Экономическая сущность и принципы аренды

Если фактическое  пользование имуществом началось до заключения договора аренды, арендатор  обязан уплатить за такое пользование  в соответствии с условиями договора об арендной плате только в случае, если стороны достигли соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы.

Порядок, условия и  сроки внесения арендной платы определяются договором. В договоре, таким образом, должно быть указано, в какой форме будет установлена арендная плата - деньгами, в натуре или иной. Общая формула рыночной экономики: «товар - деньги - товар», поэтому, если оплата товара производится в любой иной, неденежной форме, указание на нее должно содержаться в договоре. Натуральная форма арендной платы представляет собой передачу арендодателю на праве собственности определенного количества произведенной продукции или полученных плодов. В этом случае также следует уточнить все условия расчетов, в частности: какая часть полученной продукции или плодов будет составлять арендную плату, каким образом она должна быть передана арендодателю - с доставкой или путем выборки со склада, каким образом распределяются расходы на доставку, если она предусмотрена, и т.п. В этой части стороны должны руководствоваться соответствующими правилами об обязательствах по передаче имущества в собственность, в частности условиями о качестве и т.п.

Стороны должны согласовать  сроки внесения платежей. Это могут быть разовые платежи, когда имущество арендуется на короткий срок. Если предполагается аренда имущества на достаточно длительный срок, то арендная плата вносится по частям. В этом случае стороны устанавливают периодичность платежей (раз в неделю, в декаду, в месяц, в квартал, в полугодие, в год), срок платежа, размер платежа.

При разовом платеже  оплата производится по окончании договора аренды, при периодических платежах - по окончании установленного периода  пользования. Стороны, однако, могут условиться о предварительной оплате, в том числе и 100-процентной. Такой аванс вносится либо при заключении договора, либо при предоставлении имущества, или через определенный период времени после указанных действий. Если стороны не определили в договоре порядок, условия и сроки внесения арендной платы, это, как правило, не лишает его юридической силы. В этом случае действует правило, согласно которому арендная плата должна вноситься в таком порядке, на таких условиях и в такие сроки, которые обычно применяются при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах, прежде всего обстоятельствах времени и места.

Арендная плата  может быть установлена за все  арендуемое имущество в целом. Это  относится как к простому имуществу (одной вещи), так и к составному (совокупности вещей) - главной вещи и принадлежности, сложной вещи, в том числе имущественному комплексу. В отношении последнего вида имущества допустимо установление арендной платы за пользование каждой из его составных частей. Например, при аренде здания вместе с земельным участком возможно установление отдельных платежей за здание и за землю.

Формы оплаты многовариантны. Во-первых, оплата может быть определена твердой суммой платежей (в абсолютных цифрах) либо в долях или процентах  от полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов (в относительных цифрах). В обоих случаях оплата может производиться как в денежной, так и в натуральной форме. Твердая сумма чаще устанавливается для расчетов в денежной форме, а долевая - для расчетов в натуре (издольщина). Так, долей продукции может оплачиваться аренда оборудования, предприятия, долей плодов - аренда земельного участка для сельскохозяйственного производства, водоема для рыбоводства и т.д. Если расчеты ведутся в виде отчислений от доходов, то это денежная форма оплаты.

Расчеты за пользование  арендованным имуществом возможны в  форме услуг, предоставляемых арендатором  арендодателю. Наиболее целесообразно  использовать эту форму в случаях, когда арендатор является профессионалом в области оказания таких услуг, в которых нуждается арендодатель. Комментируемая статья не называет в качестве арендной платы производство работ. Однако это не значит, что использование такой формы противоречило бы закону, поскольку договором могут быть предусмотрены иные формы помимо перечисленных в комментируемой статье. Использование такого вида платежа требует дополнительного урегулирования подрядных отношений в части производства работ в рамках договора аренды.

Стороны могут договориться о взаимном обязательстве сдать в аренду друг другу такое имущество, в котором временно каждая из них нуждается. В этом случае оплата будет производиться в форме предоставления такого имущества в аренду. При такой ситуации можно говорить об объединении в одном договоре взаимных обязательств по аренде. Каждая сторона при этом приобретает все права и обязанности арендатора по отношению к полученному имуществу и все права и обязанности арендодателя по отношению к сданному имуществу. Если передаваемое и получаемое имущество не равноценны, то должны быть урегулированы отношения, связанные с компенсацией (доплатой в любом из перечисленных в данном пункте виде).

Можно предусмотреть  оплату в форме передачи имущества  не в аренду, а в собственность. При этом стороны могут руководствоваться нормами договора купли-продажи при регулировании отношений, связанных с передачей такого имущества арендатором в собственность арендодателю.

Если договором  аренды предусмотрены мероприятия  по улучшению арендованного имущества (производство мелиоративных работ на земельном участке, модернизация производственного оборудования или предприятия и т.п.), то арендная плата может быть представлена в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на такое улучшение. При этом не играет роли, кто будет производить эти улучшения - арендатор или арендодатель, важно лишь, чтобы затраты на такое улучшение соответствовали установленной сторонами сумме.

В то же время некоторые  обязанности арендатора не могут  рассматриваться как формы оплаты, в частности возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг. Законом для некоторых договоров аренды установлена только денежная форма оплаты (например, прокат).

