Жилищный фонд

      В ч. 2 ст. 7 содержится запрещение на предоставление (размещение) в жилых домах помещений для нужд промышленного характера, т. е. это правило касается не только непосредственно жилых помещений, но и нежилых помещений, которые предназначаются для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера. Под промышленностью подразумевается отрасль производства, охватывающая переработку сырья, разработку недр, создание средств производства и предметов потребления. Этот запрет содержится в законе в целях обеспечения соблюдения требований, которые предъявляются к жилым помещениям. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2 УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ

      Специально  уполномоченным государственным  органом на федеральном  уровне в области  использования и  обеспечения сохранности  жилищного фонда  являлось Министерство строительства Российской Федерации (Положение  о Министерстве утверждено Постановлением правительства РФ от 04.10.94 №1170). Указом Президента РФ: «О структуре федеральных органов исполнительной власти» от 17.08.99 №1062 образован государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, на который возложены указанные вопросы.

      Основными задачами и функциями  этого органа исполнительной власти являлись:

• Разработка и обеспечение реализации государственной политики в области строительства, архитектуры, градостроительства, и жилищно-коммунального хозяйства, разработка системы форм и методов государственного регулирования в этих сферах, адекватных новым экономическим условиям, содействие формированию и развитию рыночных отношений, социального партнерства, система государственных гарантий работниками в инвестиционно-строительной и жилищно-коммунальной деятельности;
• Координация деятельности органов управления по архитектуре, строительству, градостроительству и жилищно-коммунальному хозяйству субъектов Российской Федерации;
• Проведение научно-технической политики, разработка системы нормативных документов (нормы, правила, стандарты и др.) в строительстве, градостроительстве, инженерных изысканиях, проектировании, а также в области эксплуатации, капитального ремонта и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства;
• Разработка федеральной жилищной политики и участие в ее реализации, подготовка предложений по формированию программ развития социальной сферы и коммунальной инфраструктуры;
• Разработка политики структурной перестройки базы строительной индустрии и промышленности строительных материалов и содействие ее реализации;
• Осуществление практических мер по совершенствованию градостроительства и системы расселения, повышению качества архитектурно-планировочных и архитектурно-художественных решений зданий, сооружений и предприятий при застройке городов и других поселений в целях создания полноценной среды для жизнедеятельности населения.

      Наряду  с государственными органами в частном  жилищном фонде его  управление должно осуществляться непосредственно собственником, либо уполномоченным им органом.

      Собственники, либо уполномоченные ими органы вправе заключить договоры на управление жилищным фондом соответствующими организациями. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы, товарищества собственников жилья вправе самостоятельно управлять домом или нанимать управляющего, а также заключать договор с соответствующим управляющим организации. Управление жилищным фондом должно осуществляться с соблюдением требований Кодекса, законодательных и иных нормативных актов Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, решений органов местного самоуправления.

      Государственный контроль за использованием  и сохранностью жилищного  фонда имеет свои задачи обеспечить соблюдение всеми министерствами, государственными комитетами, ведомствами, государственными, кооперативными и другими общественными предприятиями, учреждениями, организациями, жилищно-строительными кооперативами, должностными лицами и гражданами порядка распределения жилой площади, и предоставление гражданам жилого помещения, а также приобретение в собственность жилых помещений в домах государственного муниципального жилищного фонда, правил пользования жилищным фондом и содержания его в технически исправном состоянии.

      Управление  жилищным фондом - это организация содержания и ремонта жилья, а также предоставления коммунальных услуг самостоятельно или по договорам с подрядными жилищно-эксплуатационными организациями. Объектом управления является многоквартирный жилой дом или совокупность жилых домов.

      Управление  многоквартирным  домом должно обеспечивать благоприятные и  безопасные условия  проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества  в многоквартирном  доме, решение вопросов пользования указанным  имуществом, а также  предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

      Современная тенденция в управлении жилищным фондом - постепенная  передача этой функции  от органов местного самоуправления к  собственникам и  их объединениям. В  то же время доля домов, в которых  созданы жилищные или жилищно-строительные кооперативы и товарищества собственников жилья, является крайне незначительной. Собственники помещений практически не могут оказывать влияние на качество и стоимость жилищно-коммунальных услуг и выступать в роли заказчиков на ЖКУ.

      Согласно  Жилищному кодексу  РФ, собственники помещений  в многоквартирном  доме обязаны самостоятельно выбрать один из способов управления:

• непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
• управление через ТСЖ жилищным либо иным потребительским кооперативом;
• управление с помощью привлечения управляющей организации.

      Управление  через ТСЖ или  кооператив предполагает наличие в его  руководстве квалифицированных  специалистов, знающих  строительные, технологические, сметные и другие нормы и способных привлекать на договорной основе обслуживающие организации.

      Наиболее  эффективным способом управления многоквартирным  домом является привлечение  квалифицированной  управляющей организации, которая, в свою очередь, будет привлекать для оказания отдельных видов услуг специализированные жилищно-эксплуатационные, коммунальные, ремонтные, строительные и другие организации. При этом способе управления происходит полное разделение функций собственника, управляющей организации и исполнителей жилищно-коммунальных услуг, создается конкурентная среда и система договори отношений.

      Система взаимоотношений  и механизм развития конкурентной среды 

      Способ  управления выбирается на общем собрании собственников помещений  и может быть изменен ими в любое время. Решение общего собрания является обязательным для всех собственников помещений. Если собственниками помещений в течение года не выбран способ управления домом или если принятое решение не было реализовано, то орган местного самоуправления в порядку установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. При этом многоквартирный дом может управляться только одной организацией. Собственники помещений обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам конкурса. После завершения указанных процедур орган местного самоуправления снимает с себя функции управления многоквартирными жилыми домами и передает их управляющим организациям.

      По  договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (объединения собственников помещений) в течение согласованного срока за плату обязуется самостоятельно или с привлечением специализированных организаций оказывать услуги собственникам и пользователям помещений в таком доме, а также осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом. Договор может быть заключен на срок от 1 года до 5 лет.

      Органы  местного самоуправления обязаны создавать условия для эффективного управления многоквартирными домами. С этой целью они:

• обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;
• могут предоставлять управляющим организациям, ТСЖ, жилищным и иным кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;
• содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и оказывают помощь в организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.

      Важную  роль в управлении жилищным фондом играет общественное участие  и общественный контроль. Через систему  старших по домам  и подъездам, домовых  и квартальных  комитетов, органов  территориального общественного  самоуправления осуществляется конструктивное взаимодействие жителей и жилищных объединений с управляющими и обслуживающими организациями. Органы местного самоуправления объективно заинтересованы в таком участии и контроле.

      Одним из основных компонентов  управления многоквартирными домами является организация системы оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги.

      Наниматели  жилых помещений  в государственном  или муниципальном  жилищном фонде вносят плату за пользование  жилым помещением (за наем), плату за содержание и текущий ремонт жилого помещения и общего имущества дома, включая расходы по управлению многоквартирным домом. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном жилом доме производится за счет собственника.

      Собственники  жилых помещений  в многоквартирных жилых домах в отличие от нанимателей не вносят плату за наем, но оплачивают расходы по капитальному ремонту общего имущества дома, а также облагаются уплатой налога на имущество.

      Плата за жилое помещение  и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

• плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
• плату за коммунальные услуги.

      В целях гарантирования возмещения убытков, связанных с утратой (разрушением) или повреждением жилых помещений, может осуществляться страхование в  соответствии с законодательством.

      Собственники  жилых домов несут  расходы по их содержанию и ремонту, a также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

      Плата за коммунальные услуги включает в себя плату  за холодное и горячее  водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение (в том числе постами бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива в условиях печного отопления).

      Плата за содержание и ремонт жилого помещения  устанавливается  собственниками в  размере, обеспечивающем содержание имущества в соответствии с требованиями законодательства, а также в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения и местоположения дома. Для муниципального и государственного жилищного фонда размер платы за наем, содержание и ремонт жилых помещений устанавливается органами местного самоуправления. Они, а также управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на отдельные виды услуг и работ.

      Важную роль в системе эксплуатации жилищного фонда играют расчетно-кассовые центры (РКЦ). Это специализированные информационно-вычислительные организации, осуществляющие деятельность по обработке и сбору платежей граждан. Они могут создаваться органами местного самоуправления в форме муниципальных учреждений или хозяйственных обществ. При этом обеспечивается требование Жилищного кодекса РФ о пообъектном учете расходов и доходов по каждому многоквартирному дому. На каждый дом открывается субсчет, на который перечисляются платежи граждан за жилищно-коммунальные услуги.

      Деятельность  позволяет выстроить  систему управления информационными  потоками, позволяющую  в оперативном  режиме принимать  решения.

     Уровень обеспечения населения  жилищно-коммунальными  услугами (ЖКУ) - один из самых важных показателей качества жизни на территории муниципального образования. Управление жилищно-коммунальным комплексом, согласно Федеральному закону 2003 г., относится в основном к компетенции поселений. Предприятия, входящие в жилищно-коммунальный комплекс, - поставщики ресурсов, управляющие и подрядные организации, органы регионального управления и местного самоуправления - должны согласовывать свои действия в целях повышения качества жилищно-коммунального обслуживания.