Социологические методы изучения жилищной проблемы в Сахалинской области

Среди администраций ряда городов получила распространение идея создания специальных внебюджетных фондов поддержки жилищного строительства, которые, используя бюджетные средства, финансируют строительство жилья. Это жилье продается тем гражданам, которые согласны продать фонду имеющееся жилье, недостающую сумму частично оплатить за счет собственных средств, а частично - получить рассрочку. Стоимость старого жилья, как правило, составляет примерно 50-60% стоимости нового, 20-25% - собственные средства гражданина, на оставшиеся 15-30% стоимости покупаемого жилья предоставляется рассрочка.

В рамках рассмотрения форм участия государства в решении жилищной проблемы граждан необходимо отметить такой способ привлечения средств граждан в жилищное строительство, как выпуск государственных жилищных облигаций или сертификатов. Основной смысл облигационного займа заключается в возможности населения постепенно накапливать средства на приобретение квартиры путем покупки облигаций, каждая из которых дает право на получение определенного количества площади жилья (например, 0,1 м2). Накопив необходимый пакет облигаций, гражданин вправе обменять его на квартиру соответствующей площади. В предлагаемой схеме гражданам предоставляется право на приобретение жилья только в определенных домах, по качеству не всегда отвечающих требованиям граждан.

Кроме рассмотренных форм поощрения государственными органами власти и органами местного самоуправления развития жилищного кредитования населения, в регионах используются иные схемы жилищного кредитования граждан, например, с использованием товарных кредитов. В этом случае гражданин получает кредит в виде строительных материалов и расплачивается по кредиту натуральной продукцией. Такая схема жилищного кредитования населения подходит в большей степени для сельской местности.

Все описанные выше формы участия государства в решении жилищной проблемы граждан носят переходный характер и соответствуют современному этапу развития российской экономики. Они необходимы на пути становления полноценной системы жилищного кредитования граждан, основанной исключительно на рыночных механизмах.

3.3.Социальный найм жилых помещений

В действительности, рыночные принципы регулирования жилищных отношений в РФ, ввиду низкой платежеспособности населения и весьма ограниченных финансовых возможностей государства, не получили предполагаемого распространения и не дали ожидаемых результатов.

Сложившиеся социально-экономические условия свидетельствуют о том, что одним из важнейших правовых средств обеспечения жильем нуждающихся граждан остается предоставление жилья из государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на основании договора социального найма. Иными словами, по-прежнему, большое количество российских семей возлагает надежды улучшить свои жилищные условия именно на государство.

Нельзя отрицать, что институт государственного обеспечения жильем имеет свои определенные негативные стороны. В то же время с учетом нынешних объективно сложившихся обстоятельств выглядит сомнительной эффективность жилищной системы, построенной исключительно на рыночных принципах регулирования. Сохранение сочетания рыночных механизмов обеспечения жильем с административным распределением жилья из фонда социального использования в настоящее время необходимо.

Институт найма жилого помещения - традиционный институт гражданского права. Вместе с тем стоит отметить, что исследован он был, в основном, в условиях, когда доминировало государственное обеспечение жильем всех без исключения категорий граждан. В современной правовой литературе уделяется недостаточное внимание проблемам обеспечения государством нуждающихся граждан жильем, что связано, скорее всего, с обыкновенной недооценкой названных отношений и регулирующих их правовых институтов.

Договор социального найма жилого помещения можно определить как соглашение, по которому наймодатель обязуется бесплатно предоставить во владение и пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде социального использования, как правило, в виде отдельной квартиры в пределах нормы жилой площади, а наниматель обязуется использовать помещение по назначению, своевременно производить оплату найма жилого помещения и оплату коммунальных услуг.

Наем жилого помещения социального использования является в основном предметом регулирования жилищного законодательства. К договору социального найма применимы лишь некоторые указанные статьи Гражданского кодекса РФ. Иные положения Гражданского кодекса РФ применяются к договору социального найма в субсидиарном порядке, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Жилые помещения из фонда социального использования предоставляются только определенным категориям нуждающихся граждан. К таким категориям относятся малоимущие и иные указанные в законе категории граждан.

В Законе РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" перечислены лица, за которыми сохраняется право на получение жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда на основании договора социального найма. Среди них, помимо малоимущих семей, указаны инвалиды Великой Отечественной войны и приравненные к ним в установленном порядке лица, инвалиды труда, а также инвалиды с детства, ветераны войны, семьи погибших при исполнении государственных обязанностей, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Кроме указанных лиц, в настоящее время в соответствии с законодательством РФ право на получение бесплатного жилья в жилищном фонде социального использования предоставлено также военнослужащим, сотрудникам органов внутренних дел, судьям, прокурорским работникам, гражданам, подвергшимся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, Героям Советского Союза, Героям РФ, полным кавалерам ордена Славы и иным категориям граждан. Перечисленным гражданам жилье из фонда социального использования предоставляется в качестве привилегии с учетом их особого служебного статуса или заслуг перед Отечеством. Материальное положение названных лиц во внимание не принимается.

Право на получение жилого помещения возникает у определенной в законе категории граждан при наличии нуждаемости в улучшении жилищных условий. Критерии нуждаемости определены в Жилищном кодексе РСФСР. Эти критерии во многом потеряли свою актуальность и требуют значительной корректировки в соответствии с требованиями сегодняшнего времени.

Субъекты РФ вправе устанавливать дополнительные условия признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий. Одним из самых распространенных дополнительных условий является срок постоянного проживания в определенном месте.

Гражданин, у которого имеется право на получение жилья, должен быть принят на учет. Предоставление жилых помещений производится в порядке очередности, которая определяется, исходя из времени принятия на учет. Законом предусмотрено право некоторых категорий граждан на получение жилого помещения в первоочередном и внеочередном порядке.

