Понятие недвижимости

 Кроме того, в литературе  отмечается, что соблюдение концепции  единой судьбы участка и строения  на данном этапе развития оборота довольно трудно осуществимо. Причин несколько. Во-первых, велико количество случаев, когда собственник здания и собственник участка, на котором это здание находится, не совпадают. Кроме того, значительное количество зданий принадлежит лицам, которые не имеют надлежащим образом оформленных прав на земельные участки. Во-вторых, ряд участков, на которых расположены строения, изъят из оборота, что препятствует совместному отчуждению данных объектов. В-третьих, гражданское законодательство допускает совершение с объектами недвижимости, расположенными на участке, ряда сделок, не направленных на отчуждение вещи, а потому и не влекущих передачи права собственности на земельный участок (например, внесение в уставный капитал хозяйственного общества права пользования строением)²¹

Таким образом, российское гражданское право закрепляет по общему правилу единство судьбы самостоятельных объектов недвижимости - земельного участка и строения на нем, однако законом из данного  правила могут быть предусмотрены  исключения.

Необходимо  обратить внимание, что Гражданский кодекс вместо родового понятия «строение», которое использовалось автором работы в вышеприведенном тексте, употребляет видовые категории «здание» и «сооружение». Например, в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимости относятся здания и сооружения; в ст. 132 Гражданского кодекса РФ установлено, что в состав предприятия входят здания и сооружения; §4 Главы 34 Гражданского кодекса РФ называется «Аренда зданий и сооружений». Имеется ли различие между данными понятиями и если да, то в чем оно состоит? Действующее гражданское законодательство не содержит определения здания или сооружения. Исходя из общеупотребительного значения этих слов, можно сделать вывод, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, а сооружения служат техническим целям и предназначены лишь для временного нахождения лиц²². Однако, поскольку российский законодатель использует данные понятия через запятую и не устанавливает между ними различий в правовом режиме, необходимость в выведении дефиниций отсутствует. Главное – возможность четкого проведения правовых границ между зданием и сооружением как объектами недвижимости и сборно-разборными строениями, которые недвижимостью не являются. Остается, правда, неясным, для каких целей законодатель вообще выделяет и здания, и сооружения при отсутствии разницы в правовом режиме, а не заменяет эти термины единым понятием «строение». Особое внимание среди недвижимых вещей, перечисленных в ст. 130 Гражданского кодекса РФ, следует уделить объектам незавершенного строительства. До принятия Закона о государственной регистрации прав вопрос об отнесении объектов незавершенного строительства к недвижимости вызывал больное число вопросов. Пунктом 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации прав объекты незавершенного строительства были признаны недвижимыми вещами. Позднее соответствующие изменения были внесены и в ст. 130 Гражданского кодекса РФ²³. Пункт 3 ст. 25 Закона о государственной регистрации прав устанавливает, что право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на земельный участок, а так же разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. При этом судебная практика указывает, что право собственности на такой объект может быть зарегистрировано только после прекращения в отношении данного объекта подрядного правоотношения (п. 16 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник Высшего арбитражного суда РФ. № 10. 1998; п. 21 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 24.01.200 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» // Вестник Высшего арбитражного суда РФ. № 3. 2000). Данный вывод вполне логичен, если исходить из того, что при регистрации необходимо представить документы, содержащие описание объекта; причем очевидно, что описан должен быть не создаваемый в будущем объект, а именно объект незавершенного строительства на момент регистрации. Поскольку недвижимая вещь всегда является индивидуально-определенной, невозможно зарегистрировать право собственности на вещь, которая постоянно видоизменяется.

