Можно сказать, что на первом этапе зарождения рынка предложение формировало  спрос. По сути, потреблялось все, что  предлагалось. Конкуренция на рынке  предложения была слишком мала, а  потребитель доверчив, поэтому существовала реальная возможность быстро добиться узнаваемости, а следовательно, хороших продаж, не прибегая к особым маркетинговым уловкам и рекламным трюкам. Период относительного затишья и осторожности: 1995–1998 годы Передел собственности входит в завершающую стадию. Страна оправляется от потрясших ее в предыдущие годы кризисов и катаклизмов: краха банковской системы, «черного» вторника, оказавшейся для многих обманной приватизации и т. д.

     Народ, наученный на собственных ошибках, к рынку относится с некой  предубежденностью, осторожностью, не желает куда-либо вкладывать деньги, боясь потерять последнее. Начинает развиваться новая законодательная база – основной регулятор рыночных отношений, устанавливаются общие правила игры. Желающих инвестировать в строительство немного – эта сфера, как, впрочем, и другие, ассоциируется с риском потери денег. Единственное исключение в среде недоверия и всеобщего пессимизма составляет формирующаяся прослойка так называемых избранных – преуспевающих за счет нажитых доходов новых русских. Если кто и может позволить себе приобрести дорогую недвижимость, это они. Их предпочтения – все самое дорогое (дорого значит априори престижно). Рынок недвижимости существует скорее всего за их счет.

     Появилось понятие элитной недвижимости – эксклюзивных, необычных для массово-панельной Москвы проектов, ориентированных на людей с деньгами. Однако общей тенденцией в развитии потребительских предпочтений это вряд ли можно назвать.

     В рекламе также период затишья  и переосмысления. Примитивные рекламные  уловки, так хорошо работавшие всего  пару лет назад, уже не дают должного эффекта – необходимы более изощренные в профессиональном и психологическом плане методы и приемы рекламного воздействия на клиента [3, 23].

     В этот «переходный» период потребитель  воспринимает рекламу как надоедливый, навязчивый инструмент манипулирования  сознанием, не желает видеть в ней  необходимый и эффективный атрибут  продаж. В отношении обоих рынков – и недвижимости, и рекламного – назрела необходимость развиваться в направлении повышения профессионализма, серьезного и ответственного подхода к клиенту. Кризис 1998 года и посткризисный (восстановительный) период: 1998–1999 годы Этот период в развитии рынка в России следует выделить отдельно, поскольку события 1998 года несколько приостановили начавшееся поступательное движение к формированию цивилизованных рыночных отношений.

     В народе нарастает паника, усиливаются  пессимизм и недоверие. О профессиональном развитии и потребительских предпочтениях (интересах покупателя) мало кто задумывается: единственная мысль – о том, как сохранить свой бизнес и деньги. Следовательно, на формирование психологии потребителя оказывают влияние преимущественно внешние экономические факторы. Влияние, естественно, негативное, связанное с кризисом доверия к рынку и к государству в целом.

     Инвестиционный  климат в стране нулевой, если не сказать  минусовой. Все рынки, в том числе  и недвижимости, находятся в стадии временной заморозки и борьбы за выживание. Этап профессионального развития рынков (рекламного и недвижимости): 1998–2002 годы. Если за критерий деления на этапы брать изменение психологии потребителя, то этот период следует ограничить началом 2000-х годов (1998–2002 гг.). Страна полностью оправилась от кризиса, уровень доходов населения стабилизировался и даже растет.

     Идет  формирование среднего класса, которому еще далеко до того, чтобы стать  основным диктатором интересов в  формировании потребительских предпочтений, но рынок уже реагирует на него, выделяя в самостоятельную целевую группу. Данный этап связан с бурным развитием рынка недвижимости и его поднятием на качественно новый уровень. Это и начало формирования цивилизованных отношений между продавцом и покупателем, и развитие (пусть медленное, но верное) законодательной базы, и высокий уровень конкуренции, и обилие предложений на любой вкус и карман: от массовой панельной застройки до индивидуальных проектов, и внедрение новых технологий и решений.

     Рынок уже готов предложить покупателю качественный продукт, обеспечить сохранность его инвестиций. Предпочтения покупателей обусловлены скорее желанием выгодно вложить деньги и не прогореть, нежели реальными вкусами и пожеланиями качественных характеристик дома и его местоположения. На первом месте все-таки стоят надежность и имя застройщика. Что касается непосредственно продавца, то он в поиске конкурентного преимущества все больше внимания уделяет профессиональным рыночным атрибутам: маркетингу, рекламе, PR. Рынок начинает развиваться в профессиональном плане.

     Для маркетинговых служб, рекламных  и PR-агентств это время связано  с самоутверждением и самолюбованием, желанием доказать свою значимость и  заработать на волне поднявшегося на них спроса, сопровождающегося, однако, полным непониманием их функций.

     Теперь  модно стоять на абонентском обслуживании у какого-нибудь рекламного или PR-агентства и, ничего не понимая в их мудреных терминах и деятельности, с восхищением и признательностью принимать результаты их дорогостоящего «труда». Непрофессионализм заказчика в немалой степени способствует творческому и материальному самоутверждению агентств: с одной стороны, креативнейшие дизайнерские разработки, красочные рекламные макеты и при этом, с другой стороны, полное непонимание интересов конечного потребителя продукта (покупателя квартиры). Что удивительно, красивая картинка, стандартные лозунги и избитые фразы по поводу свободных планировок и благоприятной экологии привлекали внимание, потому что клиент сам еще толком не понимал, чего ждет от рекламы, и не мог четко сформулировать свои реальные предпочтения в отношении приобретаемого товара.

     По  сути, навязанное рекламное предложение  формировало спрос на жилье. Соответственно, до определенного момента, когда  произошел перелом в сознании покупателя, подобная реклама действовала довольно эффективно. Этап профессионального развития рынков (недвижимости и рекламного): с 2002 года по настоящее время Ключевые слова этого периода – «уважение к покупателю» и «клиентоориентированность». Коренным образом изменилась психология потребителя. На данном этапе впервые отчетливо прослеживается смена приоритетов: уже не продавец диктует покупателю правила игры, а покупатель делает свой выбор в пользу того или иного товара, основываясь на собственных убеждениях и предпочтениях.

     Наступает «эпоха покупателя», на рынке утвердилось  золотое правило – «клиент всегда прав». Повышается качество знаний потребителя о рынке и его механизмах. На смену выбору, сформированному рекламными уловками продавца и поверхностными ощущениями покупателя на уровне «нравится – не нравится», пришло осознанное, рациональное, продуманное решение, в основе которого четкое понимание собственных предпочтений и представлений о желаемом жилье. Потребитель, став более образованным и разборчивым в вопросах рынка и рыночных отношений, предъявляет более высокие требования не только к предлагаемому товару (его качественным характеристикам), но и к рекламе.

     Характеризуя  современное состояние рынка  недвижимости в России, следует отметить, что мы сейчас находимся на границе первого этапа развития рынка, при формировании первичного рынка недвижимости, и второго этапа – этапа подхода к недвижимости как объекту инвестиционной деятельности. Если на первом этапе недвижимость приобреталась в основном для удовлетворения собственных потребностей (жилье, офисы для собственных нужд и т.д.) и выгодной ее перепродажи, то на втором этапе недвижимость рассматривается как объект вложения финансов для получения постоянного дохода, превышающего уровень депозитных ставок банков, например от сдачи объектов недвижимости в аренду [2, 28]. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Глава 3 Перспективы развития российского рынка недвижимости

     3.1 Основные проблемы и перспективы развития российского рынка недвижимости

     Первая  и основная проблема развития рынка  недвижимости в России – финансы. Здесь нужно принимать во внимание рост стоимости строительства, увеличение конкуренции и необходимость возведения очень качественных площадей. В России совершенно уникальная экономика по сравнению с Западом. Для Европы абсолютно нормально отдавать инвестиционные кредиты в течение 11–15 лет, в Объединенных Арабских Эмиратах —  в течение 50 лет. До недавнего времени в России эффективными считались проекты с двухлетним сроком окупаемости. Сегодня произошел небольшой прогресс: срок увеличился до 5–6 лет, что, однако, тоже не всегда достаточно. Не способствует развитию рынка и высокая «стоимость» денег. Проект должен окупиться за 5–6 лет, а кредит дают под 15%. Если проект будет приносить сравнительно небольшую прибыль, то девелопер¹ сможет отдать только проценты, но основной долг ему никогда не вернуть. В Москве арендаторы платят вполне «удовлетворительно», т.е. с такой арендной платой, которая в целом позволяет окупить расходы на строительство. В регионах дело обстоит совсем иначе. Строительство качественного объекта в регионе ничуть не дешевле, чем в столице, а аренду там платят в два раза меньше, чем в Москве. Получается, если рассматривать проект с точки зрения инвестиций, то строить «с нуля» в регионах невыгодно. Именно поэтому применяется множество схем по сокращению расходов на создание торгового объекта. Самая распространенная из них — продажа площадей крупным арендаторам в процессе строительства. Такими арендаторами являются супермаркеты, спортивные магазины, магазины электроники. Иногда владельцы торговых центров предпочитают продать вообще все площади, в том числе и небольшие магазины. Естественно, это ограничивает возможности дальнейших изменений и перестроек объекта. Но, с другой стороны, продажа площадей нередко является залогом самого существования проекта. Для воплощения проекта необходимо знать о существовании двух основных направлений строительства. Первое является компромиссным: перестройка существующих зданий и сооружений. Главным образом, производственные объекты перестраиваются в торгово-развлекательные. Затраты на квадратный метр в этом случае будут ниже в два раза, однако при этом необходимо быть уверенным, что ты получаешь технологичный объект, который при реконструкции будет нормально использоваться. Иногда девелоперы берут большой заводской цех, но оказывается, что реконструировать его очень трудно, а в ряде случаев вообще невозможно: не встраиваются лифты, сетка колонн не соответствует проекту, технические этажи труднопроходимы и пр. Однако, преодолев эти проблемы, можно создать торговый центр, отвечающий стандартам и вполне адекватный в плане экономики. Второе направление — строительство очень крупного магазина, желательно гипермаркета. Такие торговые центры ориентированы на большой поток посетителей. Наиболее выгодное решение для них — торговая галерея с магазинами одежды, обуви и аксессуаров. В рамках этого проекта можно успешно задействовать большие площади. Такое строительство делается на greenfild, т.е. на пустом месте, «с нуля». Появляется возможность хорошо спроектировать центр и прилегающую территорию. Стоимость строительства подобного проекта — на порядок ниже. Для гипермаркетов используется предельно простая конструкция без применения изощренных форм. Гипермаркет — это в любом случае выигрышный формат торговли, его выгодно строить даже в регионах. Клиенты едут в такие магазины большим потоком по выходным и совершают огромное количество «импульсных» покупок.

     Проблемы  ипотечного кредитования также занимают особое место в ряду вопросов, связанных с развитием рынка недвижимости и бизнесом на этом рынке. По большому счету это проблемы не только рынка недвижимости, но и в значительной мере финансового рынка, банковской сферы.

     В наше время приобрели особое значение вопросы, связанные с недвижимостью. Это понятно, поскольку от того, как мы все, общество в целом, научимся, именно научимся, работать с этим институтом - частной собственностью, во многом зависят перспективы нашего движения вперед. Недвижимость должна стать, извините за своеобразную игру слов, активным двигателем экономического развития [8, 31].

     И это не преувеличение. Мы понимаем, конечно, ведущую роль технического прогресса, высоких технологий в  экономическом развитии. Эти факторы, помноженные на труд людей, напрямую создают материальные ценности. Но встает вопрос – какова дальнейшая судьба созданного недвижимого имущества – зданий и сооружений, жилья и коммерческой недвижимости - в строительство которых общество вкладывает значительные ресурсы?

     Перспективы развития российского рынка недвижимости во многом зависят от создания механизмов взаимодействия рынка недвижимости и финансового рынка.

       «Пузыри» на жилищном рынке  были одним из спусковых крючков  мирового финансового кризиса,  при этом, в большом количестве  стран мира сектор строительства  жилья оказался одним из самых сильно пострадавших от кризиса.

     Рынок недвижимости в России, следуя в  русле мировых тенденций, не спешит восстанавливаться после криза: в целом по стране стоимость жилья  с учетом инфляции продолжает снижаться. «Мы ожидаем, что схожая динамика будет наблюдаться и в ближайшие месяцы, а по итогам 2010 г. рост номинальных рублевых цен на жилье в России будет минимальным (около 1,5%). В 2011 г. ситуация начнет очень медленно выправляться.

     Кредитный бум и образование «пузыря» на рынке недвижимости в докризисный период были свойственны и российской экономике. В качестве главных факторов, двигавших цены на рынке жилья в России является приток капитала и рост реальных денежных доходов населения [26, 34].

     Приток  денег в экономику, связанный  с растущими ценами на нефть и ожиданиями еще большей нефтяной выручки, способствовал тому, что в предкризисные годы рост цен на рынке недвижимости в России был аномально высоким по сравнению с другими странами (с I кв. 2002 г. по III кв. 2008 г. с учетом инфляции стоимость жилья выросла в 2,3 раза).