Социологические методы изучения жилищной проблемы в Сахалинской области

Безвозмездная субсидия на строительство или приобретение жилья предоставляется гражданам РФ, выразившим желание улучшить жилищные условия с использованием бюджетных средств, нуждающимся в улучшении жилищных условий и состоящим в соответствии с законодательством РФ на учете по предоставлению жилой площади в органах местного самоуправления, на предприятиях, в организациях, воинских частях и формированиях, а также лицам, имеющим в соответствии с действующим законодательством право на льготное финансирование строительства или приобретение жилья, но не использовавшим это право.

Безвозмездные жилищные субсидии предоставляются за счет средств федерального бюджета определенным категориям граждан:

военнослужащим и гражданам, уволенным с военной службы в запас или отставку;

лицам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненным к ним местностей;

лицам, признанным в установленном порядке вынужденными переселенцами;

лицам, пострадавшим от чернобыльской и других аварий, чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий;

лицам рядового и начальствующего состава налоговой полиции;

сотрудникам органов внутренних дел РФ;

спасателям;

членам казачьих обществ, взявшим на себя в установленном порядке обязательства по несению государственной и иной службы, переселившимся в пограничные районы РФ;

молодым малообеспеченным семьям;

лицам, имеющим в соответствии с законодательством РФ право на льготное финансирование строительства или приобретение жилья, но не использовавшим это право.

Порядок предоставления жилищных субсидий и их размер определяются для отдельных категорий нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан нормативными правовыми актами Президента РФ, Правительства РФ, а также федеральными законами.

На сегодняшний день успешно работает ряд программ, входящих в ФЦП "Жилище", предполагающих улучшение жилищных условий граждан с использованием жилищных субсидий (ФЦП "Государственные жилищные сертификаты", утвержденная постановлением Правительства РФ от 20.11.03 № 700, подпрограмма "Обеспечение жильем участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф", утвержденная постановлением Правительства РФ от 16.10.02 № 760, подпрограмма "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда", утвержденная постановлением Правительства РФ от 22.01.02 № 33 и др.), а также осуществляются мероприятия по реализации положений ФЗ "О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей".

Предоставление гражданам жилищных субсидий за счет средств федерального бюджета производится в избранных ими местах постоянного проживания, если иное не установлено федеральными законами.

Как правило, субсидия предоставляется на строительство жилья или приобретение квартиры (индивидуального жилого дома), соответствующих типовым потребительским качествам в выбранном для постоянного проживания регионе, по социальной норме площади жилья для семьи, получающей субсидию, но не более 18 м2 общей площади на одного члена семьи, состоящей из 3 и более человек, 42 м2 общей площади на семью из 2 человек и 33 м2 общей площади на 1 человека.

Размер предоставляемой жилищной субсидии может составлять 5-100% средней рыночной стоимости (на момент выдачи свидетельства) строительства жилья или приобретения квартиры или индивидуального жилого дома и различается в зависимости от принадлежности нуждающихся к той или иной из названных категорий граждан, уровня дохода, времени ожидания после постановки на учет по улучшению жилищных условий.

Необходимо отметить, что зачастую даже стопроцентная жилищная субсидия не позволяет гражданам приобрести жилье без привлечения дополнительных финансовых средств, поскольку определяемая Госстроем России средняя рыночная стоимость квадратного метра общей площади жилья для некоторых субъектов РФ не отражает истинных цен на жилые помещения, сложившихся в этих регионах. Поэтому с использованием сертификатов граждане зачастую приобретают жилье на вторичном рынке, с худшими потребительским качествами. В этой ситуации граждане вынуждены вкладывать собственные средства в покупку подходящего жилья или прибегать к услугам банков (кредитных учреждений), осуществляющих жилищное кредитование населения. Представляется, что существующий порядок определения Госстроем России размера средней рыночной стоимости 1 м2 общей площади жилья для расчета стоимости приобретения жилых помещений с использованием жилищных субсидий должен быть пересмотрен.

Право гражданина на получение субсидии удостоверяется свидетельством о предоставлении безвозмездной субсидии (жилищным сертификатом), который имеет ограниченный срок действия. Свидетельство является подтверждением того, что продавцу или застройщику жилья будет в установленном порядке перечислена предоставленная гражданину субсидия.

Свидетельство дает право гражданину открыть в одном из уполномоченных банков именной блокированный целевой счет, предназначенный для зачисления субсидии. В течение срока действия свидетельства уполномоченный банк обеспечивает обслуживание средств выделенной гражданину субсидии. Граждане, использовавшие выделенную субсидию, снимаются с учета по улучшению жилищных условий.

Механизм решения жилищной проблемы граждан за счет бюджетных средств также успешно функционирует и в субъектах РФ. В регионах предоставление жилищных субсидий гражданам, признанным в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, рассматривается как один из способов решения жилищной проблемы граждан наряду с предоставлением жилых помещений из государственного и муниципального жилищного фонда на основании договора социального найма, а также иными способами приобретения гражданами жилья в собственность с помощью средств бюджетов субъектов РФ3.

Кроме того, в соответствии с ФЦП "Жилище" на 2002-10 гг. в субъектах РФ разрабатываются и реализуются региональные программы улучшения жилищных условий некоторых категорий граждан с использованием жилищных субсидий, выделяемых за счет средств бюджетов субъектов РФ4.

