Менеджмент операций с недвижимостью

Содержание.

Введение                                                                                                               3

Принципы  и процесс оценки недвижимости                                                    7

Методы  определение рыночной стоимости недвижимости                          16

Заключение                                                                                                         21

Список  использованной литературы                                                               22 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение.

    Недвижимость  представляет собой участок территории с находящимися на нем природными ресурсами, водой и другими минеральными и растительными ресурсами, а  также находящимися на нем жилыми и нежилыми помещениями, предприятиями, зданиями и сооружениями. В соответствии с законодательством к недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

    Право собственности и другие вещные  права объектов недвижимости определены Гражданским Кодексом Российской Федерации. Так, объектом права собственности на землю является земельный участок, территориальные границы которого определяются в соответствии с законодательством на основе документов, выдаваемых собственнику уполномоченными органами государственного управления по земельным ресурсам и землеустройству.

    Объектами права собственности и другие вещные права на жилые помещения  являются: жилые дома, квартиры в  многоквартирных домах, комнаты, отвечающие установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенные для проживания граждан.

    Предприятием  как объектом прав признается имущественный  комплекс, используемый для предпринимательской  деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, в том числе: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права, требования, долги, товарные знаки и другие исключительные права.

    Недвижимость  является финансовым активом, формой вложения капитала, способной приносить доход  собственнику. С точки зрения задач  менеджмента операций с недвижимостью  особый интерес представляют следующие  группы финансовых активов: земельный участок, жилое и нежилое помещение; предприятие; здание и сооружение.

    Недвижимость  и сделки с ней должны быть зарегистрированы в соответствии с законодательством.

    В зависимости от конкретных целей  менеджмента следует учитывать  особенности объектов недвижимости, которые влияют на результаты сделок. К ним относятся:

    - потенциальный рост стоимости  земли, вызванный, как правило,  изменениями в системе землепользования, относительным дефицитом участков  со сходным местоположением, инфляцией  и другими факторами;

    - неравномерность денежных потоков,  вызванная в инвестиционном процессе  преобразованием отрицательных  денежных потоков на стадии  строительства объекта в положительные  – в период его эксплуатации  и, наконец, получением крупной  суммы денег при продаже объекта недвижимости;

    - износ зданий и сооружений  в процессе использования, воздействия  окружающей среды, изменений в  технологии и действия других  факторов, что в течение длительного  временного интервала снижает  их стоимость;

    - гибкие условия финансирования, допускающие использование собственных и заемных средств, а также «сложное» финансирование по времени осуществления, начисления процентов, долевому участию в финансировании собственников и т.п., что отражается на величине оценки недвижимости;

    - комбинация юридических прав, включающая сочетание юридических прав и интересов в отношении объекта недвижимости, как, например: сдача в аренду с разделением прав, залог, полное хозяйственное ведение и т.п.;

    - налоговые обременения, являющиеся, как правило, одной из причин сделок;

    - риск и неопределенность, поскольку  недвижимость является немобильным  активом, инвестиции подвержены  широкому спектру рисков, что  требует анализа как самого  объекта, так и окружающей территории;

    - сегментированность и персонализованность  рынков недвижимости, что обосновывает сложность в сборе данных по конкурирующим объектам в соответствующем географическом районе.

    Рынок недвижимости представляет сложную  структуру по организации сделок между субъектами по поводу объектов недвижимости.

    В качестве субъектов сделок на рынке недвижимости, с одной стороны, могут выступать собственники – продавцы объекта, арендодатели, кредиторы и т.п., с другой – пользователи – покупатели объекта недвижимости, арендаторы и т.п.

    Поскольку объекты недвижимости неотделимы от земли,  на которой расположены и подвержены воздействию физической среды, рынок недвижимости локализован. Кроме того, учитывая различные потребности пользователей и их обеспеченность ресурсами, рынок недвижимости может быть сегментирован по следующим параметрам:

• по использованию – для собственности жилого, коммерческого, промышленного и сельскохозяйственного назначения;
• по экономико-географическому фактору – для каждого района может существовать рынок недвижимости со своими рыночными условиями;
• по цене покупки;
• по качеству объекта – офисные помещения класса А могут принадлежать к совсем другому сегменту рынка, чем офисные помещения класса В, хотя оба могут находиться на одной улице;
• по инвестиционной мотивации – одни инвесторы могут быть заинтересованы в собственности, требующей минимального менеджмента, другие – могут приобретать объекты, представляющие собой хорошее налоговое укрытие, для которых характерен положительный денежный поток;
• по типу прав в собственности – неограниченности права собственности, сервитуты.

     К другим особенностям рынка недвижимости следует отнести:

• установление цены объекта, определяемой, как правило, соотношением спроса и предложения со стороны небольшого числа участников;
• низкую эластичность предложения объектов недвижимости, т.е., если даже спрос возрастет и цены пойдут вверх, очень трудно будет быстро увеличить количество пригодной к использованию недвижимости на данном рынке, учитывая временной фактор строительного процесса;
• изменчивость спроса на рынке недвижимости в зависимости от ряда факторов, таких, как, например, строительство крупного промышленного производства, способствующего притоку рабочей силы, строительству жилья, торговых и других объектов, в то время как недостаток средств ипотечного кредитования и высокие процентные ставки оказывают сдерживающее воздействие на спрос на недвижимость.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 Принципы и процесс оценки недвижимости

    Чтобы эффективно управлять и распоряжаться  объектами недвижимости, необходимо располагать достоверной информацией  о ее стоимости. Это в равной степени касается имущества как государственных и негосударственных организаций, так и физических лиц. Правильное определение и отражение стоимости объектов недвижимости на счетах бухгалтерского учета создает условия для формирования средств на обновление основных фондов, является исходной информацией, используемой при  налогообложении, страховании, передаче имущества в залог, а также при его оценке в целях разгосударствления и приватизации и т.п.

    В настоящее время развивается  рынок жилья. В этой связи оценка и переоценка жилых домов, квартир и хозяйственных строений, определение их рыночной стоимости также являются важной задачей финансового менеджмента.

    В соответствии с международной практикой  менеджмента операций с недвижимостью  следует иметь в виду, что в зависимости от конкретных целей используют те или иные особенности объекта недвижимости принципы и оценочные процедуры. Так, в практике американских оценщиков принято различать следующие виды стоимостных оценок: заемная стоимость, страховая стоимость, обоснованная рыночная стоимость, инвестиционная стоимость и другие. Однако, в общем, стоимость недвижимости может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           

    Стоимость недвижимости в обмене представляет собой цену, которая будет преобладать на открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, установленного спросом и предложением.

    Стоимостная недвижимость в пользовании представляет собой инвестиционную стоимость, определяемую потребностями и характеристиками для конкретного инвестора.

  Оценочная деятельность предполагает соблюдение следующих основных принципов, которые представлены в табл.1 в виде четырех групп.

                                                                                                                                     

    Таблица 1

    Основные  принципы оценки объектов недвижимости

 

 

    

Ι группа. Принципы, основанные на представлениях пользователя

    Полезность характеризует отношение потенциального пользователя к недвижимости с точки зрения ее полезности, что составляет основу ее стоимости. Таким образом, полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте, в течение данного периода времени.

    Замещение характеризует отношение потенциального пользователя с точки зрения минимальной стоимости другого объекта недвижимости такой же полезности, что определяет максимальную оценку данного объекта недвижимости.