Размер арендной платы  допускается пересматривать досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения централизованно устанавливаемых цен и тарифов и в других случаях, регламентированных законодательными актами. Переданное в аренду имущество остается собственностью арендодателя, а произведенная продукция, доходы, материальные и другие ценности, произведенные улучшения арендованного имущества, не предусмотренные договором аренды, являются собственностью арендатора.

Не отделимые без  вреда для арендованного имущества  улучшения (техническое перевооружение производства, реконструкция, замена или модернизация оборудования и др.), выполненные арендатором по согласованию с арендодателем, но за свой счет, могут быть востребованы первым после прекращения договора аренды. Затраты на те же работы, произведенные арендатором без согласования с арендодателем, возмещаться не должны.

Отделимые и неотделимые  улучшения, выполненные за счет амортизационных  отчислений от арендованного имущества, являются собственностью арендодателя, затраты на них увеличивают остаточную стоимость арендованного имущества. Если техническое состояние возвращаемого имущества после окончания срока договора аренды ухудшилось, то арендатор возмещает арендодателю нанесенный ущерб в соответствии с действующим законодательством. Таким же образом арендатор возмещает ущерб арендодателю за преждевременное (раньше полного амортизационного срока) выбытие из строя имущества в виде недовнесенной арендной платы, а также другие убытки. Если иное не предусмотрено договором, то арендодатель выплачивает арендатору компенсацию за использование арендного имущества после истечения обусловленного договором срока.

Арендатор имеет право  частично или полностью выкупить арендованное имущество, если ограничения  или запрещения не предусмотрены  законодательными актами. Споры разрешаются  государственным арбитражем или судом. Выкуп - это акт купли-продажи государственных предприятий в коллективную или индивидуальную собственность. Выкуп осуществляется внесением арендатором арендодателю всей причитающейся ему арендной платы со стоимости сданного на полный амортизационный срок имущества и возмещения арендных платежей с остаточной стоимости имущества, аренда которого согласно договору прекращена до завершения полного амортизационного срока. Источниками выкупа могут быть любые средства, имеющиеся у арендного предприятия. Выкуп позволяет арендному предприятию по решению трудового коллектива преобразовать его в коллективное предприятие, кооператив, акционерное общество.

Сроки аренды определяются договором. Изменение условий договора аренды, его расторжение и прекращение возможны при соглашении сторон. По требованию одной из сторон, договор, может быть, расторгнут по решению государственного арбитража или суда, причем в случаях нарушения другой стороной условий договора. Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявила о его прекращении или изменении. В этом случае условия договора могут быть уточнены или изменены по соглашению сторон. 

2. Формы аренды 

Статья 607 Гражданского Кодекса РФ гласит, что в  аренду могут быть переданы:

- земельные участки и другие обособленные природные объекты;

- транспортные средства;

- здания и сооружения;

- предприятия и другие имущественные комплексы;

- оборудование;

и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Различают краткосрочную  аренду (текущую) и долгосрочную аренду основных средств.

Краткосрочная аренда - основные средства предоставляются  на срок не более 5 лет, затем объект возвращается арендодателю, срок аренды не может превышать срока полной амортизации имущества.

Арендодатель продолжает учитывать переданный в текущую  аренду объект основных средств на собственном балансе, выплачивает  налог на имущество, начисляет амортизацию, поскольку именно ему принадлежит право собственности на объект. Так как сданное в аренду имущество изымается из процесса производства, то арендо датель относит амортизационные отчисления не на затраты, а на финансовые результаты (внереализационные расходы) в уменьшение доходов от аренды.

Долгосрочная аренда - это аренда объектов основных средств  вплоть до момента их полной амортизации, или аренда с правом последующего выкупа 

2.1 Прокат 

По договору проката  арендодатель, осуществляющий сдачу  имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. В определении договора проката отражены три его специфические черты, а именно:

1. В качестве арендодателя  выступает специальный субъект - предприниматель. Причем ГК особо подчеркивает, что его предпринимательская деятельность по сдаче имущества в прокат должна быть постоянной, т. е. осуществляться в виде промысла, доход от которого становится основным или дополнительным источником существования. В любом случае такая деятельность должна быть систематической. Разовая сделка по сдаче в аренду движимого имущества проката не составляет. Иными словами, заключение договоров проката должно быть целью деятельности предпринимателя, его профессиональным занятием. Юридическое лицо, являющееся коммерческой организацией, и индивидуальный предприниматель должны избрать именно этот вид деятельности. Если же юридическое лицо имеет специальную правоспособность, то его возможность заниматься прокатом должна быть предусмотрена учредительными документами;

2. Предметом договора  является только движимое имущество  (кроме транспортных средств,  для которых предусмотрены специальные  правила), используемое в потребительских  целях, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. Следовательно, цели использования имущества могут быть не только потребительскими, но и иными, в том числе предпринимательскими;

3. Предмет проката  передается во владение и пользование  арендатору. Следовательно, при договоре проката арендодатель не может сохранить за собой право владения вещью.

Если договор аренды удовлетворяет всем этим признакам, он должен быть отнесен к числу  договоров проката и подчинен ряду правил, отличных от общих норм о договорах аренды.

Срок договора проката  не может превышать одного года. Истечение указанного срока влечет за собой безусловное прекращение  договора. Правила о возобновлении  договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды к договору проката не применяются.

Форма договора - только письменная, причем посредством как  составления одного документа, подписанного обеими сторонами, так и обмена документами, достоверно исходящими от каждой из сторон.