Применение фасилити менеджмента для оптимального управления объектом недвижимости

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ГОУВПО "УДМУРТСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ"

Институт экономики и  управления

Кафедра отраслевой экономики

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине: "Управление инфраструктурой организации"

на тему: Применение  фасилити   менеджмента для оптимального управления объектом недвижимости

(на примере МУДОД "МК  ДЮСШ")

Выполнила: студентка

гр.060801-51 О.М. Шабурова

Проверил:

доцент А.В. Литвин

Ижевск 2008

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. Основные параметры  объекта исследования

2. Задачи, направления   фасилити   менеджмента

3. Предложения по практическому  применению

3.1. Техническое управление  зданием

3.2. Управление инфраструктурой  здания

3.3. Коммерческое управление  зданием

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Список литературы

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Современная российская экономика  на протяжении длительного времени  находится в состоянии структурной  перестройки.

В наиболее бедственном положении, как известно, оказалась непроизводственная сфера: дефицит большинства городских  и республиканских бюджетов с  одной стороны, а также плохое содержание, непрофессиональное управление недвижимостью, и усиление ведомственного монополизма, с другой, привело к  тому, что большинство, например, муниципальных  предприятий буквально вынуждены  бороться за выживание и искать пути для снижения своих расходов, затрат. Предлагаемые в последнее время различные программы ресурсо- и энергосбережения затрагивают проблему лишь частично и, как правило, с технической точки зрения (установка современного оборудования, внедрение прогрессивных технологий, приборов учета и т.д.). Что опять же ведет к увеличению финансовой нагрузки на соответствующий бюджет, а принимая во внимание отсутствие интереса со стороны потенциальных инвесторов, невозможности их реализации.

Между тем города и муниципальные  образования, являясь самыми крупными владельцами объектов недвижимости, расходуют значительную часть своих  бюджетов на содержание и эксплуатацию последних, особенно в социальной сфере, т.е. школ, больниц, детских садов, муниципального жилого фонда. Фонд  зданий  в стране составляет около 2,6 млрд. м2 общей площади и только на их отопление и городское водоснабжение расходуется около 200 млн. тонн условного топлива (25% энергоресурсов стран). Отсюда, становится ясно, что значительный потенциал энергопотребления таится непосредственно в самом  здании. Именно на этом пункте базируется относительно новое для России направление практического менеджмента  –  фасилити   менеджмент.

Одним из путей снижения затрат, является эффективная эксплуатация имеющейся в распоряжении городов  недвижимости, и, как следствие, концентрация предприятий, организаций на своей  основной профессиональной деятельности. Например, невозможно продуктивно работать в помещении, которое плохо освещено, в котором холодно или грязно. К сожалению, сегодня управление большинством объектов недвижимости складывается из невообразимого количества договоров, а затраты на содержание и эксплуатацию  зданий, сооружений поглощают громадные суммы (к примеру, расходы на жилищно-коммунальное хозяйство, составляют 30-40% бюджета города).

 

1. Основные параметры  объекта исследования

Объектом исследования является административное здание, находящиеся  по адресу: 426004, Россия, Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Советская, 35.

Нежилое помещение трехэтажное  здание передано с баланса Комитета по физической культуре и спорту Администрации  г. Ижевска на баланс, в оперативное управление муниципального учреждения дополнительного образования МУДОД "МК ДЮСШ" в 2001 году (Приложение 1,2,3).

Общая площадь составляет 2 596.7 м2;

Год ввода: декабрь 1964 года;

Первоначальная (балансовая) стоимость: 129 800 000-00 руб.;

Износ на 1.05. 1999 г.: 20 768 000-00 руб.;

Остаточная стоимость  на 1.05. 1999 г.: 109 032 000-00 руб.

 

2. Задачи, направления   фасилити   менеджмента

 Фасилити   менеджмент  (ФМ) представляет собой практический метод, который предусматривает анализ, документирование и оптимизацию всех, значимых с точки зрения затрат, процессов, протекающих в  зданиях, сооружениях и других объектах, с учетом реальных рабочих мест и интересов пользователя (собственника)  здания. При этом речь идет не столько о кратковременном снижении затрат, сколько о выработке предпосылок для уменьшения их в будущем.

