Механизмы менеджмента недвижимости

     Управляющая компания

     Конечно, этот вопрос не так остро стоит  в сегменте коммерческой недвижимости. На Западе обслуживание коммерческой недвижимости - отдельно существующий вид услуг, появившийся около 50 лет  назад. И поэтому профессионализм  компаний в этой области находится  на достаточно высоком уровне. Например, управление, делящееся на три основные части: техническая эксплуатация (ремонтные  и инженерные работы), организационная  эксплуатация (разработка системы безопасности и т. д.), коммерческая эксплуатация (сдача в аренду, расчеты по коммунальному  обслуживанию), - должно сочетаться в  одной управляющей компании.

     Если  посмотреть на Республику Беларусь, то можно сделать вывод, что подобных компаний у нас практически нет, ведь такое управление предполагает помимо наличия комплекса услуг еще и высокую степень доверия между сторонами. "Осторожное отношение к внешним управляющим компаниям обусловлено в первую очередь желанием самостоятельно извлекать доход из эксплуатации объекта и нежеланием афишировать собственные финансовые потоки».

     В отличие от коммерческой управление жилой недвижимостью - дело не менее, а то и более хлопотное. Говорить о доходности подобного бизнеса не приходится, потому что его доходность составляет 10-15%. Невысокая доходность связана в первую очередь с нежеланием потребителя платить за эксплуатацию своих кровных метров, да и ставки за управленческие услуги в жилом секторе гораздо ниже расценок, установившихся в коммерческом. Помимо прочего, работа в этом виде бизнеса усложняется некоторыми особенностями. Так, например, в отличие от офисных помещений, где люди присутствуют строго определенное время, в жилом доме человек находится практически постоянно, что осложняет эксплуатацию здания и повышает возможность возникновения аварийных ситуаций.

     Для управления в коммерческом секторе  важен фактор максимального извлечения прибыли, в жилом спектр услуг  ограничивается оперативным управлением, не опирающимся в значительной степени  на основы финансового менеджмента. Оперативное управление представляет собой эксплуатацию и ремонт технических систем, коммуникаций, контроль за электрообеспечением, развитие телекоммуникационных услуг, поддержку в надлежащем состоянии охранных систем, систем пожарной безопасности, уборку помещений и благоустройство прилегающих территорий (клининговые услуги). Соответственно и технический персонал здесь представлен достаточно полно: лифтеры, электрики, сантехники и другие. Обязательно взаимодействие управляющей компании с поставщиками тепла, электроэнергии, с надзорными и контролирующими органами.

     Необходимо  отметить, что большинством новостроек управляют эксплуатирующие компании застройщиков, преследующие свои цели. В данной ситуации главная задача девелопера  (это не тот, кто строит, а тот, кто организует создание объектов недвижимости в наилучшем месте и таким образом, чтобы получить прибыль от реализации проекта) - защита собственных интересов при сдаче дома и на протяжении срока действия гарантийных обязательств. Коммерческие управляющие компании, которым передаются функции по эксплуатации дома, почти всегда являются дочерними или аффилированными структурами по отношению к застройщику. Однако компании, вышедшие на рынок исключительно со своими площадями, могут при достаточном опыте практической деятельности обслуживать не только свои, но и сторонние объекты. Разумеется, удобнее и выгоднее для застройщика, когда дочерняя компания работает исключительно с материнской. Мало того, что собственные эксплуатационные службы всегда более осведомлены о технических особенностях проекта, помимо этого, по постановлению правительства столицы 0,6% от строительно-монтажных работ инвестор или строитель должен выделить на начальный период эксплуатации дома, что весьма удобно. Конечно, в случае каких-либо просчетов подконтрольная эксплуатационная компания сможет прикрыть девелопера, но в условиях отсутствия конкуренции на рынке эксплуатации жилой недвижимости эксплуатирующей компании, дабы получать крупные и выгодные заказы, будет максимально удобно аффилироваться с каким-либо клиентом, а сделать это логичнее всего через оформление именно дочерней структуры.

     Несмотря  на то что управление жильем не приносит ощутимой прибыли, многие аналитики рынка считают, что управление недвижимостью в жилом секторе - дело очень перспективное, которое будет развиваться постепенно, что приведет к качественному росту рынка. Управление жилой недвижимостью станет не менее прибыльным бизнесом, чем управление коммерческой. Качественное управление всегда будет пользоваться спросом у жильцов, поэтому и требования собственников недвижимости будут ужесточаться. Как следствие, на рынке недвижимости возникнет ситуация, провоцирующая конкуренцию в этой сфере. В первую очередь могут активизироваться компании с западными корнями (правда, их процент в жилой недвижимости пока близок к нулю), поскольку опыт зарубежных компаний в данном вопросе мог бы пригодиться. Дочерние компании застройщиков и государственные организации, существующие на бюджетные дотации, превалирующие на рынке, вступят в основную конкурентную борьбу.

