необходимо возмещение суммы инвестиций (полное или частичное), вложенных в объект недвижимости.

Когда прогнозируется снижение стоимости вложенного капитала, сумма возмещаемых инвестиций должна быть получена из текущего дохода. Поэтому коэффициент капитализации текущего дохода должен включать как доход на инвестиции, так и возмещение ожидаемой потери.

Норма возврата капитала может определяться различными методами:

•      прямолинейным методом или методом Ринга;

•      аннуитетным методом или методом Инвуда;

•      методом возврата капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента или методом Хоскольда.

Таким образом, формула для определения  величины ставки капитализации будет  иметь вид:

R = R ₁ + ∆ * R _2, где

R ставка капитализации,

R _1 – ставка дохода на капитал (определяется методом кумулятивно го построения);

∆   доля снижения стоимости за период владения объектом (в долях единицы);

R ₂ – норма возврата капитала, определяемая одним из трех методов.

Метод Ринга является наиболее простым. Его целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться ежегодно равными частями. Применяется метод, когда объект недвижимости стареющий, доходы от объекта снижающиеся. Норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% на срок финансирования инвестиций.

Метод Инвуда построен так, что норма возврата капитала определяется как величина фактора фонда возмещения по ставке дохода на ин вестиции. При этом величина нормы возврата капитала получается меньше величины, определенной методом Ринга. Это более точный ме тод расчет нормы возврата капитала. Применяется в случае возможности вложения полученных средств под тот же процент (равный ставке дохода на капитал).

Метод Хоскольда является самым приближенным к реальности. По методу Хоскольда норма возврата капитала определяется как величина фактора фонда возмещения по безрисковой ставке, так как возможность инвестирования средств по ставке дохода на капитал у инвестора может отсутствовать (т.е. применить метод Инвуда).

• стоимость недвижимости повышается (ожидается повышение стоимости первоначально вложенного капитала), т.е. в момент пере продажи инвестор получит больше, чем в момент вложения средств.

Когда ожидается повышение стоимости первоначально вложенного капитала и покупатель с продавцом предвидят будущий рост стоимости, то выплаченная цена может включать премию сверх стоимости собственности при ее текущем использовании. Эта премия учитывает будущий прирост стоимости. Текущий доход может быть достаточно низким, поэтому в сопоставлении с текущим доходом цена будет высокой. С учетом этого теоретически обоснованным будет вычесть надбавку на будущий прирост капитала из ставки процента или дисконта с тем, чтобы определить коэффициент капитализации текущего дохода.