Цены  на жилье в России достигли пика в III квартале 2008 года, после чего с  началом кризиса произошло резкое падение: за полгода цены на вторичном  рынке жилья в долларовом выражении  упали на 28%. В Москве аналогичное снижение составило 29%. Столь существенное падение долларовых цен отчасти объясняется удешевлением рубля. Кризисная динамика цен в рублях, даже с учетом инфляции, выглядит не столь драматично: на первичном рынке в России стоимость жилья снизилась всего на 11%, на вторичном – на 10%.

     В Москве кризисное падение рублевых скорректированных на инфляцию цен  оказалось более значительным - 20% и 17% соответственно. Но и рост цен (с  учетом инфляции) начался раньше –  еще в конце 2009 г.

     Еще одной характерной чертой кризиса стало увеличение разрыва между ценами на первичном и вторичном рынке. Предложение на вторичном рынке может считаться более гибким, поскольку многие потенциальные продавцы вторичного жилья предпочитают придержать квартиры на время кризиса, тогда как предложение на первичном рынке зависит от объема только что построенных квартир, который изменяется медленно.

     В кризис проявилось действие специфических  факторов, влияющих на два рынка. Увеличение рисков банкротства застройщика  нового жилья сильно ударило по спросу на первичном рынке. Кроме того, более существенно ставки по ипотеке были повышены именно для первичного рынка [12, 47].

     Полученные  оценки моделей позволяют построить  прогноз цен на рынке недвижимости в России и Москве. В качестве основы прогноза Сбербанк использовал базовый сценарий развития российской экономики в текущем и будущем 2011 г. Согласно базовому сценарию в 2010 и 2011 гг. российская экономика вырастет на 4,4% и 3,6% соответственно, а рост реальных денежных доходов составит 3,6% и 4,1%. В 2010 г. возможен незначительный отток капитала (-$1 млрд), который сменится притоком в 2011 г. (+$10 млрд).

     В ближайшем будущем российский рынок  жилой недвижимости будет восстанавливаться, но достаточно медленно. В России в  целом до конца 2010 г. и в будущем 2011 г. будет продолжаться стагнация цен с учетом инфляции. В номинальном выражении незначительный рост цен будет зафиксирован в 2011 году (+6%).

     В Москве до конца 2010 г. и в 2011 г. цены на жилье будут расти менее быстрыми темпами, чем в начале текущего года. По оценкам специалистов Сбербанка, в 2010 г. суммарный рост с учетом инфляции составит 4,5%, в номинальном – 11%. В 2011 году ожидается аналогичная динамика.

     Прогноз номинальных цен на жилье в 2010-2011 г. (представлен в таблице 1) [16, 31]. 

     Таблица 1 – Прогноз изменения цен на первичном рынке жилья в 2010 – 2011 г.г. 

     3.2 Направления финансирования российского рынка недвижимости

 

     Финансирование  недвижимости – использование финансовых ресурсов для приобретения и развития объектов недвижимости.  
Принято различать краткосрочное финансирование - в период создания объекта недвижимости и долгосрочное - финансирование приобретения объекта недвижимости или представление финансовых ресурсов на длительный срок под залог объекта недвижимости.

     Правительство РФ сегодня одобрило финансирование федеральных целевых программ (ФЦП) в 2011 году на сумму 981,7 млрд рублей, в 2012 году - на 806,6 млрд рублей, в 2013 году - на 750,1 млрд рублей.

     Всего в перечень ФЦП, подлежащих финансированию из федерального бюджета, включены 42 действующие программы, проекты 15 новых ФЦП и проекты трех новых госпрограмм. Таким образом, с 2011 года предлагается реализовывать 60 программ, в 2010 году реализуется 53 ФЦП.

     С 2011 года планируется реализовывать следующие приоритетные программы: «Развитие высоких технологий», «Жилье», «Транспортная инфраструктура», «Дальний Восток», «Село», «Социальная инфраструктура», «Безопасность», «Развитие регионов» и «Развитие государственных институтов».

1. Ведущие российские представители рынка недвижимости собрались 22февраля 2011 на III ежегодном Форуме «Финансирование коммерческой недвижимости» для того, чтобы понять, в какие проекты сейчас наиболее выгодно инвестировать [32, 1].

