Характеристика рынка жилья г. Ростова-на-Дону

2.2.                        Ценовая ситуация

В настоящее время (сентябрь 2010 г.) средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Ростов-на-Дону составляет 50 412 руб. за 1 кв. м. За последние 1,5 года она снижалась, хотя темпы снижения с середины 2009 г. стали замедляться. Во 2 полугодии 2009 г. замедление связано не столько с тем, что уровень спроса начал возрастать, сколько с тем, что значительно увеличился объем предложения на финальной стадии строительства. В 2010 г. количество сделок стало возрастать и, как ответная реакция девелоперов на данное незначительное «оживление» спроса стала фиксация цен. Таким образом, можно говорить о том, что  падение цен на первичном рынке МЖС г. Ростов-на-Дону остановилось.

На сегодняшний день средняя стоимость 1 кв. м в эконом-классе на первичном рынке МЖС г. Ростов-на-Дону составляет 35 254 руб. (-30,1% по отношению к среднерыночному значению стоимости 1 кв. м), в среднем — 47 198 руб. (-6,4%), в бизнес- 69 588 руб. (+38,0%), в элитном — 130 000 руб. (+157,9%).

Важным аспектом развития рынка является то, что ценовая дельта между эконом, средним и бизнес– классами в г. Ростов-на-Дону является наиболее высокой по сравнению с другими

крупными городами ЮФО (например, г. Краснодар, г. Волгоград). Данный факт сопряжен с тем, что  «прослойка» населения со средним уровнем дохода в г. Ростов-на-Дону практически отсутствует, в связи с чем наиболее востребованными являются либо очень дешевое, либо очень качественное и дорогое жилье.

Максимальное значение цен прослеживается в районах, прибли-женных к историческому центру — Ленинском и Кировском. Наиболее удаленные от центра г. Ростов-на-Дону районы, как правило, являются местом сосредоточения жилья эконом– и среднего классов с минимальной ценой реализации.

2.3.                        Анализ спроса

Мировой финансовый кризис оказал негативное влияние на покупательскую активность как в ЮФО в целом, так и в г. Ростов-на-Дону в частности. В течение всего периода активной стадии кризиса (с сентября 2008 г. и до середины 2009 г.) покупательская активность на первичном рынке г. Ростов-на-Дону оценивалась как низкая. Лишь в весенний и осенний периоды 2009 г. были зафиксированы небольшие «вспышки» спроса, проявляющиеся в увеличении как числа обращений, так и реальных сделок. Данный рост покупательский активности  — традиционный период «оживления» рынка, который имел место и в период мирового финансового кризиса, но в значительно меньшей степени, чем при нормальных условиях развития рынка.

Многие эксперты рынка (представители компаний-застройщиков, инвесторов, брокеры по недвижимости) отмечают, что начиная с первых месяцев 2010 г. активность спроса на рынке увеличилась ощутимо. Несмотря на все еще небольшое число заключаемых сделок на первичном рынке МЖС г. Ростов-на-Дону, покупательская активность уже оценивалась как средняя.

В связи с общим снижением платежеспособности потенциальных покупателей (ухудшение уровня доходов, ожиданий и прекращение выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке МЖС) наиболее востребованными остаются квартиры с малым бюджетом покупки, т.е. квартиры в объектах эконом–    и среднего классов. Спрос является в значительной мере эластичным к изменению цены. Потенциальные покупатели, как правило, располагают суммой, не превышающей 2,0 млн. руб., в связи с чем останавливают свой выбор на 1-комн. квартирах наименьших площадей (менее 50 кв. м) в проектах вышеуказанных классов.

Таким образом, в современных условиях рынка наиболее важным фактором устойчивого спроса в том или ином классе жилья является ценовой фактор. Кроме того, наиболее востребованными являются квартиры в готовых проектах или в проектах с наиболее близкими сроками сдачи в эксплуатацию, т.е. в тех, в которые возможно переехать в ближайшее время.

Рынок ипотечного кредитования с наступлением кризиса практически перестал существовать, что выразилось в «сворачивании» программ кредитования физических лиц на первичном рынке МЖС. Если в 2007 г. было выдано 662 кредита на покупку строящегося жилья, в 2008 г. — 810 кредитов, в 2009 г. их число не превысило 30 ед. Отметим, что данный негативный фактор был частично компенсирован сбытовой политикой некоторых застройщиков, которые предлагали рассрочку на весь период строительства (иногда — и на более длительный срок) и различные льготные условия, основной целью которых было стимулирование спроса.

3. Характеристика участников рынка.

В рейтинг из 15 крупнейших ростовских строительных компаний, составленный по данным Госстройнадзора, включены застройщики, которые в 2010 году ввели в эксплуатацию самые крупные жилые объекты (оценивалась общая площадь). На первом месте, далеко оторвавшись от преследователей, — ЗАО «Патриот-Девелопмент», возводящее крупнейший в Ростове район «Западные ворота». На втором месте с почти двухкратным отрывом — ЗАО «ЮИТ ДОН». Остальные компании следуют друг за другом довольно плотно (см. таблицу 1).

Строительному тресту КСМ-14 удалось выйти на третье место благодаря вводу в эксплуатацию ЖК «Дружба», строившегося с 2008 года. Компания продолжает строить ЖК «Арбат» (общая площадь — 18 тыс. кв. м, жилая — 12 тыс. кв. м) на ул. Шаумяна, который планирует ввести в эксплуатацию в IV квартале 2011 года. По всей видимости, компания намеревается оставаться в рейтинге крупнейших ростовских застройщиков не только в этом году, поскольку работает над новыми масштабными проектами.

«Комстрой» оказался в верхних строчках рейтинга благодаря интенсивному строительству жилья экономкласса на Западном. В перечень крупных застройщиков не попала крупная фирма «Руслан». Ее нет и в десятке лидеров Ростовстата (по показателю введенной в строй площади квартир).

ООО «Центр-98» вошло в пятерку лучших за счет ввода двух очередей ЖК «Тихий центр». Сейчас компания проектирует третью, еще более крупную, очередь. ЗАО «Дон-Строй» концерна «Единство» в прошлом году завершило давно возводимый ЖК «Парковый квартал».

Фирма «Кристина» ежегодно вводит в строй по нескольку домов, что позволяет ей уверенно себя чувствовать в десятке крупнейших строителей жилья. Главный объект компании — «Голубые ели» в Александровке, в котором построены 4 очереди. Это один из немногих крупнейших застройщиков, который опирается не на средства инвесторов или банкиров, а главным образом на деньги дольщиков. По собственным данным, в 2010 году фирма «Кристина» ввела 20,3 тыс. кв. м жилья, из них площадь квартир — 15,1 тыс. кв. м. Эти цифры чуть выше, чем у Госстройнадзора, видимо потому, что компания построила автостоянку в ЖК «Голубые ели» как отдельный объект.

На десятой позиции — СК «Плеяда», строившая ЖК «Красный город-сад» (общая площадь — 58,5 тыс. кв. м, жилая — 34,5 кв. м). В компании сообщили, что в 2010 году была введена в эксплуатацию третья, заключительная очередь этого комплекса общей площадью 18,9 тыс. кв. м. Сейчас компания возводит трехэтажный дом под социальное жилье в поселке Веселом. Также «Плеяда» ведет поиск площадок под строительство жилья в центре, но строить начнет не раньше следующего года.

Выводы.

На сегодняшний день ситуация на первичном рынке МЖС г. Ростов-на-Дону оценивается как стабильная. Падение цен прекратилось, а, количество сделок не только прекратило падать, но и, начиная с 2010 г., стало возрастать.

Снижение объемов нового строительства, прослеживающееся с начала кризисных явлений, на фоне сдачи и реализации квартир в строящихся объектах МЖС создает предпосылки для возникновения структурного дефицита со 2 половины  2011  г. Данный дефицит будет проявляться в отдельных сегментах рынка и сможет обеспечить постепенный рост цен на объекты жилой недвижимости, востребованные у потенциальных клиентов.

Первое полугодие характеризовалось закономерным ростом цен.  На вторичном рынке жилья рост цены предложения составил порядка 2,6 %, а спроса — 3,25 %. Рост цен на объекты недвижимости, рост числа ипотечных сделок, максимальный спрос на квартиры до 2,5 миллионов — вот основные тенденции 2011 года на рынке жилой недвижимости Ростова.Снижение банковских арендных ставок, поддержка ипотечного кредитования на первичном рынке со стороны государства, либерализация требований к заемщику со стороны банков, снижение первоначального взноса у основных игроков — все это способствует росту числа ипотечных сделок.[12]

Список использованных материалов:

1.                  Журнал «Деловой квартал» № 14(181) от 11.07.2011г.

2.                  http://161metr.ru/review/371495.html

3.                  http://www.estatemarketing.ru/uploads/images/Obzory/Residential%20RE%20Rostov-na-Donu%2005.2011.pdf

4.                  http://www.gorodn.ru/stroy/925_01.htm

5. http://www.irn.ru/articles/29125.html

6.                  http://www.landlord.ru/analyst/estimat.htm

7. http://www.macon-realty.ru/files/File/RnD%20Residential%20Real%20Estate_09%202010.pdf

8.                  http://www.rostov.ru/realty/comments/2011/11/03/122320/

[1]              http://www.rostov.ru/realty/comments/2011/11/03/122320/

[2]              http://www.rostov.ru/realty/comments/2011/11/03/122320/

[3]              Составлена с импользованием материалов с сайта http://www.rostov.ru/realty/comments/2011/11/03/122320/

[4]              http://www.irn.ru/articles/29125.html

[5]                 http://www.irn.ru/articles/29125.html

[6]              http://www.irn.ru/articles/29125.html

[7]              http://www.irn.ru/articles/29125.html

[8]              http://www.irn.ru/articles/29125.html

[9]              http://www.irn.ru/articles/29125.html

[10]              Источник: база объектов первичного рынка МЖС г. Ростов-на-Дону компании MACON Realty Group

[11]              Региональная служба государственного строительного надзора Ростовской области.

[12]              Журнал «Деловой квартал» № 14(181) от 11.07.2011г.