3.2.Жилищное кредитование

Не меньшее значение ФЦП "Жилище" на 2002-10 гг. придается формированию и развитию системы жилищного кредитования населения, обеспечению доступности приобретения жилья с помощью жилищных кредитов, созданию благоприятных условий для долгосрочных жилищных накоплений граждан и установлению государственного контроля за различными формами привлечения средств населения для финансирования жилищного строительства и приобретения жилья (строительно-сберегательные кассы, кредитные союзы, товарищества и другие организации, не имеющие лицензий кредитных организаций, но выполняющие их функции).

В последние годы развитие жилищного кредитования происходило в сложной экономической обстановке. В результате кризиса 1998 г. банковская система РФ пережила серьезные потрясения, ряд крупнейших банков потерпели крах, граждане, хранившие свои сбережения в этих банках, понесли серьезные финансовые потери, доходы значительной части населения снизились. Сложившееся в этих условиях недоверие населения к банкам препятствует установлению нормальных отношений между кредиторами и заемщиками. Помимо этого, в настоящее время слабо работает механизм обеспечения долгосрочных жилищных кредитов. Процедуры обращения взыскания на заложенное жилье и его реализации для погашения задолженности гражданина по кредиту остаются трудноисполнимыми на практике, что не выгодно банкам.

Несмотря на указанные негативные явления, в настоящее время предпринимаются определенные шаги для развития жилищного кредитования населения в Российской Федерации. Постановлением Правительства РФ от 11.01.00 № 28 утверждена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, которой определяется стратегия государства в становлении и развитии жилищного кредитования в современных рыночных условиях.

Жилье является дорогостоящим товаром, и его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу.

Государству в системе ипотечного жилищного кредитования населения отводится регулирующая роль, заключающаяся в создании правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости в оказании воздействия на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.

Одним из ключевых требований создаваемой системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения не только с высокими, но прежде всего со средними доходами.

Сегодня долгосрочные жилищные кредиты предоставляются гражданам универсальными коммерческими банками (кредитными организациями). В будущем в процессе развития системы жилищного кредитования населения предположительно будут создаваться кредитные организации, специализирующиеся на ипотечном кредитовании населения.

Кроме банков, определенную роль на рынке жилищного кредитования населения играют другие организации, создаваемые в соответствии с гражданским законодательством РФ, выступающие в качестве кредиторов (фонды поддержки и развития жилищного строительства, кредитные союзы, ссудосберегательные кассы, ипотечные потребительские союзы в форме кооперативов и другие). Указанные организации за счет собственных и привлеченных средств предоставляют населению займы на строительство и приобретение жилья в рамках создаваемых паевых капиталов или фондов. Они не являются кредитными организациями, и осуществляемая ими деятельность по предоставлению ипотечных кредитов не требует лицензирования, а, следовательно, и контроля со стороны государства, что не всегда оказывается на пользу заемщикам.

Долгосрочные жилищные кредиты предоставляются населению на срок от 3 лет (как правило, 10-15 лет). Средством обеспечения возврата кредита служит, чаще всего, приобретаемое с использованием предоставленного кредита жилое помещение, которое передается в залог кредитору.

Сумма кредита составляет примерно 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья. Заемщик обязан внести первоначальный взнос на оплату покупаемого жилья - как правило, около 30-40% его стоимости, за счет собственных средств.

Вместе с тем такие факторы, как недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание реальных доходов от цен на жилье, нестабильность получаемых гражданами доходов, отрицательно сказываются на возможностях граждан приобретать жилье даже с помощью ипотечного кредита.

Значительную роль в обеспечении доступности приобретаемого в кредит жилья, особенно на начальном этапе создания системы долгосрочного жилищного кредитования населения, призвано играть государство.

Государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающих достаточными доходами, организовывается через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита (например, через государственные жилищные сертификаты), что сокращает необходимый размер кредита. Такая система финансирования приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30%, на долю государственной субсидии (в зависимости от категории населения) - в среднем 20-50% и оставшаяся часть - на ипотечный кредит, повышает доступность ипотечных кредитов для граждан и стимулирует платежеспособный спрос граждан на жилье.

Указанные субсидии предоставляются за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ, муниципальных образований в соответствии с бюджетными возможностями в зависимости от категории граждан, уровня дохода и времени ожидания после постановки на учет по улучшению жилищных условий.

Особую роль в обеспечении реализации конституционного права граждан на приобретение жилья за доступную плату играют региональные программы ипотечного кредитования граждан, активно разрабатываемые и внедряемые во многих субъектах РФ.

Одной из распространенных форм использования средств региональных бюджетов является субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым населению для приобретения или строительства жилья уполномоченными банками. В этом случае средства региональных бюджетов используются для компенсации банкам разницы между рыночной стоимостью кредитных ресурсов и льготной процентной ставкой для заемщиков. Как правило, такие условия ипотечного кредитования граждан выгодны банкам, получающим гарантированный доход, и заемщикам, которые получают возможность воспользоваться кредитом на льготных условиях. Однако для региональных бюджетов показанная схема жилищного кредитования граждан представляется весьма обременительной, поскольку средства из региональных бюджетов на субсидирование процентных ставок должны выделяться на протяжении продолжительного времени.