     Порядка 150 участников, в число которых  входили девелоперы, банкиры, юристы, консалтеры и инвесторы в формате живой дискуссии рассматривали насущные финансовые вопросы.

     Евгений Лунеев, финансовый директор AFI Development считает, что в среднесрочной  перспективе нужно инвестировать  в ритейл и офисы, а в долгосрочной – в высокотехнологичные склады. «Сейчас ритейл уходит в интернет, а эффективная торговля невозможна без высокотехнологичных складов», - пояснил он.

     Олег  Мышкин, управляющий партнер Flaming Family and Partners, добавил, что самым выгодным вложением средств на сегодняшний день является покупка существующих складских комплексов.

     По  его словам, в последнее время  арендные ставки в складах выросли  в разы. Сейчас они составляют 135 долларов, по сравнению с прошлогодними 100 - 105 долларов. При этом, он добавил, что  большинство складских комплексов, в которых действуют договоры аренды, заключенные несколько лет назад - недооценены. Сейчас можно купить складской комплекс с нулевой вакантностью и со ставкой капитализации в 11%. Такую доходность по офисам получить сегодня нельзя. В ближайшее время также будет мало новых проектов складских объектов.

     А Максим Кунин, управляющий партнер IMG считает, что сейчас на рынке нет  готового продукта для инвестирования. «Раньше мы рассматривали для  инвестирования только объекты коммерческой недвижимости, когда всех застал кризис, мы переключились на жилье, но теперь также не отказываемся от поиска качественных коммерческих объектов», - отметил он.

     На  это Вера Сецкая, президент GVA Sawyer отметила, что ее компания видит высокий потенциал в гостиничном девелопменте в регионах. Это объясняется тем, что в регионах есть возможность приобрести земельный участок, который будет дешевле, чем в Москве.

     Сергей  Воронин, исполнительный директор Forum Properties подчеркнул, что сегодня на рынке нет хороших качественных проектов, с доходностью инвестиций в 15-20%.

     Сергей  Гутник, старший банкир отдела недвижимости и туризма Европейского банка  реконструкции и развития, заявил, что его банк финансирует гостиничные  проекты в регионах, в частности, в Ярославле. Однако он обратил внимание на существование определенных рисков. «Например, если гостиница ориентирована на бизнес-туризм, то по выходным она пустует», - сообщил он. При этом международные операторы готовы брать гостиницы даже в аренду, но лишь при условии их высокого качества [32, 3].

     Олег  Мышкин полагает, что западным инвесторам вообще не интересны регионы, по крайней  мере, в ближайшие 2-3 года. «Российские  регионы будут абсолютно не интересны  иностранным инвесторам. Даже английские инвесторы сейчас не рассматривают проекты для финансирования за пределами Лондона», - пояснил он.

     Алексей Коневский, руководитель практики по земельному праву, недвижимости и строительству  Пепеляев Групп отметил, что существенным недостатком лизинговой системы  финансирования является то, что лизинговые схемы могут быть применены лишь на построенных, готовых объектах. 
 
 

     Заключение

 

     Переход к денежному этапу приватизации способствовал формированию рынка  недвижимости в стране.

     Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений. Эти отношения проявляются между инвесторами при купле – продаже недвижимости, ипотеке, сдача объектов недвижимости в аренду, внаем и т.д.

     Купля-продажа  недвижимости – это движение капитала, т.е. стоимости приносящей доход.

     Вложение  средств в недвижимость представляет собой надежное оружие против инфляции.

     К особенностям рынка недвижимости относится  следующее:

     - величина спроса на объекты  недвижимости во многом определяется  географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (например, если это относится к жилому фонду, объекту культуры и т.д.) факторами, состоянием инфраструктуры в микрорайоне, объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорого, предприятий торговли и т.д.);

     - спрос на объекты недвижимости  не взаимозаменяем. Такое положение  привело к значительному превышению  предложения над спросом на  рынке недвижимости. Однако, при  избыточном соотношении продавцов  и покупателей, спрос покупателей часто остается неудовлетворенным;

     - почти все сделки на рынке  недвижимости должны пройти государственную  регистрацию.

     Еще одной характерной особенностью рынка недвижимости является его  разделение на первичный и вторичный.

     Первичный рынок недвижимости – совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными объектами недвижимости и в процессе их создания; вторичный рынок – это сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимся и находившиеся какое – то время в эксплуатации. Являясь двумя частями единого рынка первичный и вторичный рынки недвижимости взаимно влияют друг на друга.

     Характеризуя  современное состояние рынка  недвижимости в России, следует отметить, что мы сейчас находимся на границе  первого этапа развития рынка, при  формировании первичного рынка недвижимости, и второго этапа – этапа подхода к недвижимости как объекту инвестиционной деятельности. Если на первом этапе недвижимость приобреталась в основном для удовлетворения собственных потребностей (жилье, офисы для собственных нужд и т.д.) и выгодной ее перепродажи, то на втором этапе недвижимость рассматривается как объект вложения финансов для получения постоянного дохода, превышающего уровень депозитных ставок банков, например от сдачи объектов недвижимости в аренду. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Библиографический список

 
     

2. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – Спб.: Питер, 2010. – 208 с.
3. Белокрылова О.С. Экономика недвижимости: учебник. – Ростов-на-Дону: ФЕНИКС, 2009.
4. Белых А.П. Формирование портфеля недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 2010. – 261 с.
5. Бойко И.П. Основы бизнеса на рынке недвижимости. - М.: Экономика, 2010. – 183 с.
6. Борисов Е.Ф. Экономика. – М.: ПРОСПЕКТ, 2009.
7. Гуров А. Прогнозирование ценовых показателей: аренда коммерческой недвижимости // Экономика и жизнь. – 2009. – №15(апр.).
8. Дядик Н. Взяли паузу // Эксперт Волга. – 2007. – №29(авг.).
9. Ивашковский С.И. Экономика: микро- и макроанализ. – М.: Дело, 2001.
10. Итоги исследования стоимости жилья в различных регионах России, проведённого Ассоциацией строителей России // Портфельный инвестор. – 2011. – февраль.
11. Камаев В.Д. Экономическая теория: учебник для студентов вузов / под редакцией. – М.: Гуманитарный издательский центр ВЛАДОС, 1999.
12. Коваленко П.А. Сделки с недвижимостью: новейший юридический справочник. – М.: Эксмо, 2009.
13. Козырев В.М. Основы современной экономики. – М.: Финансы и статистика, 2009.
14. Косарева Н. Об оценке доступности жилья в России // Вопросы экономики. – 2007. – №7.
15. Латынцев А. Эффективная продажа недвижимости // Экономика и жизнь. – 2006. – №13(март).
16. Мамедов О.Ю. Современная экономика. – М.: КНОРУС, 2010.
17. Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью: учебное пособие. – Ростов-на-Дону: ФЕНИКС, 2007.
18. Николаева И.П. Экономическая теория: учебник. – М.: ПРОСПЕКТ, 1998.
19. Океанова З.К. Экономическая теория: учебник. – М.: Издательско – торговая корпорация «Дашков и К^о», 2008.
20. Поздняков В.Я., Казаков С.В.Экономика отрасли  – М.: ИНФРА-М, 2009.
21. Родин А.М. Проблемы инвестиционной политики рынка жилья в России // Управление персоналом. – 2007. – №12(июнь).
22. Рузавин Г.И. Основы рыночной экономики. – М.: ЮНИТИ, 1996.
23. Рынок недвижимости: прогнозы и ставки // Спрос. – 2009. – №3.
24. Слагода В.Г. Основы экономической теории: учебник. – М.: ФОРУМ: ИНФРА-М, 2009.
25. Соколинский В.М., Корольков В.Е. [и др.] Экономическая теория: учебное пособие. – М.: КНОРУС, 2008.
26. Степанов И.С. Экономика строительства: учебник. – М.: Юрайт, 2005.
27. Ступин И. Время фиксировать прибыль // Эксперт. – 2006. – №38(окт).
28. Ступин И. Увидеть берега// Эксперт. – 2008. – №38.
29. Тальнишних Т.Г. Основы экономической теории: учебное пособие. – М.: Издательский центр «Академия», 2007.
30. Тюрина А. Рисковая недвижимость // Экономика и жизнь. – 2009. –№33(авг.).
31. Усик А. Бизнесу тесно // Деловые люди. – 2007. – №195.
32. http://www.finansmag.ru/