Национальное богатство

При соизмерении эффектов землепользования между отраслями  материального производства, транспортного, торгового и иного обслуживания основным критерием соизмерения  становится рентная часть фактической  и нормативной прибыли, соответствующей  современным и перспективным  условиям производства.

При соизмерении природоохранных, рекреационных и других социально  значимых функций земельных ресурсов, не связанных с получением конкретной продукции и прибыли, могут применяться  показатели стоимости альтернативных социальных эффектов использования  земель, а также показатели учета  их влияния на повышение производительности труда или экспертные оценки значимости соответствующих факторов в производственных результатах землепользования.

Большие межотраслевые  различия в периодах производства обуславливают  необходимость приведения в сопоставимый вид разновременных данных по использованию  земель.

В этих целях используются отраслевые коэффициенты, учитывающие  условия использования земель. Общим  условием использования земель является потенциальная неограниченность сроков их эксплуатации. Этим объясняется  необходимость применения пониженных (по сравнению с нормативами эффективности  капиталовложений) коэффициентов приведения.

Применение показателей  этих коэффициентов на уровне 0,02-0,03 позволяет учесть тенденцию возрастания  годовой народнохозяйственной оценки земель в долгосрочной перспективе.

Особенности оценки земель различного целевого назначения определяются спецификой их функционирования в народном хозяйстве, способами  и уровнями воздействия на землю, формами и размерами народнохозяйственного  эффекта использования земель. В  зависимости от указанных факторов, целей и детальности выполняемых  оценочных работ земли разных категорий могут объединяться в  более крупные группы или, наоборот, дифференцироваться в пределах соответствующей  категории. Наиболее общим основанием для качественного подразделения  земель при их оценке является выделение  в особые генерализованные группы: биологически продуктивных земель, используемых в сельском и лесном хозяйстве, земель интенсивного строительно-операционного  воздействия, земель природоохранного, рекреационного и иного назначения с определяющей ролью мероприятий  и затрат по сохранению их естественных свойств. Названные особенности  функционирования земли, а также  различия в способах и уровнях  воздействия на землю определяют целесообразность обоснования согласованных критериев учета природных, экономических и социальных условий, лимитирующих факторов по названным укрупненным группам.

Лимитирующими факторами  качества земель сельскохозяйственного  и лесохозяйственного назначения на макроуровне являются тепло- и влагообеспеченность  территории, общий характер рельефа  и почвенного покрова, основные экономические  факторы и условия хозяйственного использования земель, в частности, обеспеченность трудовыми ресурсами, развитость транспортной сети.

Оценка земель как  пространственного операционного  базиса в промышленном и другом строительстве  предполагает учет комплекса следующих  факторов: природные факторы (характер рельефа, грунтов и материнских  пород, сейсмичность, лавинно-селевая  опасность, просадочность грунтов, климатические и медико-географические условия, вечная мерзлота, заболоченность, водообеспеченность, условия водоснабжения  и водоотведения); экономические  факторы (мощности строительных баз, обеспеченность дорожно-транспортной и трубопроводной сетью, территориальные уровни и  коэффициенты капиталоемкости и  трудоемкости производства); социальные факторы (наличие свободных трудовых ресурсов, условия жизни населения, развитость инфраструктуры, состояние  окружающей среды).

Показатели оценки земли, как составляющей национального  богатства России, должны быть соразмерными соответствующим показателям территорий-аналогов зарубежных стран Европы и Северной Америки.

Информационной базой  оценки земли, как элемента национального  богатства страны, являются сведения государственных кадастров, прежде всего земельного, землеустроительной, лесоустроительной, градостроительной  и проектно-технической документации, материалы инвентаризации земель, данные государственной и мировой статистической отчетности, показатели государственной  кадастровой оценки земли, материалы  предыдущих оценок земельных ресурсов территории России.

1. Земли сельскохозяйственного  назначения

Согласно статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации  землями сельскохозяйственного  назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для  нужд сельского хозяйства, а также  предназначенные для этих целей.

На территории Российской Федерации в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации  от 25 августа 1999 г. № 945 "О государственной  кадастровой оценке земель" и  постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316 "Об утверждении правил проведения государственной  кадастровой оценки земель" проведена  государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения.

Первый этап работ  по государственной кадастровой  оценке сельскохозяйственных земель проведен на макроуровне (уровень территорий субъектов Российской Федерации).

Основные методические положения государственной кадастровой  оценки земель сельскохозяйственного  назначения заключаются в следующем.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации  проводится с целью определения  средней кадастровой стоимости  одного гектара сельскохозяйственных угодий субъектов РФ и разработки базовых нормативов для проведения кадастровой оценки внутри субъекта РФ.

При проведении кадастровой  оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ определяются следующие  показатели в расчете на один гектар сельскохозяйственных угодий: оценочная  продуктивность (валовая продукция  в рублях и в центнерах кормовых единиц); оценочные затраты; цена производства валовой продукции; расчетный рентный  доход и кадастровая стоимость. Первые два вышеназванных показателя (оценочные продуктивность и затраты) служат базовыми нормативами для  кадастровой оценки внутри субъекта РФ.

Кадастровая стоимость  одного гектара сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ определяется умножением расчетного рентного дохода на срок его капитализации.