Существует достаточно много  определений и толкований термина  ФМ, которые по содержанию лишь частично отличаются друг от друга. Приведем вначале  четыре наиболее известных, в качестве исходного пункта для дальнейших рассуждений:

 Фасилити   менеджмент  – это практика координации реальных рабочих мест с людьми, с работой организации. При этом ФМ объединяет в себе основы экономики предприятия, архитектуры, инженерии и управления персоналом (американский подход);

 Фасилити   менеджмент  – это цельная стратегическая программа по поддержанию в постоянной готовности всех систем и подсистем здания  и соответствия их изменяющимся требованиям (европейский подход);

 Фасилити   менеджмент  – это рассмотрение, анализ и оптимизация всех значимых, в смысле затрат, процессов вокруг  здания, любого другого объекта или проведенной на предприятии работы (услуги), которые не относятся к основной деятельности организации (немецкий союз  фасилити   менеджмента);

 Фасилити   менеджмент  – это совокупность всех работ (услуг), для оптимального использования производственной инфраструктуры объекта на основе единой стратегии (ассоциация менеджеров Германии).

Обобщая представленные выше формулировки, можно сказать, что  ФМ - это направление менеджмента, которое базируется на следующих  понятиях: цельность, четкость и жизненный  цикл. Таким образом, можно трактовать ФМ как стратегическую концепцию для организации, управления и эффективного использования всех материальных ресурсов внутри  здания . Под материальными ресурсами (Facilities) понимаются все земельные участки, здания, строения, инфраструктура, приборы, машины и т.д.

Эти ресурсы представляют собой, с точки зрения экономиста - средства производства, бухгалтера –  материальные активы, юриста – движимое и недвижимое имущество. При этом рассматриваются административные и промышленные здания, магазины и  др. виды недвижимости.

Рассмотрим составляющие ФМ более подробно.

Первый существенный аспект ФМ - это цельное, всестороннее рассмотрение и учет всех материальных ресурсов с различных позиций. Если раньше, например, для решения вопросов внутри отдельных служб предприятия  информация использовалась и была достаточной  только в пределах их собственных  полномочий и компетенции, то сейчас в центре внимания находится соответствующий  ресурс, который рассматривается  всеми с различных точек зрения. Перефразируя известную поговорку, можно сказать, что приходится "видеть дальше собственного носа".

ФМ соединяет в себе не только технические или экономические  задачи, но и практически координирует их между собой, что является самым  важным.

Следующий аспект - это взаимоотношения  между собственником и пользователем здания, объекта. Они имеют совершенно различные точки зрения на имеющуюся в их распоряжении недвижимость и ожидают соответственно противоположные результаты. Собственник (инвестор) рассматривает ее как объект инвестиций и держит в фокусе ожидаемую ренту. Пользователь - напротив ожидает оптимальной поддержки производственных процессов, протекающих в здании, хорошего сервиса, соответствующего качества, а главное – низких затрат. Отсюда становится понятно, почему жизненный цикл является немаловажной составляющей ФМ.

ФМ принимает во внимание каждую отдельную фазу жизненного цикла  материального ресурса, например, если это  здание, то оно рассматривается от момента его замысла, через проектирование, строительство, передачу пользователю, эксплуатацию, до момента его реконструкции или сноса. Известно, что затраты, возникающие при эксплуатации  здания, могут быть предусмотрены уже на стадии проектирования и приблизительно равны сметной стоимости строительства через 7 лет после начала эксплуатации.

 Кроме того, при среднем  сроке жизни  здания  50 лет,  период его эксплуатации равен  45 лет и затраты на содержание  и эксплуатацию составляют 80-90% всех  затрат.

Третья составляющая ФМ - это четкость, ясность всех процессов  внутри предприятия. Цель – кристально прозрачное предприятие, в котором  постоянно имеется вся информация о материальных ресурсах и их использовании.

Задачи  фасилити   менеджмента:

Первая задача – экономия средств при эксплуатации  здания . Она достигается двумя путями: сокращением затрат на потребляемые зданием ресурсы, в первую очередь энергетические, и оптимальным размещением оборудования и персонала.

Вторая задача – обеспечение  комфортного выполнения протекающих  в  здании  бизнес-процессов, в  первую очередь поддержание в  помещениях оптимальных параметров окружающей среды.

Третья, но далеко не последняя  по значению задача, - способность служб  и подсистем  здания  предотвращать  возникновение экстремальных ситуаций, а при их появлении – предотвращать  или сокращать до минимума материальные потери.

С технической точки зрения все три задачи связаны между  собой. В то же время организационно они могут в определенной степени  вступать в противоречие друг с другом. Например, обеспечение режима безопасности в  здании  может вступить в конфликт с требованием простоты перемещения сотрудников внутри него. Таким образом, необходимо взвесить все "за" и "против" для нахождения разумного баланса.

Выделяют три направления  фасилити   менеджмента:

Техническое управление  зданием  включает в себя все работы, которые необходимы для содержания и оптимальной эксплуатации строительных и технических приборов здания.

Техническое управление - в  него входят:

• Управление энергоснабжением и энергосбережением;
• Управление техническим обслуживанием сантехники, лифтов, систем вентиляции и кондиционирования, освещения сигнализации;
• Управление сетями ЭВМ;
• Управление системой удаления отходов.

Управление инфраструктурой  здания охватывает весь комплекс услуг, которые улучшают практическое использование  здания. Управление инфраструктурой - в него входят:

• Управление организацией рабочих мест;
• Управление системой безопасности;
• Управление отдыхом и системой питания персонала;
• Управление средствами связи;
• Управление эвакуацией и переездами;
• Управление уборкой помещений.

Коммерческое управление зданием включает все работы (услуги) из технического управления и управления инфраструктурой с точки зрения экономики недвижимости. Коммерческое управление включает:

• Управление проектами ремонтам реконструкции;
• Управление договорами по эксплуатации;
• Управление арендой;
• Управление закупками и использования инвентаря;
• Сметы расчёты, контроль финансов.

Все три вышеперечисленных  направления должны рассматриваться  в контексте площадей, которыми обладает организация, занимающая объект недвижимости. Как известно, любая организация  состоит из трех подсистем: производственной, административной и подсистемой  их обеспечения.

Управление производством  никогда не связывало напрямую создание благоприятных условий труда  с экономическим выгодами, поэтому  все жизнеобеспечивающие функции  были закреплены за различными подразделениями  организационной структуры. В основном все они находились в ведении главного инженера. Их делили между собой отдел главного энергетика, отдел главного механика, хозяйственный отдел, отдел охраны труда, служба вневедомственной охраны.

Практически любая организация  обладает сегодня большим набором  различных сервисных служб, управление которыми во многом сводится координацией усилий этих подразделений. Все эти  службы, заметно различающиеся между  собой, должны действовать не порознь, а как единый комплекс. Однако, в  подавляющем большинстве российских организаций, они функционируют  автономно вне всякой координации  с друг другом. Подчинение одному административному лицу (замдиректора по общим вопросам или проректору по хозяйственной части, или управляющему делами и т.п.) не устраняет того факта, что каждая служба ревностно оберегает собственную "территорию". Вся сервисная часть организации в целом представляет достаточно механический набор служб, выполняющих свои узкопрофессиональные обязанности. А это одна из причин того, что многие направления и сферы деятельности организации на сегодняшний день ускользают из поля зрения сервисных служб. Только в том случае слаженного функционирования возможно достижение ими своей задачи. Таковой является периодическое снижение внутренних издержек организации. Именно это должно являться ключевым моментом в работе специалиста по управлению службами обеспечения. Так, например, важными направлениями экономии внутренних непроизводственных затрат могут являться такие мероприятия, как: организация внутреннего пространства, обеспечение оптимальной конфигурации инженерных и информационных сетей, организация эффективного рабочего места.