Жилищный фонд

СОДЕРЖАНИЕ

Введение                                                                               4

1 Жилищный фонд                                                                    6

2 Управление жилищным фондом                                                  11

3 Реформирование ЖКК                                                             18

Заключение                                                                           26

Список  литературы                                                                 27 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ

      Находящиеся на территории РФ жилые  дома, а также жилые  помещения в других строениях образуют жилищный фонд.

      Понятие «жилищный фонд»  употребляется в  жилищном законодательстве давно. Однако конкретного  определения этого понятия в законодательстве не было. Впервые определение понятия «жилищный фонд» было дано в Основах.

      ЖК  установил, что жилищный фонд образуют жилые  дома, а также жилые  помещения в других строениях. Жилые  дома и жилые помещения  предназначаются  для постоянного проживания граждан, а также для использования в качестве служебных жилых помещений и общежитий, т.е. и для временного проживания граждан.

      Рост  инвестиций в жилищное строительство и  эффективное управление их использованием, по сути, выступают  как вложения в человеческий капитал. Именно наращивание таких инвестиций для многих развитых стран стало тем фактором, который обеспечил их устойчивое и эффективное развитие, улучшение условии жизни населения и укрепление трудового и интеллектуального потенциала нации. Рост объемов недвижимости и повышение ее качества выступают не только показателем благосостояния населения, но и мультипликатором, дающим импульс развитию сопряженных сфер.

      В последнее время  инвестиционная активность в жилищном секторе  находится на низком уровне. В этих условиях становится необходимым поиск путей роста инвестиций, эффективное управление их использованием. Речь идет не только об увеличении объемов нового строительства, но и о поисках путей эффективной эксплуатации жилищного фонда. В целом проблема роста инвестиционной активности в жилищной сфере весьма остра, а ее решение без участия государства практически невозможно. Политика государства должна состоять, на наш взгляд, во-первых, в обеспечении роста реальных доходов населения, открывающих возможности улучшения его жилищных условий, во-вторых, в увеличении и качественном использовании инвестиций в жилищном строительстве, удешевляющих стоимость жилья и делающих его доступным для большинства населения, и наконец, в-третьих, в сокращении расходов на эксплуатацию существующего жилья при одновременном улучшении качества жилищно-коммунальных услуг.

      Общая цель исследования заключается  в решении важной народнохозяйственной задачи - на основе обобщения  и анализа отечественного опыта, а также  зарубежной практики осуществить дополнение и развитие концепции управления инвестиционными процессами в жилищной сфере.

      Объектом  исследования являются процессы управления инвестициями в жилищной сфере, обеспечивающие создание и эксплуатацию доступного жилья  для широких слоев населения.

      Предметом исследования выступает  совокупность управленческих, организационных  и социально-экономических  отношений, возникающих  в ходе управления инвестиционными  процессами в жилищной сфере.

      Учитывая, что более чем 60% инвестиционных ресурсов реального сектора экономики используется в строительной сфере, есть основания рассматривать эти процессы в связке. Хотя воспроизводство жилья и понимается как комплексный процесс, тем не менее, с методологических позиций инвестиционные процессы выделяются в самостоятельный объект исследования. И тем не менее, нам представляется оправданным деление воспроизводства жилья на две крупные сферы: жилищное строительство и жилищный фонд. Такая градация обусловливает деление воспроизводственных процессов в жилищной сфере на инвестиционные процессы и фондовые процессы. Первые включают процессы финансирования, принятия инвестиционных решений и их реализацию, вторые - процессы распределения, потребления и эксплуатацию жилищного фонда. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      1 ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД

      Жилищный  фонд  – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких и престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

      Жилищный фонд включает:

1. жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие государству (государственный жилищный фонд);
2. жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие и другим кооперативным организациям (общественный жилищный фонд);
3. жилые дома, принадлежащие жилищно-строительным кооперативам (фонд жилищно-строительных кооперативов);
4. жилые дома и квартиры, находящиеся в личной собственности граждан (индивидуальный жилищный фонд).

    К непригодным для  постоянного проживания жилым домам относятся:

• каменные дома с физическим износом свыше 70%;
• деревянные дома и дома со стенами из местных материалов, а также мансарды с физическим износом свыше 65%;

      Независимо  от указанных условий  к непригодным  для проживания относятся  жилые дома:

• расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаро-, взрывоопасных зон промышленных предприятий, транспорта, инженерных сетей и других зонах с особыми условиями, запрещенных к застройке строительными нормами и правилами (СНиП);
• расположенные в опасных зонах отвалов породы угольных, сланцевых шахт и обогатительных фабрик; зонах оползней, селевых потоков и снежных лавин, могущих угрожать застройке и эксплуатации зданий; на территориях, ежегодно затапливаемых поводковыми водами;
• жилые дома, получившие повреждение в результате землетрясений, просадок, неравномерных осадок и т. п., если эти повреждения не могут быть устранены с одновременным конструктивным обеспечением требований СНиП к жилым зданиям для особых условий строительства и эксплуатации;
• бараки, которыми следует считать одно-, двухэтажное жилое здание, предназначенное для временного проживания, с общей кухней и санитарным узлом, как правило деревянное, рассчитанное на короткий срок службы - 10-20 лет;
• при возникновении угрозы аварии (обрушения) здания в результате достижения предельного физического износа несущих строительных конструкций (деформаций, повреждений, снижения прочности и несущей способности) или деформации основания здания;
• после аварии, пожара, стихийного бедствия в том случае, если проведение восстановительных работ технически невозможно или не целесообразно с экономической точки зрения;
• в случае невозможности организации обслуживания жителей и технической эксплуатации здания.

     В жилищный фонд включаются также жилые дома, принадлежащие государственно-колхозным и иным государственно-кооперативным объединениям, предприятиям и организациям. Существует три вида жилищного фонда: частный, государственный, муниципальный. Общественный жилищный фонд, т.е. фонд, находящийся в собственности общественных объединений, в настоящее время нет оснований выделять в качестве самостоятельного жилищного фонда, т.к. имущество этих объединений согласно гражданскому законодательству относится к частной форме собственности.

      На  основании ст. 212-215 ГК РФ жилищный фонд следует подразделять в зависимости от формы собственности на следующие виды.

1.Частный  жилищный фонд:

• фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет их средств, в том числе за счет жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом;
• фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ собственников жилья, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством.
• 2.Государственный жилищный фонд:
• Находящийся в государственной собственности Российской Федерации, в том числе находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений, относящихся к федеральной собственности.;
• Фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации, в том числе находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении предприятий или учреждений, относящихся к собственности субъектов Российской Федерации.
• 3.Муниципальный жилищный фонд:
• Фонд, находящийся в собственности городского, сельского поселения, иного муниципального образования, в том числе находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений.

      Таким образом, жилищный фонд по принадлежности к форме собственности подразделяется на три вида, в том числе частный и государственный фонды имеют в своем составе по два вида.

      Правильная  классификация жилищного  фонда имеет принципиальное значение с точки  зрения использования  каждого его вида.

      Так, в частном жилищном фонде владеют, пользуются и распоряжаются  жилищным фондом (жилыми помещениями) сами собственники на основании соответствующих  статей ГК РФ. Основы и ГК РФ, устанавливая право частной  собственности на недвижимость, в том  числе в жилищной сфере, сняли всякие ограничения на количество, размеры и стоимость жилых домов и квартир, которые могут находиться в собственности юридических или физических лиц. В жилых домах государственного и муниципального жилищного фонда применяется иной порядок использования жилых помещений. В частности, в этих домах большая часть жилых помещений предоставляется гражданам бесплатно (на условиях договора социального найма жилого помещения), что невозможно в частном жилищном фонде.

      В целях выполнения возложенных на Мингосимущество России задач оно установлено законодательством порядке:

• Организует и принимает в пределах своей компетенции решения о приватизации, находящейся в Федеральной собственности государственных предприятий;
• Передает объекты Федеральной собственности Российскому фонду Федерального имущества для продажи;
• Осуществляет, в том числе через свои территориальные органы, контроль за управлением и распоряжением объектами Федеральной собственности, их использование по назначению и сохранностью;
• Разрабатывает и осуществляет мероприятия по приватизации находящихся в Федеральной собственности объектов недвижимости (включая земельные участки) и управлению этими объектами;
• Оформляет закрепление государственного имущества, находящееся в Федеральной собственности, хозяйственное ведение и оперативное управление, дает согласие на продажу недвижимого имущества, закрепленного в хозяйственном ведении, на передачу его в аренду или залог, либо на распоряжение этим имуществом иным способом, а также ведет учет (реестр) договоров о залоге объектов Федеральной собственности;
• Осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью, относящегося к Федеральной собственности государственного имущества, находящегося в хозяйственном ведении и оперативном управлении юридических лиц, а также переданного в установленном порядке иным лицам, и в случае нарушения установленных правил распоряжения этим имуществом и его использования принимает необходимые меры в соответствии с законодательством Российской Федерации.

      Жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий.

      Предоставление  помещений в жилых  домах для нужд промышленного характера  запрещается.

      Установлено, что жилищный фонд - совокупность всех жилых  помещений независимо от форм собственности, включая жилые  дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения  из фондов жилья для  временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие),квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригородные для проживания. Что касается понятия «жилое помещение», то жилым помещением может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Кроме того, необходимо иметь в виду, что согласно ст.52 ЖК не являются самостоятельным предметом договора найма подсобные помещения (кухня, коридор и т.п.). Запись «пригодное для постоянного проживания» означает, что жилое помещение должно отвечать требованиям, предусмотренным жилищным законодательством.