Срок капитализации  расчетного рентного дохода принимается  равным 33 годам (Ек = 0,03).

Для получения стоимости  оценки земель сельскохозяйственного  назначения, как составляющей национального  богатства страны, необходимо дисконтировать полученную с него земельную ренту. Речь идет о методе расчета оценочных показателей, сущностью которого является суммирование рент, получаемых от использования земли как средства производства в течение определенного периода времени (в данном случае 33 года).

Вторым слагаемым  стоимости оценки земли являются затраты на ее освоение, обеспечивающие превращение земли в средство производства.

Таким образом, показатель оценки земли сельскохозяйственного  назначения, как составляющей национального  богатства страны, складывается из двух основных частей:  
а) дисконтированной земельной ренты;  
б) затрат на освоение земли для сельскохозяйственного использования и выражается следующей формулой:

Оз _с-х.н = (Рзр / Ек = 0,03) + С,

где: Оз с-х.н - показатель оценки земли сельскохозяйственного  назначения, как составляющей национального  богатства страны, руб/га;  
С - затраты на освоение земли для сельскохозяйственного использования, руб/га.

Данные оценки земли - категория историческая, ее количественные показатели изменяются. В каждый данный момент их параметры определяются уровнем  развития производительных сил АПК.

При расчетах показателей  оценки земли затраты на ее освоение принимаются равными средней  стоимости освоения в пашню одного гектара по стране в целом.

Площади земель сельскохозяйственного  назначения принимаются по данным земельного кадастра страны на 1 января соответствующего года.

Общая оценка земель сельскохозяйственного назначения, как элемента национального богатства  страны, определяется как сумма соответствующих  показателей по всем субъектам Российской Федерации.

2. Земли поселений

Согласно статьи 83 Земельного кодекса Российской Федерации  землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные  для застройки и развития городских  и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.

Мировая практика выработала различные подходы к оценке урбанизированных территорий. Наиболее достоверным подходом к оценке земель поселений, как элемента национального богатства страны, является многофакторная оценка инженерно-экономических  и социально-экономических факторов ценности земли. Принципиальные основы данной методики сводятся к следующему.

Городские земли - пространственная база для развития урбанизации и  размещения всех видов строительства, на которой сосредоточена основная часть национального богатства, созданного трудом человека.

Ценность городских  территорий неодинакова. Она зависит  от величины города, его народнохозяйственного  профиля, уровня развития инженерной, природоохранной и социальной инфраструктуры, природных, экологических и других региональных факторов, а также от условий размещения конкретных участков в плане города. Величина оценки территорий поселений динамична, меняется во времени и, главным образом, растет.

Критериями комплексной  экономической оценки территорий поселений  являются:

• инженерно-строительное качество территорий, характеризующее их пригодность к застройке;
• оснащенность инженерными сооружениями и магистральными коммуникациями;
• природные условия, в том числе рекреационная ценность территории;
• экологическое состояние окружающей среды;
• уровень развития социо-культурного потенциала;
• расположение участков территорий относительно сложившихся транспортных связей с городским центром, с местами приложения труда и т.п.;
• другие аспекты привлекательности территорий, в том числе престижность, социально-экономические условия проживания населения, административный статус, культурное значение и др.

Оценка территории производится по оценочным экономико-планировочным  зонам, которые характеризуются  относительной однородностью внутри структурных единиц и отличием друг от друга в соответствии с критериями ценности территории, по качеству среды  с точки зрения условий проживания населения, функционирования объектов различного назначения, возможностей размещения нового строительства.

Комплексная социально-экономическая  оценка территорий поселений включает примерно сорок компонентов, которые  можно объединить в три категории  показателей.

Первая категория  показателей отражает общественно-необходимые  затраты на освоение территорий под  строительство. Сюда включаются:

• балансовая стоимость существующих систем инженерно-транспортного благоустройства, сохраняющая практическую ценность на проектный период;
• затраты на расширенное воспроизводство и развитие систем инженерной инфраструктуры районного и общегородского значения, включая и затраты на природоохранные мероприятия;
• стоимость социальной инфраструктуры районного и общегородского значения.

Затраты на инженерно-транспортное благоустройство территорий включают стоимость головных сооружений, прокладки  магистральных коммуникаций, сетей  местного и районного значения с  сооружениями на них. Также должны быть оценены системы водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, слаботочных устройств, газоснабжения, ливневой канализации, санитарной очистки, зеленых насаждений, улично-дорожной сети, путепроводов и других транспортных сооружений.

Оценке и учету  подлежат и затраты, обеспечивающие природоохранные мероприятия и  улучшение санитарно-гигиенического состояния окружающей среды.

Вторая категория  показателей отражает экономические  последствия от изменения характера  использования территорий, в том числе:

• при реконструкции сложившихся районов застройки оцениваются затраты по компенсации убыли неамортизированных основных фондов, сноса, переноса объектов и т.п.;
• при освоении новых территорий - затраты и потери, связанные с отводом под строительство природно-ценных земель, в том числе сельскохозяйственных угодий.

Третья категория  показателей отражает факторы ценности земель, вытекающие из удобств местоположения участков и других социальных аспектов. Здесь в стоимостном выражении оцениваются: