Менеджмент операций с недвижимостью

    3) сопоставление оцениваемого объекта  с выбранными объектами сравнения  с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

    4) приведение ряда показателей  стоимости сравниваемых объектов  к одному или другому диапазону  значений рыночной стоимости  исследуемого объекта.

    При корректировке продажных цен  объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

    Для корректировок рекомендуются следующие  элементы сравнения:

    - права собственности;

    - условия финансирования (ипотека,  срок кредита, ставка);

    - условия продажи (обычные, закладные  и т.п.);

    - состояние рынка (налогообложение, инфляция и др.);

    - физическая характеристика объекта  (размеры, износ, внешний вид,  качество материалов и др.);

    - экономическая характеристика объекта  (текущие расходы, условия и  сроки аренды, доход и др.);

    - местоположение;

    - возможное использование объекта  после продажи;

    - недействительные компоненты, не  связанные с объектом недвижимости (мебель, оборудование, посуда и др.).

     Далее применяются стоимостные корректировки  или корректировки в процентах  к цене продаж каждой сравнимой недвижимости. Результаты корректировок обычно представляют в виде таблицы.

     Метод сравнения продаж применим только для  объектов недвижимости, по которым  имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи. Как правило, эти объекты не являются источником производства дохода (дачные домики, коттеджи, квартиры, небольшие коммерческие объекты). Существенным ограничительным фактором метода сравнения продаж является достоверность информации, так как любое отличие условий продажи сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

     2. Метод затрат.

     Замещение. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит покупатель за недвижимость равнозначного качества, причем информируемый покупатель не станет платить за существующее здание столько же, сколько за новое, имеющее аналогичную полезность и построенное по современным стандартам.

     Стоимость недвижимости методом затрат получается путем оценки стоимости воспроизводства (текущие издержки строительства подобного объекта) за вычетом износа. Затем стоимость земли прибавляется к стоимости зданий и сооружений за вычетом износа.

     Износ может быть физическим, функциональным (несоответствие современным стандартам) или обусловленным внешними воздействиями (близость промышленного района и др.).

Область применения и ограничения метода затрат:

     · подоходное налогообложение (облагаемый доход уменьшается на сумму износа зданий и сооружений);

     · страхование (при оценке стоимости в целях страхования риска сумму страхового возмещения определяется исходя из затрат);

     · обновление  (стоит ли обновлять собственность или менять профиль ее использования, основываясь на сравнении затрат с требуемым доходом);

     · технико-экономический анализ для нового строительства;

     · определение варианта наилучшего использования земли;

     · здания институционального и специального назначения.

     Ограниченность  затратного метода определяется тем, что  он может дать неправильную оценку стоимости не только из-за невозможности  полного воспроизводства объекта недвижимости, но и учесть наилучшее использование участка земли. Таким образом, основными недостатками затратного метода при оценке уже существующих зданий и сооружений являются:

     - невозможность воспроизведения  нового, уже изношенного сооружения;

     - маловероятность воспроизводства  устаревшего сооружения;

     - невозможность отделения зданий  и сооружений от земли.

     3. Метод капитализации дохода

     Ожидания. Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется как существующая в настоящее время стоимость прав на ожидаемые в будущем доходы.

     Таким образом, метод капитализации доходов (доходный метод) основан на ожидаемой  будущей выручке, расходах и доходе, которые будут получены в случае продажи (сдачи в аренду) недвижимости третьей стороне.

     Финансовые  выгоды состоят из потока периодически получаемого дохода на протяжении ожидаемого срока владения объектом недвижимости и выручки от его продажи (или передачи) права собственности.

     Для расчета будущей выручки от продажи  объекта недвижимости используют цену перепродажи объекта в целом, т.е. перепродажи земли, степень износа зданий и сооружений, издержки на совершение сделки, т.е. результат включает стоимость зданий, сооружений и земли.

     При оценке стоимости собственных затрат покупателя за объект недвижимости из цены продажи всего объекта вычитают остаток долга по ипотечному кредиту.

     Метод капитализации дохода использует процедуру  приведения будущих доходов к  их текущей стоимости с использованием коэффициента дисконтирования и  ставки дисконта по формуле:

     

,

     Метод капитализации дохода - единственный метод, который учитывает будущие ожидания относительно цен, затрат, инвестиций и т.д. и требует широкого изучения рынка. Анализ должен проводиться на фоне связи спроса и предложения, тенденции в рыночных ожиданиях.

     К ограничениям следует отнести трудности  при выработке прогноза, степень  риска, присущую объектам недвижимости. Кроме того, уровень дохода меняется вместе с изменениями на рынке  денег и изменениями доходов, предлагаемых в качестве  альтернативных возможностей  инвестирования. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение.

     Недвижимое  имущество – это один из важнейших  объектов гражданского права, определяющим моментом в развитии правового регулирования  которого,  явился переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности к легальному признанию множественности форм собственности в условиях их равной защиты.

     Соответственно  произошел переход от абсолютного  юридического запрета операций с недвижимым имуществом к их разрешению, путем постоянного расширения видов разрешенных операций. Широко развивающийся рынок недвижимости служит гарантией реализации основного конституционного права граждан – права частной собственности, права иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

     Изучение  основ гражданского права и экономической  сущности правовых норм в области  недвижимости поможет специалистам, менеджерам, руководителям предприятий и другим, заинтересованным в данной области лицам ориентироваться в огромном массиве правовых актов и норм, регулирующих рынок недвижимости, осознать сущность правовых институтов и избежать ошибок в правоотношениях с различными субъектами хозяйствования.

     Рынок недвижимости постоянно развивается, меняется, поэтому очень важно  на каждом этапе развития рынка недвижимости проводить его анализ, причем не только в целом, но и по отдельным  секторам рынка. Для многих значительный интерес представляет прогноз на будущее в области недвижимости, поэтому необходимо провести проектирование операций с недвижимостью и одновременно осуществить оценку эффективности этих операций. Для того чтобы операции, осуществляемые с недвижимостью, проводились и дальше, а их номенклатура росла, необходимо создание прочной правовой базы.  

Список  использованной литературы.

     1. Гражданский Кодекс РФ.

     2. Балабанов И.Т. «Основы финансового менеджмента».: Учебное пособие. – М.: Финансы и статистика, 2002.

     3. Волчков Н.Г «Операции с недвижимостью в России».-М. : 2005.

     4. Ковалев В.В. «Введение в финансовый менеджмент». – М.: Финансы и статистика, 2001.

     5. Фридман Д., Ордуэй Н. «Анализ и оценка недвижимости». 2007.