     В управлении недвижимостью в Республике Беларусь определяющее место принадлежит  деятельности государственных органов. Например, до 2012 года нужно убрать ведомственные  и жилищные кооперативы.

     В  деятельности государственных органов, осуществляющих функции учёта, регистрации  и управления недвижимым имуществом преобладает отраслевой подход. В  результате происходит искусственное  деление единого целого, то есть объекта недвижимости.

     Формирование  в Республике Беларусь цивилизованного управления рынком недвижимости предполагает:

• наличие целостной системы законов и иных нормативно-правовых актов РБ, объединённых  общей концепцией - совершенствование системы управления имущественными отношениями предусматривает постоянное улучшение законодательной базы в части прав недвижимого имущества, приведение в соответствие правовой и экономических сторон отношений собственности. Это вызвано тем, что изменению условий проведения хозяйственной деятельности должно сопутствовать должное изменение законодательной базы, принятие нормативно-правовых актов, устанавливающих особенности и границы формирования новых прав собственности хозяйствующих субъектов.
• наличие чёткого разграничения и координации действий государственных органов, задействованных в процессе учёта регистрации и управление недвижимым имуществом;
• создание ключевых элементов рынка недвижимости, способных привести в действие рыночные механизмы;
• создание аналитических центров на рынке недвижимости (один из таких  центров – центр анализа рынка недвижимости можно создать при Академии Наук Республики Беларусь);
• долгосрочные стратегические цели развития экономики требуют от государства и его органов выработки новых подходов к вопросам учёта, регистрации и управления недвижимым имуществом, формированием механизмов регулирования отношений на рынке недвижимости.

     Важное  значение для повышения эффективности управления недвижимостью приобретает использование современных механизмов и методов управления. Среди них наиболее перспективны:

       — контактная система, опирающаяся  на принципы создания конкурентной  среды при распределении и  исполнении государственных заказов;

     — развитие аукционных механизмов в процедурах продажи и сдачи в аренду объектов государственной собственности;

       — доверительное управление пакетами  акций непосредственно объектами  государственной собственности,  в том числе унитарными предприятиями  и учреждениями, арендными объектами;

       — государственно-частное партнерство  в сфере оказания услуг населению,  ранее оказываемых преимущественно  объектами государственного сектора;

       — приватизация государственного  имущества на основе разрешительных  процедур для ранее монополизированных  государством областей деятельности, поощрение конкуренции в управленческой  сфере;

       — развитие информационно-аналитической  базы управления земельно-имущественными  отношениями, которая должна обеспечивать  мониторинг состояния и качества  использования объектов недвижимости, статистику цен и ожидаемых  изменений конъюнктуры на рынке  земли и иной недвижимости, инвестиционных  потоков, хода реализуемых целевых  программ;

       — повышение квалификации работников  на всех уровнях управления  для их своевременной и качественной  подготовки к использованию современных  механизмов, методов и информационно-аналитической  базы управления.

     Ожидаемое повышение эффективности управления земельно-имущественными отношениями  при постоянной корректировке законодательства и нормативной правовой базы, изменяющихся целях экономического развития, необходимости  реализации очередных социальных программ невозможно без достаточного количества опытных высококвалифицированных  специалистов. Их подготовку и повышение  квалификации следует проводить  постоянно в рамках единой кадровой политики, учтя региональные, муниципальные  и отраслевые особенности субъектов  и объектов управления. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Заключение

     Управление  недвижимостью включает все виды деятельности и все операции с  нею: строительные, инвестиционные, владения и пользования, посреднические (риэлторские), залоговые, трастовые, обменные и др.

     Объектами управления выступают не только отдельные  здания различного назначения (жилые, офисные, производственные, складские) и имущественные комплексы предприятий  всех форм собственности, но и соответствующие  их системы - весь жилой фонд (муниципальный, ЖСК, ведомственный, частный) страны или региона, земельный фонд, лесной фонд и др.

     Субъектами  управления являются все участники  отношений недвижимости: собственники, владельцы и пользователи, арендаторы, инвесторы, профессиональные посредники (риэлторы), уполномоченные государственные  органы и организации инфраструктуры.

     В процессе управления недвижимостью  реализуются следующие функции:

7. прогнозирование, постановка целей и выбор стратегии их достижения;
8. планирование и проектирование;
9. строительство или реконструкция;
10. регистрация, оценка и учет;
11. эксплуатация, налогообложение и извлечение доходов;
12. контроль и распоряжение, корректировка плана.