Дискуссионным по-прежнему остается вопрос, с какого же момента объект незавершенного строительства  становится недвижимой вещью. Если придерживаться избранной ранее фактической позиции о недвижимых вещах, следует признать, что государственная регистрация и в данном случае выступает лишь как следствие признания объекта незавершенного строительства недвижимой вещью и необходима как условие для совершения сделок. Однако если вещь как таковая еще не готова, то с какого момента можно говорить о ней как о недвижимости? Представляется верной точка зрения, согласно которой право собственности на отдельные материалы, задействованные в строительстве, сохраняется лишь до момента фактического использования их в строительстве. После этого материалы прекращают свое юридическое существование, а возникает новая недвижимая вещь – объект незавершенного строительства. С этой точки зрения о недвижимости можно говорить с того момента, когда ряд материалов уже вложен в строительство, а возводимый объект имеет прочную связь с землей и не может быть перемещен без несоразмерного ущерба назначению. В таком случае, даже один фундамент будущего здания полностью отвечает описанным признакам.

В число недвижимых объектов, связанных с землей так, что их перемещение невозможно без причинения несоразмерного ущерба назначению, Закон о государственной регистрации прав так же включает жилые и нежилые помещения. Действующее законодательство не содержит определения понятия помещение. Существует лишь определение жилого помещения, данное в п.2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ²⁴, которое само определяется через понятие «помещение», а потому ясности не вносит. Определение помещения было дано в утратившем силу ФЗ «О товариществах собственников жилья»²⁵, согласно которому помещениям являлась единица комплекса недвижимого имущества, выделенная в натуре и предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целях, находящаяся в частной или публичной собственности. Е.Ю. Петров указывает, что «помещение – это предназначенная для самостоятельного использования обособленная часть здания или сооружения». Жилищный кодекс РФ устанавливает, что жилое помещение является изолированным и относится к недвижимости (п. 2 ст. 15). Таким образом, помещение в любом случае представляет собой часть строения (здания или сооружения) и является недвижимой вещью. Однако является очевидным, что с землей помещение связано лишь опосредованно, посредством физической связи со строением, в котором оно находится. Переместить само помещение в отрыве от строения невозможно, поскольку физически помещение неотделимо от здания, в котором оно расположено. Кроме того, помещение как некая изолированная часть объекта, может существовать и в движимой вещи, например, в сборно-разборном домике. В таком случае помещение тоже будет движимым имуществом, поскольку сам дом является движимостью. Таким образом, на первый взгляд очевидно, что помещение является частью сложной вещи – строения как единого целого. Между тем, законодательство допускает оборот помещений как самостоятельных объектов гражданских прав. Не возникает сомнений, что признание помещений самостоятельными в обороте недвижимыми вещами приведет к отрицанию самого строения как единого объекта недвижимости, поскольку невозможно существование двух абсолютных прав на сам объект и на его часть. В этом случае строение будет рассматриваться как единое целое лишь с технической, но не с юридической точки зрения, а именно как совокупность помещений. Между тем, здание в гражданском законодательстве признается единой недвижимой вещью. В названной позиции очевидно противоречие, кроме того, подобное регулирование усложняет оборот. Например, чтобы произвести отчуждение помещения, собственник здания должен его выделить посредством юридической процедуры и зарегистрировать свое право собственности в отношении отдельного помещения (поскольку здание – самостоятельный недвижимый объект). Одновременно, собственник всех помещений в здании не становится автоматически собственником здания, поскольку каждое помещение рассматривается как индивидуальная недвижимая вещь. Во многих зарубежных законодательствах, например, в германском праве, строение рассматривается как единый объект недвижимости, на который устанавливается право собственности. При этом лицо имеет лишь долю в праве собственности на строение пропорционально размеру конкретного помещения. То есть помещение закрепляется за лицом как часть общей собственности, которой он может владеть, пользоваться и распоряжаться в пределах доли; помещение – это своеобразное обозначение доли в натуре. Данный подход представляется наиболее разумным. Между тем, объяснимо и то обстоятельство, почему российское право оперирует понятием права собственности на помещение. Дело в том, что менталитет русского человека настроен именно на физическое восприятие. Главное, чтобы имущество можно было познать с помощью органов чувств, чтобы оно было материально. Абстрактная правовая конструкция в виде доли в праве не могла удовлетворить желание стабильности и устойчивости института права собственности.

