Автор работы: Пользователь скрыл имя, 10 Марта 2011 в 21:38, курсовая работа
Экономика рынка недвижимости является одним из разделов экономической науки. Предметом изучения данной дисциплины являются общественные отношения между людьми в процессе изменения и передачи прав собственности на объекты недвижимости. Она тесно взаимосвязана с макро- и микроэкономикой, маркетингом, менеджментом, правом, финансами бухучетом и статистикой.
I. Раздел №1
1.«Правовые аспекты экономики недвижимости»
Введение
1.1. Понятие недвижимости и ее виды
1.2. Правовые основы операций с недвижимостью.
-Понятие права
-Основные юридические понятия
-Понятие имущество
-Виды собственности
1.3. Право собственности и другие вещные права
-Право собственности
-Право собственности и другие вещные права на землю
-Право хозяйственного ведения
-Право оперативного управления
-Институт доверительной собственности
-Институт доверительного управления
-Сервитуты
1.4. Сделки с недвижимостью
Заключение
II. Раздел № 2
2.«Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования 2-х объектов недвижимости»
2.1. Исходные данные
•2.2. Определение ПВД
•2.3. Определение ЭВД
•2.4. Определение ОР
•2.5. Определение денежного потока после уплаты налогов
•2.6. Расчет ставки дисконтирования
•2.7. Определение ДДП
Заключение
Список используемой литературы
Названный Указ устанавливает, что передаче в траст подлежат исключительно пакеты акций акционерных обществ (АО), созданных при приватизации государственных предприятий, закрепленные в федеральной собственности в порядке, установленном законодательством РФ о приватизации, и передача в траст указанных пакетов акций осуществляется в соответствии с требованиями п.2 ст.4 и п.1 ст.9 Закона Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации». Бенефициарием траста при этом является исключительно федеральный бюджет. Тем не менее, за каждым пакетом акций незримо стоит реальная собственность и вся совокупность прав на нее.
Доверительный
собственник вступает во
и неимущественные права, составляющие предмет этого договора, переходят к учредителю траста или его правопреемникам (наследникам), если иное не установлено договором.
Типовым договором об
Поскольку доверительный собственник в соответствии с действующим законодательством не может быть бенефициарием траста и в настоящее время законодательством не предусмотрен выкуп доверительным собственником акций, находящихся в трасте, то именно вышеуказанный процент по дивидендам (которые, в свою очередь, могут быть получены лишь в случае эффективного управления пакетом акций, находящихся в государственной собственности), по праву принадлежащий доверительному собственнику, может быть направлен на инвестиции, т.е. на приобретение (выкуп) акций АО-эмитента. Поскольку дивиденды в АО выплачиваются в соответствии с уставом общества лишь определенное число раз в год, постольку инвестиционный процесс, естественно, «растягивается» во времени, т.е. доверительный собственник может формировать существенный пакет акций для эффективного управления АО, но уже в качестве реального собственника в течение длительного времени.
Таким образом, акции АО-эмитента могут выкупаться постепенно, по частям, собираться вплоть до контрольного пакета, что целесообразно лишь при их растущей ликвидности, т.е. при условии прибыльной работы предприятия, в которое вкладываются инвестиции, а это может быть только при грамотном, профессиональном управлении инвестиционным процессом в АО. Именно в этом случае необходим перманентный процесс оценки стоимости имущества, выраженного в акциях.
Институт доверительного управления
Вновь
введенный (п.4 ст.209 ГК) институт доверительного
управления собственностью
имуществом и имущественном обороте от своего имени, но в интересах собственника. В этом заключается существенное отличие доверительного управления от доверительной собственности, а также различие интересов и мотиваций доверительного собственника и доверительного управляющего.
Другой
разновидностью доверительного
управления государственной
Названный механизм реализуется, как и в других формах доверительного управления, на основе договора доверителя (в лице Госкомимущества России) и поверенного (гражданина РФ, имеющего необходимую профессиональную подготовку). Для смягчения влияния работников государственных органов на процесс управления акциями АО, закрепленными (находящимися) в государственной собственности, в качестве поверенных не могут выступать государственные служащие или лица, избранные в представительные органы либо в органы местного самоуправления.
Тем не менее, порядок заключения и регистрации договоров на представление интересов государства в органах управления АО (хозяйственных товариществ) предусматривается возможность продажи закрепленной в федеральной собственности части акций (долей, вкладов) или передачи в доверительное управление юридическому лицу закрепленной в федеральной собственности части акций (долей, вкладов), в отношении которой поверенный является представителем интересов государства. Тем самым еще раз подчеркивается временность состояния, при котором государство представляет свои интересы в сфере хозяйственных обществ.
Ранее в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий генеральный директор АО, образованного в процессе преобразования государственного или муниципального предприятия, являясь собственником определенного пакета акций данного АО, приобретенного в результате закрытой подписки, управлял часто в неявной форме и пакетом акций, закрепленным за государством, несмотря на противоречие с нормой п.11.5 «Основных положений», устанавливающей запрет на участие администрации и работников АО в качестве голосующих от имени государства на собраниях акционеров и в совете директоров. Хорошо, если такое управление было эффективным, т.е. приносило дивиденды на государственный пакет акций. Практика демонстрирует обратный результат : неэффективное управление ( по разным обстоятельствам) производством и собственностью в целом, низкая ликвидность ценных бумаг АО и в итоге отсутствие дивидендов, т.е. отсутствие результата приватизации в процессе передачи части государственной собственности в частные руки и сохранения доли государства в хозяйственной сфере. Одна из возможных
причин этого
– незнание истинной стоимости имущества
и неумение
распорядиться им, т.е. неэффективный менеджмент.
Представители государства в АО, имеющих долю государственной собственности, действуют на основе договоров о доверительном управлении. В настоящее время эта установившаяся практика законодательно закреплена вышеуказанным постановлением Правительства РФ.
Кстати,
в американской системе
Сервитуты
Сервитут
– вещное право пользования
чужой вещью в интересах
Сервитутом
могут обременяться объекты
Различают
сервитуты положительные и
Положительные сервитуты – это право лица, имеющего сервитут, совершать определенные действия в ущерб чужой недвижимости. К ним
можно отнести право прохода или проезда через «служащий» земельный участок, прогона через него скота, пользования водой или пастбищами и т.п.
Отрицательные
сервитуты – это право
В качестве сделок признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Цель любой сделки – приобретение права собственности или права пользования имуществом.
Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.
Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с Законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражение воли одной стороны.
Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двухсторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
Сделки с
недвижимостью подлежат нотариальному
удостоверению и
К основным видам сделок с недвижимостью относятся:
– купля-продажа;
– мена и обмен;
– дарение;
– наследование;
– рента;
– ипотека;
– аренда;
– лизинг;
– доверительное управление (траст);
– взнос в уставный капитал ОАО, ЗАО, ООО;
– постоянное пользование;
– полное хозяйственное
ведение и оперативное
– приватизация.
По договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Договор должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в государственных органах. Поскольку здания, сооружения и
т.п. объекты находятся на земле, покупателю такой недвижимости передаются права на пользование земельным участком, на котором они располагаются и без которого пользование недвижимостью невозможно.
При продаже жилого дома, его части или отдельной квартиры сохраняется право пользования соответствующей частью жилого помещения за лицами, которые имели его до продажи, не будучи собственниками. В случае нарушении прав этих лиц договор купли-продажи считается недействительным.
При продаже
предприятия как имущественного
комплекса продаются не только здания
и оборудование, но также права
и обязанности продавца. Составляется
акт инвентаризации имущества, передается
бухгалтерский баланс, определяется перечень
всех обязательств продаваемого предприятия,
и делается это на основе независимого
аудиторского заключения. Требуется
согласие
кредиторов на продажу, а если
долги были переведены на
По договору мены между сторонами производится обмен одного имущества на другое. При этом каждый из участвующих в договоре мены считается продавцом имущества, которое он дает, и покупателем имущества, которое он получает. Право собственности в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать объекты недвижимости.