Характеристика рынка жилья г. Ростова-на-Дону

Содержание:

Введение                                                                                                                                              2

1.                  Характеристика вторичного рынка жилья

1.1. Вторичный рынок купли-продажи                                                                      3-8

1.2.  Вторичный рынок найма жилья                                                                      9-11

2 . Первичный рынок жилья                                                                                                 

2.1. Анализ предложения                                                                                                  12-13

2.2. Ценовая ситуация                                                                                                                14

2.3. Анализ спроса                                                                                                                15-16

3. Характеристика участников рынка                                                                      17-19

Выводы                                                                                                                                            20

Список использованной литературы                                                                      21

Введение

Ростов-на-Дону был основан в 1749. Сейчас это современный город с населением около 2 млн. человек (с пригородами), столица Южного Федерального Округа (ЮФО). Ростов-на-Дону находится в центре транспортных магистралей Юга России, обеспечивающих выход к берегам трех морей - Черному, Азовскому, Каспийскому, непосредственные контакты со всей европейской частью СНГ, Закавказьем, Ближним Востоком и Средиземноморьем.
Активное продвижение столичного и зарубежного капитала в регион, размещение торговых сетей и дилерских структур, филиалов кредитных учреждений, приобретение и модернизация промышленных предприятий положительно влияет на социально-экономическое развитие города, модернизацию городской среды. В городе разработан план застройки до 2020 года, согласно которому будут модернизированы, либо построены заново, большие объемы недвижимости, которые преобразят центр Ростова-на-Дону и прилегающие к нему территории.

Рынок жилья является одним из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости и несет особую социальную нагрузку. Обеспеченность жильем и его доступность для населения напрямую влияют на уровень жизни, сказываются на рождаемости и темпах прироста населения, отражаются на его экономической культуре, поскольку приобретение

жилья требует значительных затрат денежных средств, и моменту покупки обычно предшествует длительный период накопления. Массовый рынок жилья необходим как для решения социальных проблем, так и для развития экономики в целом.

1.                  Характеристика вторичного рынка жилья

1.1. Вторичный рынок купли-продажи

Средняя цена спроса 1 кв.м на вторичном рынке октябре 2011 года составила 50571 руб, а цена 1 кв.м предложения в октябре 52396 руб. Дисконт составил 3,48%.

Структура спроса в октябре относительно количества комнат показана на рисунке 1.

                                   Рисунок 1. [1]

Анализ предложения средней цены предложения квадратного метра с разбивкой по числу комнат показал, что в октябре 2011 г. лидером стали однокомнатные квартиры. Структура предложений в октябре относительно количества комнат показана на рисунке 2.

Рисунок  2.[2]:

Соотношение цены 1 кв.м предложения и спроса в октябре 2011 г на вторичном рынке жилой недвижимости Ростова показано в таблице 1.

Таблица 1. [3]

При недостатке предложения на однокомнатные квартиры, именно в этом сегменте наблюдается соответствие цены предложения и цены спроса. В других же сегментах, несмотря на более низкий спрос, цена предложения существенно превышает ожидания покупателей.

Рисунок 2 иллюстрирует рейтинг микрорайонов Ростова-на-Дону по темпам прироста средней цены предложения кв.м на вторичном рынке жилья.

Рисунок 3. Темпы прироста средней цены предложения 1 кв.м. жилья на вторичном рынке за июль 2011, %[4]

Проанализировав график, мы видим, что наибольшее снижение цен замечено в районе Военвед/Зоопарк/Каменка (-4,95%), ЗЖМ (-3,05%), Орджоникидзе/Аэропорт (2,67%), Темерник/Чкаловский (-0,23%). В ряде районов наблюдался рост: Александровка (0,7%), Сельмаш/Нахичевань (0,75%), СЖМ (1,85%), Болгарстрой/Стройгородок (4,96%), Центр/Комсомольская площадь (5,4%), Ленина/Нагибина/Нариманова/РИИЖТ (6,66%).

Определение рейтинга микрорайонов по количеству предложений за июль (график 4) показало: первое место занимает ЗЖМ – 24,84%, на втором месте СЖМ – 17,48% от общего объема заявок о продаже, и на третьем Центр и 17,27%. Менее всего заявок на продажу поступило по району Болгарстой/Стройгородок (2,88%).

Рисунок 4. Относительное количество предложений по продаже вторичного жилья за июль, с разбивкой по микрорайонам, %[5]

Анализ предложения с разделением домов по материалу постройки показал, что в общем объеме предложений по продаже вторичного жилья за июль квартиры в каркасно-монолитных домах занимают 4,58% от общего объема предлагаемого к продаже вторичного жилья, квартиры в панельных домах – 38,06%, квартиры в кирпичных домах – 57,36%.

Средняя цена предложения квадратного метра в июле 2011 г. в кирпичных домах составила 53 344 руб., в панельных домах 50 730 руб., в монолитно-каркасных – 61 397 руб.

На следующем графике изображена динамика средней цены предложения кв.м в квартирах различных типов жилого фонда с июля 2010 по июль 2011 года.

