Механизмы менеджмента недвижимости

Содержание 

Введение 3

Раздел 1.Механизмы менеджмента недвижимости 4

Раздел 2.Основные проблемы управления недвижимостью. 11

Заключение 17

Список  использованных источников 17 

 

     Введение

       Управленческая деятельность выступает  в современных условиях как  один из важнейших факторов  функционирования и развития  организаций. Эта деятельность  постоянно совершенствуется в  соответствии с объективными  требованиями производства и  реализации товаров, усложнением  хозяйственных связей, повышением  роли потребителя в формировании  технико-экономических и иных  параметров продукции. 

       Многообразие форм собственности,  конкуренция между ними, ускоренное  развитие рыночных отношений  требуют особо тонкого, умелого  управления недвижимостью.

     Основная  цель эффективного управления объектами  и комплексами недвижимости –  это достижение экономических и  социальных интересов собственников  и пользователей недвижимости, государства  и общества в целом. В соответствии с этим основными задачами в менеджменте  недвижимости являются:

1. Рост экономической стоимости отдельных объектов и комплексов недвижимости.
2. Повышение качества и объёма услуг клиентам – жильцам, арендаторам и покупателям.
3. Обеспечение эффективного взаимодействия с органами власти.
4. Поддержка положения, имиджа в обществе и целевых социальных группах.

     Рассмотрение  данной темы предполагает теоретическое изучение механизмов менеджмента недвижимости и основных проблем, связанных с ними на современном этапе. 
 
 
 

     Механизмы менеджмента недвижимости

     Механизм  менеджмента недвижимости – это совокупность элементов, средств, методов и инструментов взаимодействия субъектов управления (уполномоченных государственных органов и наделенных ими соответствующими правами владения и пользования юридических лиц) между собой и с другими хозяйствующими субъектами при продаже, сдаче в аренду, концессии имущественных объектов (с учетом влияния (политических, социальных, макроэкономических, институциональных факторов внешней среды).

     При определении механизма управления существуют 2 подхода среди учёных:

1. Одни считают, что механизм управления – это те практические рычаги, стимулы, посредством которых органы управления воздействуют на общество, производство, любую социальную систему с целью достижения стоящих целей, решения поставленных задач.
2. Другие рассматривают социальный механизм, понимают под ним устойчивую систему экономического поведения социальных групп, а также взаимодействие этих групп друг с другом, и с государством по поводу производства, распределения, обмена и потребления благ и услуг.

     По  мнению авторов, подход к управлению объектами недвижимости должен быть комплексным, то есть сочетать элементы экономического и социологического подходов.

     Управление  недвижимостью как особый вид  предпринимательской деятельности может в зависимости от ситуации обозначать:

• принятие решений и оформление документов в отношении имущественных прав на объекты собственности;
• управление конкретным видом объекта в процессе его эксплуатации для удовлетворения личных потребностей или коммерческого использования;
• любое единичное целенаправленное организующее воздействие на недвижимое имущество для достижения поставленных целей;
• процесс реализации функций управления для получения определенных социально-экономических результатов;
• систему законодательного и исполнительного регламентирования и контроля поведения всех участников отношений недвижимости, осуществляемую уполномоченными государством органами в целях стабилизации и эффективного развития экономики в изменяющихся условиях, которую называют регулированием.

     Управление  недвижимостью включает все виды деятельности и все операции с  нею: строительные, инвестиционные, владения и пользования, посреднические (риэлторские), залоговые, трастовые, обменные и др.       Объектами управления выступают не только отдельные здания различного назначения (жилые, офисные, производственные, складские) и имущественные комплексы предприятий всех форм собственности, но и соответствующие их системы - весь жилой фонд (муниципальный, ЖСК, ведомственный, частный) страны или региона, земельный фонд, лесной фонд и др.

     Субъектами  управления являются все участники  отношений недвижимости: собственники, владельцы и пользователи, арендаторы, инвесторы, профессиональные посредники (риэлторы), уполномоченные государственные  органы и организации инфраструктуры.

     Управление  жилищным фондом, обеспечивающее эффективное  использование недвижимости в жилищной сфере, включает в себя:

     — целевое и рациональное использование  жилищного фонда для удовлетворения потребностей собственника (собственников) жилищного фонда и граждан, проживающих  в нем на иных основаниях;

     — обеспечение необходимого качества среды проживания путем организации  работ по обслуживанию, ремонту и  реновации зданий и строений;

     — обеспечение содержания объектов недвижимости через определение источников и  размеров финансирования, обеспечение  сбора денежных средств, а также  путем планирования и контроля использования  финансовых ресурсов.

     Управление  недвижимостью может быть внешним  и внутренним.

     Внутреннее  управление - это регламентация деятельности каждого лица (организации) - участника рынка недвижимости ее собственными нормативными документами (уставом, правилами, положением, инструкциями).

     Внешнее регулирование выражается в установлении государством и его уполномоченными  органами, а также международными соглашениями норм и правил поведения  каждого участника рынка недвижимости.

     По  осуществляющим управление недвижимостью  субъектам выделяются пять видов  регулирования:

1) Государственное регулирование рынка недвижимости на федеральном, региональном и муниципальном уровнях различными государственными органами и организациями в соответствии с выполняемыми функциями;

2)Самоуправление рынка недвижимости профессиональными его участниками и их объединениями - ассоциациями риэлторов;

3) Общественные воздействия : мнения жителей микрорайонов и реакция широких слоев общества на те или иные операции с недвижимостью (например, всеобщее неприятие ваучерной приватизации государственного имущества), которая во многих случаях служит основой для нормативных актов, положений и т.д.;

4) Управление определенным недвижимым имуществом;

5)Заключение полного пакета контрактов, обеспечивающих функционирование и использование объекта в соответствии с его целевым назначением.

     В процессе управления недвижимостью  реализуются следующие функции:

1. прогнозирование, постановка целей и выбор стратегии их достижения;
2. планирование и проектирование;
3. строительство или реконструкция;
4. регистрация, оценка и учет;
5. эксплуатация, налогообложение и извлечение доходов;
6. контроль и распоряжение, корректировка плана.

     Управление  недвижимостью, как и в любой  другой сфере предпринимательской  деятельности, невозможно без четко  сформулированных целей, которые служат:

• исходным моментом любых управленческих действий;
• основой построения критериев оценки результатов предпринимательской деятельности;
• основой анализа проблем - несоответствия желаемого и достигнутого состояния , и выработки новых решений.

     Правильно поставленные цели по управлению недвижимостью  должны отвечать следующим требованиям:

1. Измеримость - количественная и качественная оценка степени достижения (стоимостные и нестоимостные измерители);
2. Реальность - поэтапная достижимость с учетом возможностей и существующих ограничений;
3. Четкость и конкретность - точная и ясная формулировка содержания, объема и времени.

     Основные  цели управления рынком недвижимости:

1. реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;
2. установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;
3. защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;
4. обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;
5. создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;
6. оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;
7. справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;
8. создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.

     В практической деятельности  можно  руководствоваться классическими  методами управления недвижимостью:

   - административные;

   - экономические;

   - организационные;

   - законодательные;

   - нормативно-правовые.

     В состав организационных методов  входят:

   1.Организационно-распорядительные  – базируются на объективных  законах эффективной организации  человеческой деятельности, естественных  потребностях протекания жизнедеятельности  в упорядоченной определённым  образом среде.

   2.Организационно-стабилизирующие  – с их помощью устанавливаются  долговременные взаимосвязи между  участниками недвижимости, способы  формирования организационных структур, аппарата управления, устный инструктаж.

   3.Организационно-дисциплинарные  – с их помощью устанавливается  запланированный механизм функционирования.

     Экономические методы – это способы воздействия на имущественные интересы участников недвижимости. Они не только сохраняют своё приоритетное положение в системе методов, но  и действительно выполняют роль базовых способов влияния на поведение людей, активизируют их труд, повышают деловую активность . 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Основные  проблемы управления недвижимостью.

     Опыт  ряда зарубежных стран, а также Республики Беларусь показывает, что наличие профессионального управления недвижимостью - одна из составляющих, сильно влияющая на привлекательность того или иного объекта. По мере того как покупатель начинает обживать свое жильё, возникает вопрос о том, кто же все-таки управляет домом. Ведь не всегда эксплуатация жилья проходит гладко, иногда возникают и некоторые проблемы.

     Хорошо, если жилье приобретено в доме муниципальном, который относится к ведению ДЕЗов, ЖЭКов и РЭУ (компании, специализирующиеся на обслуживании жилых домов, как правило, уже "закреплены" за каким-либо жилым объектом). А если подобных организаций нет, кто отвечает за соответствующие неисправности и неполадки? Частных управляющих компаний в столичном жилом секторе практически нет. Говорить о существовании рынка подобных структур тоже не приходится.