Существующая система множества очередей встречает справедливую критику. При малых объемах строительства такая многоочередность выглядит ничем не гарантированной формальностью (из-за длительного невыделения жилья внутри каждого вида очереди создается своя очередь). В этой ситуации требуется серьезный пересмотр льгот по очередности предоставления жилья. Так, право на внеочередное предоставление жилья следует закрепить лишь за гражданами, попавшими в чрезвычайные ситуации. Остальные льготные категории граждан целесообразно относить к первоочередникам.

Предметом договора социального найма может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат, соответствующее установленным санитарным и техническим требованиям, благоустроенное применительно к условиям данного населенного пункта.

Жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда предоставляются гражданам в пределах определенной в законе нормы жилой площади, которая в соответствии с Жилищным кодексом РСФСР составляет 12 м2 на одного человека. Субъектами РФ норма жилой площади может быть установлена в более высоком размере в зависимости от экономических возможностей региона.

Основанием для вселения в жилое помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда является ордер. Однако жилищное правоотношение возникает только из договора социального найма, с момента заключения которого наниматель приобретает права и обязанности по пользованию жилым помещением.

В дореформенный период заключению договора не придавалось правоустанавливающего значения (договор в большинстве случаев не заключался). Современное правовое регулирование жилищных отношений отличает более последовательное применение в жилищно-правовой сфере юридических институтов, которые свойственны странам с рыночной экономикой, поскольку в условиях развития экономических преобразований стало очевидно, что решать жилищную проблему без привлечения современных гражданско-правовых институтов невозможно.

В обязанность нанимателя входит ежемесячная оплата найма жилого помещения социального использования и предоставляемых ему коммунальных услуг.

Наниматели жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда осуществляют оплату жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг по установленным в соответствии со стандартами оплаты жилья и коммунальных услуг ценам и тарифам в размерах, не превышающих установленной федеральным стандартом максимально допустимой доли расходов на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Сумма превышения максимально допустимых размеров таких расходов должна компенсироваться предоставлением гражданину субсидии.

Договор социального найма является бессрочным. Однако в случае, если оплата жилья по договору социального найма жилого помещения не осуществляется в течение 6 месяцев, наниматель и проживающие с ним члены семьи подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением им жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, в пределах норм площади общежития.

Заключение

Целевая программа "Обеспечение жильем молодых семей на 2006 - 2010 годы базируется на областной целевой программе "Поддержка молодых семей в строительстве (приобретении) жилья на 2005-2009 годы", программе "Обеспечение жильем молодых семей 2002 - 2010 гг.", входящей в состав федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы (далее именуется программа) и предусматривает создание системы поддержки молодых семей - жителей Сахалинской области, желающих постоянно проживать на территории муниципального образования , нуждающихся в улучшении жилищных условий, в целях закрепления молодых специалистов на территории муниципального образования и стимулирования положительных тенденций в изменении демографической ситуации в Сахалинской области.

    В муниципальном образовании проявляется тенденция к сокращению численности населения и, особенно, в возрасте от 20-30 лет.

    Тенденции суженного воспроизводства населения могут быть преодолены только в случае закрепления молодых специалистов на территории муниципального образования и изменения демографического поведения молодого поколения, путем формирования соответствующей политики в муниципальном образовании.

    В основе снижения рождаемости, особенно в прошедшем десятилетии, лежит ухудшение качества жизни большинства населения, в том числе условий проживания.

    В результате проводимых социологических исследований были выявлены основные причины, по которым молодые семьи не желают иметь детей. В подавляющем большинстве случаев это отсутствие перспектив улучшения жилищных условий и низкий уровень доходов.

    Неудовлетворительные жилищные условия оказывают особенно отрицательное влияние на репродуктивное поведение молодой семьи. Вынужденное проживание с родителями одного из супругов снижает уровень рождаемости и увеличивает количество разводов среди молодых семей. Установлено, что средний размер семей, занимающих отдельную квартиру или дом, значительно выше, чем семей, которые снимают комнату или проживают в общежитии.

    В связи с этим для улучшения демографической ситуации в муниципальном образовании необходимо будет в первую очередь обеспечить создание условий для решения жилищных проблем молодых семей.

    В современных условиях, когда большинство молодых семей не имеет возможности решить жилищную проблему самостоятельно, требуется продуманная и реалистичная политика в отношении оказания поддержки молодым семьям в приобретении или строительстве жилья, что, в свою очередь, позволит повлиять на репродуктивное поведение молодежи.

    Для решения данной проблемы требуются участие и взаимодействие органов государственной власти всех уровней, а также органов местного самоуправления и других организаций, что обуславливает необходимость применения программных методов.

    Поддержка молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, может осуществляться путем:

    - предоставления поддержки (субсидии) на проведение ремонта в приобретенном молодыми семьями жилье;

    - предоставления поддержки (субсидии) на выплату первоначального взноса для получения ипотечного жилищного кредита (займа) на строительство или приобретение жилья;

    - предоставление поддержки (субсидии) на страхование ипотечных жилищных кредитов, предоставляемых молодым семьям;

    - представления поддержки (субсидии) молодым семьям на строительство или приобретение жилья;

    - компенсации части затрат на строительство или приобретение жилья в случае рождения ребенка;

    - выделения строительных площадок с минимальными затратами на подготовительный период (отсутствие сносимых сооружений, наличие инженерных коммуникаций);

    - предоставления отдельным категориям молодых семей жилых помещений из муниципального жилищного фонда по договорам социального найма;

    - удешевления строительства жилья за счет предоставления беспроцентных займов застройщикам, осуществляющим строительство жилья для молодых семей;