Рисунок 5. Динамика средней цены предложения 1 кв.м на вторичном рынке, с разбивкой по типам фонда, за период с июля 2010 по июль 2011 года.[6]

Самые дорогие квартиры в июле (исключая элитные дома, учитывая их незначительную долю в общем объеме предложения) предлагались к продаже в улучшенном жилом фонде – средняя цена предложения 1 кв. м составила 54 024 руб./кв.м, на втором месте квартиры в сталинском жилом фонде (51 114 руб./кв.м), за ними следуют квартиры в хрущевском фонде (49 837 руб./кв.м), и самые недорогие предлагались к продаже квартиры в дореволюционном фонде (48 164 руб./кв.м).
Далее проанализируем спрос с разбивкой по микрорайонам, результаты  приведены на рисунке 6.

Рисунок 6. Структура спроса с разбивкой по микрорайонам, %[7]

На первом месте по объему заявок на покупку квартир на вторичном рынке в июле находился ЗЖМ (26,87% от общего числа заявок на покупку), на втором месте Центр/Комс. площадь (22,2%), и на третьем СЖМ (13,06%).

1.2. Вторичный рынок найма жилья.

Кроме рынка купли-продажи жилья были также исследованы данные рынка найма жилья. Результаты приведены на рисунке 7.

Рисунок 7. Относительное количество предложений по найму (аренде) жилья в июле, с разбивкой по микрорайонам, %[8]

Как видно из вышеприведенного графика, лидером по количеству предложений в секторе найма (аренды) жилья в июле выступает Центр (29,46%), ЗЖМ (24,48%) и СЖМ (16,6%) от общего объема предложений по найму (аренде) квартир в Ростове-на-Дону.

Следующая столбчатая диаграмма отображает рейтинг микрорайонов г. Ростова-на-Дону по процентной доле в общем объеме предложений по найму (аренде) в июле по сравнению с июнем (рисунок 8). Микрорайоны расположены по убыванию.

Рисунок 8 .Рейтинг микрорайонов по доле в общем объеме предложений по найму (аренде) жилья в июле, %[9]

На рисунке 9 показана структура объема предложений на рынке найма (аренды) жилья в Ростове-на-Дону в июле с разделением по числу комнат.

Рисунок 9. Структура объема предложений на рынке найма (аренды), %

Из рисунка 9 видно, что на первом месте по количеству предложений в июле находились однокомнатные квартиры (39,33%) от общего количества заявок наймодателей, на втором – двухкомнатные (37,24%), на третьем – трехкомнатные квартиры – 13,39%, далее идут «гостинки», многокомнатные квартиры и комнаты в коммуналках – 4,18%, 3,35% и 2,51% соответственно.

2 . Первичный рынок жилья

2.1. Анализ предложения

По состоянию на сентябрь 2010 г. общая площадь проектов на первичном рынке МЖС г. Ростов-на-Дону составляет 858 383 кв.м, жилая площадь — 669 891 кв. м, количество квартир — 9 397 ед.

Мировой финансовый кризис оказал негативное влияние на девелоперов, которые в связи с дефицитом денежных средств на многих строительных площадках снизили темпы строительства, на некоторых  — приостановили все работы (например, «Дельфин» компании ООО «Базис Инвест Строй»). «Заморозка» преимущественно касалась новостроек, находящихся на начальной стадии строительства. При столь сложной в фи-нансовом плане ситуации, новостройки, находящиеся на стадии проектирования, выходят на рынок в единичном количестве, неспособном сохранить объем первичного рынка МЖС г. Ростов-на-Дону на докризисном уровне и тем более приумножить его (для сравнения в январе 2009 г. общая площадь проектов на рассматриваемом рынке составляла 879 652 кв. м, что на 2,4% превышает показатель сегодняшнего дня).

В структуре первичного рынка преобладают новостройки эконом-класса. Они формируют практически половину всего объема рынка и занимают жилую площадь 342,0 тыс. кв. м. Другим массовым сегментом строительства является средний класс общей жилой площадью 247,5 тыс. кв. м. На долю строительства проектов бизнес-класса приходится 10,6% рынка. Элитный сегмент МЖС представлен только 2 проектами (первый:  «Усадьба», девелопер — СК «Единство», второй: «Пушкинский», девелопер —ОАО  «Ростовгорстрой»).  Их общая жилая площадь составляет 9,4 тыс. кв. м.

Наиболее активное жилищное строительство развернуто в Ворошиловском районе г. Ростов-на-Дону, где возводится 29,9% общего объема предложения. Данный факт связан с активным

освоением территорий в районе СЖМ, а также возведением нескольких новостроек в районе Сельмаш. Вторую позицию по площади возводимого МЖС занимает Советский район. Здесь

строятся такие значимые проекты, как  «Западная Звезда», «Европейский Квартал» и «Западные Ворота». Кировский район также активно застраивается и занимает 3 место по объемам предложения. Как правило, здесь возводятся новостройки бизнес– и среднего классов. Крупным проектом в данной зоне является ЖК «Ростов-Сити».

Таблица 2.Структура первичного рынка по классам, сентябрь 2010 г.[10]