Основания и порядок выселения граждан из жилых помещений

Если выселение гражданина из помещения, предоставленного по договору социального найма, производится на основании решения суда, то в этом же решении должно быть указано новое  жилое помещение, предоставляемое  такому гражданину, кроме случаев, предусмотренных  ст. 91 Кодекса.

Выселение нанимателя и проживающих  совместно с ним членов его  семьи из жилого помещения с предоставлением  другого жилого помещения по договору социального найма регулирует ст. 90 Кодекса.

Если наниматель и проживающие  совместно с ним члены его  семьи в течение более шести  месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение  и коммунальные услуги, то они могут  быть выселены в судебном порядке  с предоставлением другого жилого помещения по договору социального  найма, размер которого соответствует  размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.¹³

Другое жилое помещение, предоставляемое в соответствии с п. 2 ст. 84, ч. 1 ст. 88, ст. 90 Кодекса, может не отвечать указанным в ч. 1 ст. 89 критериям благоустроенности. Однако в любом случае такое другое помещение должно соответствовать критериям жилого помещения - быть предназначенным для проживания граждан, отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства (о содержании понятия "жилое помещение" см. ст. 15 Кодекса).

Напомним, что порядок  признания помещения жилым и  требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются  Правительством РФ в соответствии с  Кодексом, другими федеральными законами. Поэтому в качестве другого жилого помещения при выселении не могут  быть предоставлены, например, помещения, не отвечающие санитарным и техническим  правилам и нормам или не входящие в жилищный фонд (нежилые помещения).¹⁴

Размер другого (т.е., как  правило, не являющегося благоустроенным) жилого помещения в случаях выселения  граждан по основаниям, указанным  в ст. 90 Кодекса, определяется по нормам, установленным для вселения граждан в общежитие. Жилые помещения в общежитиях предоставляются гражданам из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (см. ст. 105 Кодекса). ЖК 1983 г. подобного ограничения не содержал. Кроме того, прежде действовало правило о том, что другое жилое помещение предоставляется в черте данного населенного пункта, а в сельской местности - в пределах территории соответствующего местного совета (ч. 1 ст. 97 ЖК 1983 г.).

Кодекс такого рода норм не содержит (по общему правилу, в границах данного населенного пункта предоставляются  благоустроенные жилые помещения  в случаях, указанных в ч. 1 ст. 89 Кодекса). Эти новеллы свидетельствуют о большей "карательной" направленности Кодекса по сравнению с ЖК 1983 г. по отношению к нарушителям условий договора социального найма жилого помещения.

Граждане могут быть выселены из помещения, предоставленного по договору социального найма, с предоставлением  другого (не обязательно благоустроенного) жилого помещения из расчета не менее  шести квадратных метров жилой площади  на одного человека в случае, который  предусмотрен в ст. 90 Кодекса.

Применение ст. 90 Кодекса в нынешней редакции на практике может породить случаи произвольного лишения жилища, недопустимость которых провозглашает сам Кодекс (см. ст. 1), и существенным образом повлиять на судьбы многих людей в нашей стране. Поэтому законодателю было бы целесообразно более внимательно рассмотреть рассматриваемую норму на предмет ее корректировки.¹⁵

С нашей точки зрения, важно еще раз всесторонне  осмыслить саму концепцию данной нормы, оценить ее справедливость в  стране, где множество людей находятся  за чертой бедности и лишены надежды  на трудоустройство, а многие работающие по трудовым договорам - длительное время  не получают заработную плату. Минимально необходимым представляется внесение в ст. 90 Кодекса изменений, устанавливающих четкие юридические определения упомянутых выше понятий, исключающих возможность неоправданного административного усмотрения и произвола на местах.

Верховный Суд РФ в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" определил ряд ориентиров для судов при применении положений ст. 90 Кодекса.

При рассмотрении иска наймодателя  о расторжении договора социального  найма жилого помещения и выселении  нанимателя и проживающих совместно  с ним членов его семьи с  предоставлением другого жилого помещения по договору социального  найма в связи с невнесением  ими платы за жилое помещение  и коммунальные услуги в течение  более шести месяцев без уважительных причин (п. 1 ч. 4 ст. 83, ст. 90 Кодекса) суду необходимо установить, по каким причинам и в течение какого периода времени нанимателем и членами его семьи (дееспособными или ограниченными судом в дееспособности) не исполнялась обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.¹⁶

Разрешая указанный спор, судам следует исходить из того, что, по смыслу п. 1 ч. 4 ст. 83 и ст. 90 Кодекса, обстоятельством, имеющим юридическое значение, является невнесение нанимателем и членами его семьи названных платежей непрерывно более чем шесть месяцев подряд.

К уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его  семьи платы за жилое помещение  и коммунальные услуги судом могут  быть, например, отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое  материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи  в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими  меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе  семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.

Заявленный иск не может  быть удовлетворен, если суд придет к выводу об уважительности причин невнесения платы нанимателем и  членами его семьи за жилое  помещение и коммунальные услуги более чем шесть месяцев подряд.

В резолютивной части решения  суда о расторжении договора социального  найма и выселении нанимателя и членов его семьи по основанию, предусмотренному ст. 90 Кодекса, должно быть указано конкретное другое жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемым нанимателю и членам его семьи.

Предоставляемое другое жилое  помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания (ч. 2 ст. 15 Кодекса), быть по размеру не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (ст. 90 и 105 Кодекса), располагаться в том же населенном пункте и относиться к жилищному фонду социального использования.

3.Выселение без предоставления другого жилого помещения

Граждане могут быть выселены из предоставленных им по договору социального найма жилых помещений  без предоставления другого жилого помещения в случаях, предусмотренных  в ст. 91 Кодекса. Подобные основания выселения без предоставления другого жилого помещения были предусмотрены и прежде (ст. 98 ЖК 1983 г.).

Если наниматель и (или) проживающие  совместно с ним члены его  семьи используют жилое помещение  не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей  или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его  разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи  о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить  нанимателю и членам его семьи  разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения  и (или) проживающие совместно с  ним члены его семьи после  предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в  судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Указанные в ч. 1 ст. 91 Кодекса нарушения могут выражаться не только в совершении активных действий, но и в бездействии, например, неисполнении обязанности, предусмотренной договором социального найма. Для того, чтобы указанные действия (бездействие) повлекли санкцию в виде выселения, они должны быть виновными, т.е. совершены умышленно или по неосторожности и находиться в причинной связи с наступившими негативными последствиями.

Как и прежде, совершение перечисленных в ч. 1 ст. 91 действий само по себе не является основанием для обращения наймодателя в суд с требованием о выселении соответствующих лиц. Наймодатель, которому стало известно об указанных нарушениях условий договора социального найма, обязан принять меры, предшествующие обращению в суд. Он, в частности, обязан предупредить нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут разрушение жилого помещения, то наймодатель также вправе (но не обязан) назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений.¹⁷

Обращение в суд с требованием  о выселении нанимателя и членов его семьи возможно тогда, когда  после предупреждения наймодателя  указанные лица не устраняют нарушения, указанные в ч. 1 ст. 91 Кодекса.

Право требовать выселения  нарушителей в судебном порядке  без предоставления другого жилого помещения имеют наймодатель  и другие заинтересованные лица. Верховный  Суд РФ в п. 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" указал на то, что к заинтересованным лицам, имеющим право обратиться в суд с требованием о выселении нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи (например, соседи по дому, коммунальной квартире).

Обратиться в суд с  иском о выселении нанимателя и (или) членов его семьи вправе также  органы государственной жилищной инспекции, осуществляющие контроль за использованием жилищного фонда, соблюдением правил пользования жилыми помещениями.

Разрешая дела о выселении  нанимателя и (или) проживающих совместно  с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого  жилого помещения по основаниям, предусмотренным  ч. 1 ст. 91 Кодекса, суды должны исходить из того, что такое выселение является крайней мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя и (или) членов его семьи, которые, несмотря на предупреждение наймодателя в любой форме (устной или письменной) о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранили.¹⁸

Под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений ч. 1-3 ст. 17 Кодекса следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое.

В то же время необходимо учитывать, что законом (ч. 2 ст. 17 Кодекса) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).

К систематическому нарушению  прав и законных интересов соседей  нанимателем и (или) членами его  семьи с учетом положений ч. 2 ст. 1 и ч. 4 ст. 17 Кодекса следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.).

Если такие действия совершаются  бывшим членом семьи нанимателя, то, поскольку он и наниматель, а также  члены его семьи, проживающие  в одном жилом помещении, фактически становятся по отношению друг к другу  соседями, заинтересованные лица вправе обратиться с требованием о выселении  бывшего члена семьи нанимателя из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения на основании  ч. 1 ст. 91 Кодекса.

Под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим  к его разрушению, следует понимать целенаправленные постоянного характера  действия нанимателя и (или) членов его  семьи, влекущие повреждение либо уничтожение  структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т.п.).

Принимая во внимание, что  наймодатель вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения допущенного их действиями разрушения жилого помещения, суду при  рассмотрении дела о выселении необходимо проверить, назначался ли такой срок наймодателем и были ли предприняты  нанимателем и членами его  семьи какие-либо меры для устранения этих нарушений (приведения жилого помещения  в состояние, пригодное для постоянного  проживания).¹⁹