Анализ наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объектов недвижимости

        - право пожизненного наследуемого  владения земельным участком        (ст.265);

        - право постоянного (бессрочного)  пользования земельным участком (ст.268);

       -сервитуты (ст.274,277);

       - право хозяйственного ведения  имуществом (ст.294);

      - право оперативного управления  имуществом (ст.296).

2. Вещные права  на имущество могут принадлежать  лицам, не являющимся собственниками  этого имущества.

3. Переход права  собственности на имущество к  другому лицу не является основанием  для прекращения иных вещных  прав на это имущество.

4. Вещные права  лица, не являющегося собственником,  защищаются от их нарушения  любым лицом в порядке, предусмотренном  ст.305 ГК РФ.

 Ниже остановимся  более подробно на содержании каждого  вида вещных прав.

 Право собственности.

 Право собственности  – это определенная совокупность правомочий, принадлежащих лицу-правообладателю. Право собственности – центральный  правовой институт в рыночной экономике.

 В ст.209 ГК РФ определяется содержанием права  собственности: собственнику принадлежат правомочия по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имуществу любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не ущемляющие права и охраняемые законом интересы других лиц. Собственник вправе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать другим лицам правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, оставаясь при этом собственником этого имущества. Собственник может отдавать свое имущество в залог, распоряжаться им иным способом, а также как-либо обременять его.

 Субъектами  права собственности могут быть :

- частные лица (юридические или физические);

- государство  (РФ или субъекты РФ);

- местное самоуправление (муниципальные образования).

   Законом  могут быть установлены особенности  приобретения и прекращения права собственности на имущество , владение, пользование и распоряжение имуществом в зависимости от того, находится ли оно в собственности  

гражданина или  юридического лица, в собственности  ли РФ, субъекта РФ или в собственности  муниципального образования. Законом  также определены виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности. Права всех собственников равным образом защищаются государством.

   Государственное  имущество может быть передано  в собственность частным лицам. Эта передача называется приватизацией. Порядок приватизации государственного имущества регламентируется в основном ст.217 ГК РФ и Законом РФ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации», подписанным Президентом РФ 21 июня 1997 г. (№ 123-Ф3).

   В общем  случае право собственности на  имущество, которое уже имеет  собственника, может приобретаться  другим лицом на основании  договора купли-продажи , мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества, а в случае смерти гражданина – переходить по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

    Реорганизация  юридического лица влечет переход  права собственности на принадлежавшее  ему имущество к юридическим  лицам – правопреемникам реорганизованного  юридического лица.

    Право собственности на недвижимость возникает у приобретателя имущества по договору с момента его передачи ( при подписании акта сдачи-приемки этой недвижимости ) и государственной регистрации и прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законов.    

Принудительного изъятия у собственника имущества  законодательством не допускается, кроме изъятия по следующим основаниям :

1. Обращение взыскания на имущество по обязательствам;
2. Отчуждение имущества, которое  в силу закона не может принадлежать данному лицу;
3. Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка;
4. Выкуп бесхозяйственно содержащихся культурных ценностей, домашних животных;
5. Реквизиция;
6. Конфискация;
7. Отчуждение имущества в случаях, предусмотренных п.4 ст.252,п.2 ст.272,282,285,293 ГК РФ.

  Изъятие имущества осуществляется на основании  решения суда, если другой порядок  обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом или совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. 

  Особую роль  играет общая собственность, поскольку  возникает необходимость определения прав на имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, т.е. определения доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность).

   Общая  собственность является долевой,  за исключением случаев, когда  законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество, и она наступает при вступлении двух или нескольких лиц в собственность на имущество, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

   По соглашению  участников совместной собственности,  а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник по своему усмотрению вправе продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст.25 ГК РФ. При этом, естественно, возникают вопросы оценки имущественной доли собственника.

   Владение  и пользование имуществом, находящимся  в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владении и использование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по совместному имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

 При продаже  доли в праве общей собственности  постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи  с публичных торгов при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности. При этом продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество – в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

 Тем не менее при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.  

Доля в праве  общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Момент  перехода доли в праве общей собственности по договору возникает с момента государственной регистрации. 

   Любой  участник долевой собственности  вправе требовать выдела своей  доли из общего имущества, а имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о разделе общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия, а когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, то суд  может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

     Участники  совместной собственности, если  иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение этим имуществом осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из согласия всех участников.

   Раздел  общего имущества между участниками  совместной собственности, а также  выдел доли каждого из участников. При разделе общего имущества  и выделе из него доли их  доли признаются равными. 

Право собственности и  другие вещные права  на землю.

   Лица, имеющие  в собственности земельный участок,  вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать  в аренду и распоряжаться им  иным образом (ст.209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

  Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным  законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. Право собственности на земельный участок распространяется  на находящиеся в границах участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. 

     Собственник  земельного участка вправе использовать  по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

    Земельные участки и находящееся на них недвижимое имущество могут предоставляться их собственниками другим лицам в постоянное или срочное пользование, в том числе в аренду. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником, а лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование, а также вправе самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.

  Тем не менее лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

   При переходе  права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.