Оценка недвижимого имущества

Дата оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Дата оценки чрезвычайно важна при определении прежде всего рыночной стоимости объекта недвижимости в связи с изменениями рыночной конъюнктуры на рынке недвижимости и в других секторах экономики. Дата оценки не всегда совпадает с датой осмотра объекта недвижимости, с датой составления отчета об оценке, с текущей календарной датой. Так при наличии соответствующей информации, оценщик может определить стоимость здания (сооружения) на любую дату с момента его постройки, а для объектов незавершенного строительства - на любую дату с момента начала строительства.

Оценка стоимости всегда осуществляется для решения какого-либо рода задач, которые называют задачами оценки.

Оценка объекта недвижимости может понадобиться заказчику для:

                  принятия управленческих решений;

оценка недвижимость объект стоимость

                  переоценки основных фондов, оптимизации балансовой стоимости основных фондов;

                  продажи или иного отчуждения;

                  приватизации (национализации);

                  выкупа или иного изъятия имущества у собственников;

                  налогообложения;

                  передачи в качестве вклада в уставный капитал;

                  составления брачных контрактов;

                  раздела имущества;

                  наследования, дарения;

                  разрешения имущественных споров;

                  ипотечного кредитования, залога;

                  передачи в доверительное управление, аренду;

                  переуступки долговых обязательств, прав владения;

                  осуществления банкротства, санации убыточного предприятия;

                  ликвидации, реорганизации предприятия;

                  страхования;

                  финансирования развития, реконструкции, модернизации и эксплуатации объекта недвижимости;

                  лицензирования;

                  решения прочих задач.

Задачи оценки неразрывно связаны с видами оцениваемой стоимости. Исходя из четко сформулированных задач оценки определяется именно тот вид стоимости, который нужно оценить.

После заключения договора оценщик составляет план оценки, позволяющий избежать непродуктивных затрат и сформулировать требования к составу необходимой информации.

Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (ст.3) выделяет обязательные случаи проведения оценки. Так, оценка обязательна в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе при:

                  определении их стоимости для приватизации, передачи в доверительное управление либо в аренду;

                  использование их в качестве предмета залога;

                  продаже или ином отчуждении;

                  переуступке долговых обязательств, связанных с ними;

                  передаче в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.

Кроме того, оценка обязательна при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе при:

                  национализации имущества;

                  ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в случаях возникновения споров предмета ипотеки;

                  составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требований одной или обеих сторон в случае спора о стоимости этого имущества;

                  выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

                  оценке объектов для контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Предполагается, что во всех остальных случаях оценка производится по желанию заказчика, однако существуют ряд законов и подзаконных нормативных актов, косвенно регулирующих оценочную деятельность и также обуславливающих обязательность оценки.

На втором этапе оценки устанавливаются количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Оценщик осматривает и при необходимости фотографирует объект оценки, собирает информацию, на которой будут основываться выводы о стоимости объекта. Важность этого этапа очевидна, поскольку от качества и полноты собранной информации из доступных и достоверных источников напрямую зависят результаты работы в целом.

Работа обычно осуществляется по двум направлениям. Сбор общих данных, характеризующих экономические, социальные, экологические и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах региона, города, района расположения объекта, и их анализ. Сбор и анализ специальных данных, представляющих детальную информацию, относящуюся как к оцениваемого объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам аналогам, недавно проданным или сданным в аренду. В частности, оценщик осуществляет сбор и обработку:

                  правоустанавливающих документов, сведений об обмерении объекта оценки правами третьих лиц;

                  данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

                  информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки объектов аналогов;

                  другой информации, связанной с объектом оценки и объектами - аналогами.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Набор количественных и качественных характеристик объекта оценки напрямую связан с ценообразующими факторами, влияющими на его стоимость, зависит от сложности объекта недвижимости. Так, для условно простых объектов недвижимости - типовых квартир, небольших встроенных нежилых помещений и др. этот набор характеристик относительно невелик по сравнению с характеристиками условно сложных объектов, например комплекса промышленно - складской недвижимости.

Описание количественных и качественных характеристик типовой квартиры должно включать:

                  информацию о зарегистрированных на квартиру правах и об имеющихся правах третьих лиц;

                  полный адрес, описание местоположения, района, микрорайона;

                  план квартиры;

                  данные об этажности дома, этаже, на котором расположена квартира;

                  информация о числе квартир на этаже;

                  размер общей и жилой площади, площади кухни, высоту потолков;

                  информацию о наличии либо отсутствии балкона и/или лоджии;

                  описание вида из окон;

                  информацию о состоянии квартиры и о необходимых ремонтных работах;

                  информацию о наличии и состоянии инженерных систем электро-и газоснабжения, холодного и горячего водоснабжения, канализации;

                  год постройки дома;

                  описание основных конструктивных элементов

                  общий износ дома;

                  информации о состоянии подъезда и внешнем виде фасада дома;

                  данные о преимущественном социальном (профессиональном) составе жильцов дома и о престижности района;

                  данные о транспортной доступности, близости к скоростным магистралям, расстоянии до метро, наличии маршрутов общественного транспорта;

                  информацию о качестве обустройства двора: наличии зеленых насаждений детских площадок, охраняемой парковки для автомобилей, расположенных рядом объектов, снижающих либо повышающих привлекательность конкретного двора и района в целом;

                  данные об экологической обстановке;

                  данные по средней стоимости 1м2 жилой площади в данном районе (микрорайоне) и другие данные, полученные в результате анализа рынка недвижимости.

Описание характеристик более сложного объекта недвижимости часто бывает невозможным без проведения дополнительных технических, гидрогеологических и других экспертиз с привлечением соответствующих специалистов.

Существуют следующие виды для оценки параметров качественной характеристики помещения:

                  "Евростандарт" - помещение пригодно к использованию по функциональному значению, не имеет дефектов, после ремонта с использованием импортных отдельных материалов, находящимся в работоспособном состоянии.

                  Упрощенный "евростандарт" - помещение пригодно к использованию по функциональному назначению, не имеет дефектов после ремонта, проведенного по отечественной технологии, находящейся в работоспособном состоянии.

                  Отличное - помещение пригодно к использованию по функциональному назначению, не имеет дефектов, не более одного года после ремонта по отечественной технологии с использованием отечественных отделочных материалов.

                  Нормальное - помещение пригодно к использованию по функциональному назначению без проведения ремонта, имеет незначительные дефекты отделки.

                  Удовлетворительное - помещение пригодно к использованию по функциональному назначению, имеет дефекты, устранимые с помощью косметического ремонта.

                  Неудовлетворительное - помещение пригодно к использованию по функциональному назначению, имеет дефекты, устранимые только с помощью значительного ремонта.

                  Непригодно для использования - помещение непригодно к использованию по функциональному назначению, необходимо принятие неотложных мер для его капитального ремонта. Требуется полное восстановление отделки и ремонт элементов несущих конструкций.

Для определения любого вида стоимости необходимо достигнуть четкого понимания юридического статуса объекта недвижимости. В оценочной деятельности объект недвижимости неразрывно связан с зарегистрированными на него правами. Говоря об оценке объекта недвижимости, оценщик подразумевает определение стоимости имеющихся на дату оценки прав на него, так как в обороте находятся не сами объекты недвижимости, а права на них (как таковая передача объекта недвижимости из рук в руки не осуществляется, а происходит передача прав на объект путем оформления соответствующих документов, передачи ключей и т.п.). Объект недвижимости (объекта права) не может отчуждаться и передаваться сам по себе и отдельно от права собственности (т.е. правоотоношения) или другого вещного права. Таким образом, объект оценки - объект недвижимости вместе с существующими вещными правами на него, т.е. с зарегистрированными правами и правами третьих лиц, и данная характеристика напрямую влияет на стоимость объекта. Основу теории оценки недвижимости составляют принципы оценки, один из которых - принцип экономического разделения и соединения имущественных прав - означает следующее: имущественные права нужно разделять и соединять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.

Собственник объекта может:

                  сдать его в аренду, лишившись при этом на время права владения и пользования объектом, но получая за это арендную плату;

                  пустить объект в качестве обеспечения кредита в сделке ипотечного кредитования, при этом собственник рискует потерять право собственности в случае невозвращении кредита, а его право собственности становится, обремененным на некоторое время, но за это он получает дополнительный источник финансирования и может вложить полученные средства, например в развитие объекта;

                  осуществить другие операции, связанные с разделением и соединением имущественных прав на объект.

На третьем этапе оценки производится анализ рынка недвижимости. Оценщик определяет сегмент рынка, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

Четвертый этап оценки - основной с точки зрения получения методически обоснованного заключения о стоимости объекта недвижимости. На данном этапе оценщик обязан использовать (или обосновывать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке.

Правительство РФ постановлением от 6 июля 2001г. №519 " Об утверждении стандартов оценки" утвердило стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. В соответствии со ст.5данного документа:

                  Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

                  Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

                  Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Таким образом на этом этапе оценщик выбирает метод в рамках каждого из подходов к оценке и проводит необходимые расчеты с учетом полученных ранее количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа сегмента рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации. Какой из методов оценки использовать в рамках каждого из подходов, оценщик вправе определить самостоятельно.