К иным объектам, прочно связанным с землей, относятся  обособленные водные объекты, деревья, растения. Как уже было указано  ранее, римское и германское право  исходит из представления о том, что деревья, растения и воды, расположенные на участке, являются его составными частями. Данной точки зрения придерживается и российской законодатель. В п.2 ст. 261 Гражданского кодекса РФ закреплено, что если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется и на находящиеся на нем водные объекты и растения. Согласно п.2 ст. 8 Водного кодекса РФ пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего лицу на праве собственности, находятся в собственности данного лица. Согласно пдп.1 п. 2 ст. 40 Земельного кодекса РФ, собственник участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур на данном участке. Таким образом, данные объекты являются составной частью земельного участка и следуют его судьбе. Для того чтобы подчеркнуть данную идею, законодателем были внесены изменения в ст. 130 Гражданского кодекса РФ, а именно из перечисления недвижимых вещей были исключены водные объекты, леса, многолетние насаждения. Необходимо отметить, что названные выше объекты рассматриваются как недвижимость (часть сложной недвижимой вещи) только пока они соединены с участком. По данному поводу верно высказывание Г.Ф. Шершеневича, согласно которому признание недвижимыми деревьев, плодов и иных растений обусловлено самой природой этих вещей²⁶. Пока данные объекты находятся в соединении с земельный участком, они не выступают в обороте как самостоятельные вещи, а только как часть целого и поэтому подчиняются положению целого. Но если отделить их от земли, то связь с недвижимым целым теряется, и данные объекты переходят в раздел движимого имущества. Иными словами, если деревья растут на участке, то, продавая участок, мы продаем и деревья на нем. Но если данные деревья были вырублены, то продается уже древесина по правилам продажи движимых вещей (регистрация права собственности не требуется).

 Подводя  итог вышесказанному можно отметить, что в российском гражданском  праве в настоящее время в  качестве самостоятельных объектов  так называемой недвижимости  по природе выделены земельные участки, расположенные на них здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; помещения и участки недр. Водные объекты, деревья и растения являются частью земельного участка и следуют его судьбе до того момента, пока они не будут отделены от земельного участка и не перейдут таким образом в категорию движимых вещей.

 Ко второй  группе объектов, так называемой  «недвижимости в силу закона»  Гражданского кодексаК РФ относит  воздушные и морские суда, суда  внутреннего плавания, космические  объекты. Очевидно, что критерий прочной связи объекта с землей в данном случае не применим, поскольку как суда, так и космические объекты созданы для того, чтобы совершать определенное движение в пространстве. Следовательно, причину отнесения данных вещей к недвижимости следует искать в другом. Следует отметить, что отнесение к недвижимости вещей, не имеющих прочной связи с землей, было свойственно еще русскому дореволюционному гражданскому праву. Свод законов Российской Империи к недвижимости относил «земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, железные дороги, корабли». Подобная позиция характерна и для зарубежного законодательства. Например, Гражданский кодекс штата Калифорния (§ 658) устанавливает, что к недвижимости относятся машины и другое оборудование, используемое при разработке рудников²⁷. В законодательстве Франции к недвижимости относятся машины, используемые на предприятии.

Таким образом, в силу определенных свойств движимые вещи были отнесены к категории недвижимости с целью осуществления их особого регулирования. Однако нетрудно заметить, что как во французском, так и в калифорнийском законодательстве движимые вещи относятся к недвижимости в силу своей принадлежности к основной недвижимой вещи – руднику и предприятию соответственно. Именно в силу того, что данные вещи предназначены для обслуживания недвижимости, на них распространяется правовой режим недвижимых вещей. Данное положение сходно с отнесением к имуществу растений, деревьев и водных объектов до тех пор, пока они находятся на участке. Не возникает сомнений, что рассматриваемые обособленно от рудника или предприятия машины будут признаваться движимыми вещами. Российское законодательство причисляет данные объекты к недвижимости по иным причинам. В юридической литературе высказываются в основном сходные позиции по данному вопросу: причиной послужила необходимость наличия открытых достоверных сведений о правах на указанное имущество²⁸. Разумеется, необходимость установления более строгих правил в отношении общественно-значимых объектов не может не приниматься во внимание. Однако так ли необходимо включать данные категории объектов в состав недвижимости? Думается, что нет. Ответ на вопрос становится еще более очевиден в связи с тем, что Закон о государственной регистрации не распространяется на суда и космические объекты (ст.4). Таким образом, мало того, что данные виды имущества не имеют прочной связи с землей, так они еще и регистрируются в ином порядке, чем остальные недвижимые вещи. Д.И. Мейер писал: «Нет, однако же, необходимости, чтобы юридическое деление совпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе или оно подвижно, это все равно; и если, например, законодательство найдет нужным какое-либо определение, касающееся недвижимого имущества, распространить и на имущество движимое, то определение это будет применяться и к движимому имуществу и наоборот. Однако с классиком цивилистики трудно согласиться. Обозначенное в законодательстве разделение движимых и недвижимых вещей, как и любая иная норма, должно быть соотнесено с тем, что существует в действительности. Разумеется, законодатель по своему усмотрению волен установить абсолютно любое положение, но будет ли оно реализовано на практике? Кроме того, при конструировании норм необходимо руководствоваться правилами логики. Если в законе установлен критерий отнесения вещей к недвижимости, нет смысла искусственно причислять к данной категории имущество, которое de facto недвижимостью не является. Гораздо удобнее и целесообразнее установить специальный порядок учета и регистрации данных объектов, не меняя их статуса как движимого имущества. Таким образом, вещи, являющиеся недвижимыми ipso iure в соответствии с абз. 2 п.1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, следует отнести к движимому имуществу с особым порядком фиксации сведений о правах и правообладателях на них. В качестве особого объекта недвижимости можно выделить предприятие как имущественный комплекс. Согласно ст. 1

Закона о  государственной регистрации прав предприятие отнесено к недвижимости по признаку прочной связи с землей. Между тем, данную норму нельзя считать  удачной. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные  для его деятельности, такие как земельный участок, строения, оборудование и инвентарь, а так же долги, права требования и исключительные права. Таким образом, собственно к недвижимым вещам могут быть отнесены только земельный участок и строение на нем, остальные объекты включены в состав недвижимости по своему функциональному признаку, как предназначенные для действия предприятия. С данной точки зрения более корректной является формулировка п. 1 ст. 132 Гражданского кодекса РФ: предприятие признается недвижимостью. Получается, что de iure предприятие абстрагировано от элементов своего состава. Иными словами, совокупность объектов, служащих одной цели, в законе предстает как единый комплекс, на который распространяются все нормы о недвижимости, в том числе правила о государственной регистрации. Между тем следует признать, что предприятие не может быть поставлено в один ряд с «простыми» объектами недвижимости. Причин тому несколько. Во-первых, в состав предприятия входят права требования, которые, как уже было установлено ранее, не относятся по российскому праву к недвижимости. Во-вторых, оборот предприятий гораздо более сложный, чем оборот иных объектов недвижимости. На практике приходится отдельно регистрировать право на предприятие и отдельно – права на каждый объект недвижимости, входящий в его состав. Таким образом, признание предприятия недвижимостью на практике не дает никаких преимуществ, а только осложняет оборот. Наиболее целесообразным представляется признать предприятие особым составным объектом гражданского права, но исключить его из перечня недвижимости. Вместо этого следует установить государственную регистрацию только в отношении перехода и обременения вещных прав на недвижимые объекты, входящие в состав предприятия.

3. Государственная  регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Законодательство  о государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального Закона и иных нормативных правовых актов Российской Федерации. Субъекты РФ принимают нормативно правовые акты о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную регистрацию.

         Необходимость проведения государственной  регистрации впервые была предусмотрена  Гражданским кодексом РФ (статья 131, статья 8 Вводного закона к части первой ГК РФ). Она преследовала несколько целей: