Отечественный опыт ипотечного жилищного кредитования

Содержание жилищного  фонда социального использования, развитие коммунального хозяйства, обеспечение условий для жилищного  строительства должны стать основными функциями органов местного самоуправления.

         Основная программа государственного  реформирования жилищной сферы  в Российской Федерации является  Федеральная целевая программа  "Жилище".

         Сроки и этапы реализации Программы 2002-2010 годы:

первый этап - 2002 - 2005 годы;

второй этап - 2006 - 2010 годы.

         В том числе стадии реализации  второго этапа:

первая стадия - 2006 - 2007 годы;

вторая стадия - 2008 - 2010 годы.

         Основная цель программы - комплексное  решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающее доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем.  

          Основными задачами «Программы»  являются:

- создание условий  для развития жилищного и жилищно-коммунального секторов экономики и повышения уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства и развития финансово-кредитных институтов рынка жилья;

- создание условий  для приведения жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры в соответствие со стандартами качества, обеспечивающими комфортные условия проживания;

- обеспечение  доступности жилья и коммунальных  услуг в соответствии с платежеспособным  спросом граждан и стандартами  обеспечения жилыми помещениями.

         Важнейшие ценовые показатели  программы следующие:

- годовой объем  ввода жилья - в 2010 году 80 млн.  кв. м общей площади жилья;

- объем выдаваемых  в год ипотечных жилищных кредитов  и займов гражданам - в 2010 году  на сумму 415 млрд. рублей;

- количество  семей граждан, относящихся к  категориям, установленным федеральным  законодательством, улучшивших жилищные  условия: 2002 - 2010 годы - 229,1 тыс. семей,  в том числе:

1) 2002 - 2005 годы - 96,8 тыс. семей;

2) 2006 - 2010 годы - 132,3 тыс. семей;

- количество  молодых семей, улучшивших жилищные  условия (в том числе с использованием  ипотечных кредитов и займов) при оказании содействия за  счет средств федерального бюджета: 2002-2010 годы - 295,7 тыс. семей, в том  числе:

1) 2003-2005 годы - 114 тыс. семей;

2) 2006 - 2010 годы - 181,7 тыс. семей.

         Первый этап реализации Программы:

- подпрограмма "Государственные жилищные сертификаты"  на 2004 - 2010 годы;

- подпрограмма "Переселение граждан Российской  Федерации из ветхого и аварийного  жилищного фонда";

- подпрограмма "Реформирование и модернизация  жилищно-коммунального комплекса  Российской Федерации";

- подпрограмма "Обеспечение жильем участников  ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф";

- подпрограмма "Обеспечение жильем граждан  Российской Федерации, подлежащих  отселению с комплекса "Байконур";

- подпрограмма "Обеспечение жильем беженцев  и вынужденных переселенцев в  Российской Федерации";

- подпрограмма "Обеспечение жильем молодых семей";

- мероприятия  по реализации Федерального закона "О жилищных субсидиях гражданам,  выезжающим из районов Крайнего  Севера и приравненных к ним  местностей";

- мероприятия  по обеспечению жильем отдельных  категорий граждан, в том числе по обеспечению жильем молодых ученых.

          Второй этап реализации Программы:

- подпрограмма "Обеспечение земельных участков  коммунальной инфраструктурой в  целях жилищного строительства";

- подпрограмма "Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры";

- подпрограмма "Обеспечение жильем молодых  семей";

- подпрограмма "Выполнение государственных  обязательств по обеспечению  жильем категорий граждан, установленных  федеральным законодательством";

- мероприятия  по обеспечению жильем отдельных категорий граждан.

         Кроме того, на втором этапе  осуществляются мероприятия по  реализации "Концепции развития  унифицированной системы рефинансирования  ипотечных жилищных кредитов  в России", одобренной на заседании  Правительства Российской Федерации 30 июня 2005 г.

Общий объем  финансирования Программы в 2002 - 2010 годах за счет средств федерального бюджета составит 298,8 млрд. рублей.

         В 2006 - 2010 годах общий объем  финансирования Программы составит: за счет всех источников финансирования - 902,4 млрд. рублей, в том числе за счет средств федерального бюджета - 239,8 млрд. рублей (из них на управление Программой - 409,4 млн. рублей); за счет бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов - 93,2 млрд. рублей; за счет средств частных инвесторов и кредиторов - 470,4 млрд. рублей; за счет собственных и заемных средств граждан (молодых семей) - 99 млрд. рублей.

Объемы государственных  гарантий Российской Федерации предусматриваются  федеральным законом о федеральном  бюджете на соответствующий год в рамках программы государственных внутренних заимствований Российской Федерации.

        Кроме того, в 2006 - 2010 годах будут  предоставлены государственные  гарантии субъектов Российской  Федерации и муниципальные гарантии  по заимствованиям, осуществляемым на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой и модернизацию коммунальной инфраструктуры в целях жилищного строительства, в размере 68,1 млрд. рублей.

        Реализация Программы должна  обеспечить достижение в 2010 году следующих показателей (по сравнению с 2004 годом):

- улучшение жилищных  условий граждан Российской Федерации;

- повышение доступности  приобретения жилья, когда средняя  стоимость стандартной квартиры  общей площадью 54 кв. м будет равна  среднему годовому совокупному денежному доходу семьи из 3 человек за 3 года;

- увеличение  доли семей, которым будет доступно  приобретение жилья, соответствующего  стандартам обеспечения жилыми  помещениями, с помощью собственных  и заемных средств, - с 9 до 30 процентов;

- увеличение годового объема ввода жилья с 41,2 млн. кв. м общей площади жилья до 80 млн. кв. м;

- увеличение  объема выдаваемых в год ипотечных  жилищных кредитов и займов  гражданам с 20 млрд. рублей до 415 млрд. рублей;

- снижение среднего  времени ожидания предоставления жилых помещений социального использования с 20 лет до 5 - 7 лет;

- содействие  в обеспечении жильем за счет  средств федерального бюджета  в 2006 - 2010 годах 181,7 тыс. молодых  семей;

- улучшение жилищных  условий в 2006 - 2010 годах за счет  средств федерального бюджета более 132,3 тыс. семей граждан, относящихся к категориям, установленным федеральным законодательством;

- повышение уровня  адресной поддержки населения,  связанной с оплатой жилых  помещений и коммунальных услуг;

- повышение качества  коммунальных услуг, безопасности и комфортности проживания (снижение уровня износа основных фондов коммунального хозяйства с 60 до 50 процентов);

- совершенствование  нормативной правовой базы Российской  Федерации в целях повышения  доступности жилья для населения;

- создание условий  для улучшения демографической  ситуации в стране, реализации  эффективной миграционной политики, снижения социальной напряженности  в обществе. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение 

        Изучив особенности становления  рынка ипотечного кредитования в России можно констатировать, что сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:

        Ограниченный платежеспособный  спрос населения.

Низкие  объемы и невысокое  качество нового жилого строительства в субъектах Российской Федерации обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.

Низкие  темпы разработки и совершенствования  законодательства о  недвижимости.

       Неразвитость инфраструктуры  рынка жилья и  жилищного строительства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

       Психологические  факторы, главным из которых является национальная особенность большинства нашего населения — нежелания жить в долг («берешь деньги чужие, - а отдавать приходится свои»).

       Чтобы ипотека могла осуществляться, необходимо соблюдение как минимум  трех условий. Должны иметься, во-первых, долгосрочные финансовые ресурсы, которые можно предоставлять клиентам в виде кредитов; во-вторых, потенциальные клиенты, способные подтвердить, что их доходы достаточны для погашения кредита; и наконец, юридическая возможность использования жилья в качестве залога. Если хотя бы одно из этих условий не выполняется, массовая ипотека невозможна: давать ипотечные кредиты либо не из чего, либо некому, либо не подо что. Сегодня в России толком не выполняется ни одно из перечисленных условий.

       Что касается, самого процесса получения ипотечного кредита, то главным при принятии банком решения о выдаче кредита на приобретение жилья является платежеспособность потенциального заемщика, уверенность в том, что долг будет своевременно погашен, т.к. перспектива судебного разбирательства не отвечает интересам кредитора. Поэтому банк всеми доступными ему средствами собирает сведения о материальном положении заемщика. Банк требует предоставить эти сведения прежде всего от лица, претендующего на получение кредита. К таким сведениям относится любая информация, подтверждающая наличие постоянного и стабильного источника доходов, достаточного для надлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору. Многие потенциальные заемщики отсеиваются еще на стадии заполнения документов. А многие на стадии сбора документов: чтобы обойти все нужные инстанции надо потратить массу нервов и времени - не менее 2-3 месяцев.

       Само по себе ипотечное кредитование  неспособно решить проблему фундаментальной неразвитости рынков жилья. В частности, население должно быть готово инвестировать средства в техническое обслуживание существующих квартир, строительная индустрия должна быть в состоянии реагировать на спрос, вводя в строй новое жилье, а продажа квартир должна осуществляться без каких-либо проблем. Необходимо разработать дополнительное законодательство и обеспечить поддержку судебной системы для закрепления прав кредиторов в целях упорядочения порядка обращения взыскания на имущество должника. При отсутствии должным образом функционирующего рынка жилья быстрое развитие системы ипотечного кредитования, по всей вероятности, будет только способствовать повышению цен на жилье, не решая проблемы улучшения жилищных условий для большей части населения.

       С помощью дальнейших реформ в сфере права, стратегии, регулирования и институционального развития, ипотечное финансирование может внести значительный вклад в развитие экономики России и повышение уровня жизни российского населения. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Расчет  практической части

     I. Расчет инвестиционного потенциала семьи

1. Расчет величины совокупного семейного дохода: