Земельный рынок: прошлое, настоящее, будущее

Действующая Конституция РФ провозгласила  равенство всех видов собственности  перед законом, в том числе  и частной. Ряд  указов Президента России значительно расширил возможности приобретения земли в частную собственность, предоставив это право, наравне с гражданами, юридическим лицам. Но, к большому сожалению, многие из этих законов так и остались на бумаге.

2.4 Что происходит сейчас  на Российском земельном рынке?

Те законы, которые всё же действуют  во многих регионах России фактически «возрождают крепостное право». Они  устанавливают обязательства постоянно  проживать на участке и эффективно трудиться под страхом изъятия  участка. Ранее  принятые Гос. думой законы не одобряются президентом. Они не решают проблему тотального административного контроля над экономикой, делает невозможным создание цивилизованного рынка земли, и эффективное управление земельной собственностью. По мнению президента  необходимо подвергнуть изменению саму концепцию этих законодательных актов. Так например, сейчас права граждан и организаций по распоряжению участком ставятся в зависимость от административных решений. Сделка признается недействительной при "злонамеренном занижении цены", доход "сверх среднетерриториальной цены" поступает в бюджет. Владельцы обязываются уступить государству или муниципальному образованию участки для не определенных кодексом государственных и муниципальных нужд. Устанавливаются нормы, нарушающие принцип полного возмещения ущерба при изъятии имущества. Нарушаются права по использованию участков.   Узакониваются изъятия земельных участков:  для отвода иным лицам, для проведения военных учений, при включении участка в определенную зону с передачей его заинтересованному предприятию, изъятие права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с принудительной заменой его арендой. Существующие законодательства ущемляют права и федеральных властей, и муниципалитетов. Права правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению землями ограничиваются "в соответствии с постановлением субъектов Федерации", В связи с этим запрещается продажа участков, занятых муниципальным и жилищным государственным фондом, не допускается приватизация муниципальных земель, запрещается передача в залог участков из государственных и муниципальных земель.  Собственники земельных участков и земельных долей лишаются права свободного распоряжения ими, в том числе свободной передачи в аренду. Передача же земель гражданам возможна только по согласованию с местной администрацией.  Отменяется обязательность передачи земельных участков в собственность граждан при реорганизации сельскохозяйственных организаций.  Российского законодательства ставится в зависимость от правовых актов субъектов Федерации и даже решений общих собраний. Под угрозой отмены оказалось даже предоставленное указами президента безусловное право собственников приватизированных предприятий на выкуп участков. Устанавливается право субъектов Федерации ограничивать формы прав на землю на своих территориях, что равноценно «подрыву» единого земельного рынка России. Жилищные товарищества лишаются прав на получение участка в собственность. Сделка с участком признается недействительной при нарушении правил и нормативов по его использованию. Действующие законодательства и законопроекты фактически наделяют огромной властью одно ведомство - Комитет по землеустройству России и его местные комитеты многочисленными и несовместимыми функциями: управление землями; подготовка документов о передаче участков; землеустройство; право навязывать собственникам договоры, определяя индивидуальный порядок и условия установления границ за их счет; определение правомочности решений о передаче участка; контроль за использованием земель; охрана земель; определение платежей за землю; контроль за соблюдением законодательства и привлечение к ответственности. Узаконивается вмешательство в права землевладельцев и лиц, занятых установлением и регистрацией границ.   Предполагается, что предоставление участков будет осуществляться без всякого конкурса, а администрации фактически наделяются функциями риэлтора - подбор участка для заявителя. Все это ведет к созданию механизма коррупции путем бесконтрольной и формально бесплатной передачи - раздачи земель. Этому способствует необходимость согласия уполномоченного органа для обмена участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и передача административным органам судебных функций.

Законами устанавливаются нормативы, противоречащие гражданскому законодательству:  

а)устанавливаются новые виды прав на участок земли; изменяет нормы  о переходе прав на земельный участок  под строениями;  нормы о наследовании, ущемляющие права наследников; нормы о сохранении прав на земельную долю и земельный участок за лицом, которое передало их в уставный капитал.

б) нормы прекращения и ограничения  прав на участок: "принудительное прекращение  прав на земельный участок независимо от условий договора" постановлениями органов исполнительной власти; возможность лишения владельца прав на участок по произвольным основаниям (участок признается бесхозным при отъезде  владельца, неиспользовании участка и в "других" случаях). К примеру, новый кодекс делает невозможным введение рыночного налогообложения недвижимости, закрепляя отдельный налог на землю.

в) дезорганизуется законодательство о регистрации прав на недвижимость: устанавливаются основания для  произвольного отказа в регистрации, например, при несоответствии ранее изданных документов новым требованиям. Вводится обязательная перерегистрация участков до 31.12.99, что открывает широкие возможности для передела собственности.  "Приватизацией" называется передача участков в собственность только их владельцев, что делает невозможным приватизацию посредством торгов. Вводится обязательность при приватизации административной корректировки границ, невозможность приватизации вместе с участком его принадлежности, запрет продажи при наличии спора. Новый кодекс вместо кадастрового учета недвижимости как физических объектов вводится безразмерно широкое понятие "государственный земельный кадастр", что делает невозможным в обозримом будущем обеспечить учет недвижимости как физических объектов. При землеустройстве ущемляются права собственника, который, согласно кодексу, таковым по своей сути  не является.  После введения принципов "целевого назначения" и "правового режима" всех земель становится невозможным принятие цивилизованного законодательства о правах использования и развития недвижимости в условиях  земельного рынка. Нормы оценочной деятельности подрывают основы независимой оценки, так как в оценочные комиссии должны привлекаться  государственные и независимые эксперты. Но в большинстве случаев эти комиссии состоят из представителей властных местных структур.

Так что как же сейчас определяется цена земли?

Эта цена практически повсеместно  определяется 10-кратной ставкой  земельного налога за единицу площади  земельного участка (за исключением  Мурманской области и Приморского  края) в соответствии с п.7 указа Президента РФ от 11.05.95 за № 478. Администрация некоторых регионов использует также возможность установления единого повышающего коэффициента к нормативной цене. Чаще всего такой коэффициент равен двум. Но собственником земли в России стать крайне сложно.

В некоторых регионах покупатель земли  обязан представить массу документов.

Так например в Тульской и Свердловской областях будущий собственник земли  обязан, помимо прочих многочисленных документов, представить еще и  точные размеченные планы земель, заверенные председателями областных земельных комитетов, а также заявление на приобретение в собственность земельных объектов, согласованное с местными органами власти.

Негативно влияет на темпы развития земельного рынка и бюрократический аппарат, та как документы на покупку передаются от администрации одного уровня власти к другому. А это отнимает массу времени.

Но вернемся к проекту земельного кодекса. Вторгаясь в вопросы  природоохранного законодательства, он запрещает выкуп загрязненных участков, что блокирует привлечение частных инвестиций для очистки загрязнений. Устанавливается приоритет данного закона над всеми прочими законами, которые приняты или будут приняты в будущем. Кодекс вводит право субъектов Российской Федерации самостоятельно определять формы прав на землю на своих территориях, устанавливать порядок налогообложения недвижимости, возможность субъектам Федерации и органам местного самоуправления устанавливать произвольные запреты на передачу участков в частную собственность. Российская Федерация лишается права устанавливать правовые основы единого земельного рынка. Кодекс также устанавливает запрет частной собственности на землю для иностранцев.  Существующие законы постепенно приводят к необратимому ухудшению инвестиционного климата в России и вызывает отток из страны капитала и квалифицированных работников.

В целом ряде развитых стран, таких  как например Англия, Германия, Голландия  и других, земельных кодексов вообще не существует. Их заменяет свод различных  законов. И хотя в России уже принята первая часть гражданского кодекса, где имеется специальная глава, посвященная вопросам земли, в стадии подготовки находятся Законы «О землях городов и других поселений», «Об ипотеке», «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об оценочной деятельности», и др., работа над Земельным кодексом продолжается. И от того, каким он будет,  зависит наше общее благосостояние.

Из всего вышеперечисленного видно, что в России еще не сложился цивилизованный рынок земли. Так что же для этого требуется? Об этом я и попытаюсь рассказать в следующей главе.

3 Анализ  проблем земельного рынка в  России и возможные методы  их решения.

Россия —  крупнейший в мире обладатель земельных  ресурсов. Земельный фонд РФ составляет 1 709,8 млн га, на ее территории расположены практически все природно-минеральные вещества планеты, в зоне влияния находится около 45 % пресной и около 20 % морской воды, около 70 % территории располагается в сейс-моустойчивых районах. Однако эффективность использования богатейших земельных ресурсов в России остается на низком уровне. В течение ХХ в. курс государственной земельной политики кардинально менялся дважды: в 1917 г. земля была национализирована и полностью исключена из рыночного оборота, в 1993 г. Конституция РФ определила различные виды собственности на землю, включая и частную.

Рыночная трансформация  экономики России обусловила направленность земельной реформы на развитие земельного рынка, участие земельных участков — в свободном гражданском  обороте. Только в 2001 г. после продолжительных дискуссий Государственной Думой был принят новый вариант Земельного кодекса, соответствующего новым конституционным положениям. В то же время споры вокруг Земельного кодекса не прекращаются до сих пор.

Тем не менее, процесс формирования института частной собственности на землю в России активно развивается. Показатели государственной отчетности свидетельствуют о том, что земля включена в рыночный оборот, т. е. с земельными участками совершаются сделки, предусмотренные гражданским законодательством. В то же время земля как пространственная основа существования государства и его граждан, как звено экосистемы требует пристального внимания со стороны государства для обеспечения политической, экономической, экологической безопасности, социальной защиты населения, защиты исторических и культурных основ существования страны и ее граждан.

Одним из ключевых направлений социально-экономического развития России является повышение  эффективности использования объектов земельно-имущественного комплекса и управления национальным богатством посредством развития многообразных форм собственности. Высокий эффект может быть получен в первую очередь от использования городских земель, так как, во-первых, в городской среде рыночные отношения развиваются со значительным опережением по отношению к сельской местности. Во-вторых, позиция науки и общества по включению городской земли в рыночный оборот носит достаточно определенный характер, чего нельзя сказать относительно земель сельскохозяйственного назначения. В-третьих, несмотря на то, что доля городских земель незначительна, именно на них сконцентрированы жизненно важные производства, они аккумулируют в своих границах до 75 % социально-демографического и производственно-экономического потенциала России. Финансовые ресурсы также сосредоточены в основном в городах, что придает им статус потенциального кредитора для остальных территорий. Поэтому социально-экономическое значение городских земель за последние годы существенно возросло, возникла острая потребность в формировании цивилизованного рынка городских земель.

Значимое направление  государственного регулирования отношений  собственности (и в особенности  для стран переходной экономики) — процесс формирования и воспроизводства  эффективного собственника². В рыночной экономике городская земля рассматривается не только как пространственный базис хозяйствования и жизнедеятельности населения, но и как важнейший источник извлечения прибыли для предпринимателей, регулярного поступления средств в региональные и муниципальные бюджеты.

В России с начала 90-х гг. ХХ в. проводится земельная  реформа, однако ни правовая база, ни общефедеральная  концепция этой реформы до сих  пор полностью не созданы. Стратегия  развития земельно-имущественных отношений  не увязана с задачами структурной перестройки экономики в целом. Решение многих проблем в этой области отдано на откуп местным властям, что породило к концу 90-х гг. ХХ в. множество региональных моделей развития земельно-имущественных отношений.

Формирование  цивилизованных рыночных отношений предполагает переход земельно-имущественного комплекса на качественно новый этап развития, а именно превращение земли в реальный высокодоходный производственный ресурс путем обоснованного применения различных механизмов государственного управления. В связи с этим особую важность приобретают исследования, отвечающие на вопросы: какие направления развития рынка городских земель возможны в России, какие социальные, политические, экономические последствия этих процессов возможны, какие существуют механизмы государственного регулирования земельного рынка?

В целях исследования проблем развития земельного рынка  в России, изучения состояния нормативно-правового, кадрового, информационного, методического  обеспечения органов государственной  и муниципальной власти, участвующих в управлении земельными ресурсами, был проведен социологический опрос руководителей и сотрудников Управления Роснедвижимости по Нижегородской области и его структурных подразделений, которые выступили в качестве экспертов в области государственного управления земельными ресурсами и регулирования оборота земли. Анализ результатов исследования, а также экспертного опроса членов территориальных торгово-промышленных палат, предпринимателей и посредников при прохождении процедур, связанных с недвижимостью и землей, проводившихся в рамках «Исследования сделок с землей и недвижимостью в Российской Федерации», позволил сделать ряд выводов.

Степень информированности  населения и его «правовой  грамотности» в вопросах владения, распоряжения и пользования землей, по мнению большинства экспертов, является низкой, что, несомненно, отрицательно сказывается на развитии земельного рынка.

На развитие земельного рынка в России оказывают  влияние следующие (по степени уменьшения влияния) экономические, правовые, организационные, политические, социальные и культурно-исторические факторы.

По мнению экспертов, развитие земельного рынка может  привести к ряду последствий негативного  и позитивного характера. Большинство  экспертов обеспокоено процессами деградации земель и усилением социальной напряженности в результате перераспределения собственности на землю. К тому же велика вероятность того, что в результате развития рыночных отношений увеличатся объем земельных платежей и число собственников земельных участков. Не вызывает опасений выкуп больших площадей российских земель иностранными гражданами. В отношении того, сможет ли рынок распределить земельные участки в руках наиболее эффективных собственников, эксперты высказались далеко не однозначно.