Земельно-правові підстави, умови і порядок набуття та реалізація прав на землю

    Особа, яка бажає одержати земельну  ділянку в оренду із земель  державної або комунальної власності,  подає до відповідного органу  виконавчої влади чи органу  місцевого самоврядування заяву  (клопотання).

    Підставою для укладення договору  оренди є рішення відповідного компетентного органу виконавчої влади або органу Місцевого самоврядування.

    У разі згоди орендодавця (громадянина  чи юридичної особи), якому земельна  ділянка як об'єкт оренди належить  на Праві власності, між ним  і орендарем укладається письмовий договір оренди, в якому обумовлюються умови оренди землі.

    Надання земельної ділянки в  оренду без зміни її цільового  призначення, межі якої визначені  в натурі, здійснюється без розроблення  проекту її відведення. Проте  і в цих випадках до договору оренди додається план (схема) земельної ділянки, який згідно зі ст. 13 Закону «Про оренду землі» є невід'ємною чистиною договору.

     У разі зміни цільового призначення  земельної ділянки надання її  в оренду здійснюється за проектами  відведення. У такому самому порядку передаються в оренду земельні ділянки під забудову із земель запасу. У таких випадках проект відведення земельної ділянки є невід'ємним додатком до договору оренди.

   Укладений договір оренди земельної ділянки  підлягає державній реєстрації. Факт державної реєстрації засвідчується печаткою реєструючого органу з підписом уповноваженої це особи та зазначенням дати реєстрації на всіх примірник договору. Один зареєстрований примірник зберігається в о гані, який здійснив його реєстрацію.

     Відсутність у договорі оренди однієї з істотних умов є підставою для відмови його державної реєстрації, а також для в знання договору недійсним відповідно до законів України Згідно зі ст. 23 Закону «Про оренду землі» орендар має право приступати до використання земельної ділянки після державної реєстрації договору оренди. 

5. Виникнення та  посвідчення прав  на земельну ділянку.

   Право власності та право постійного користування на  земельну ділянку виникає  після одержання її власником  або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, його державної реєстрації.

   Право на оренду земельної ділянки виникає  після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

   Приступати  до використання земельної ділянки до  встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.

      ЗК України (статті 81, 82) передбачає  різні підстави набуття  земельних  ділянок у приватну власність  або у постійне користування громадянами і юридичними особами, зокрема шляхом безоплатної передачі із земель державної або комунальної власності у разі приватизації. Постановою Верховної Ради України «Про форми державних актів на право власності на землю і право постійного користування землею» від 13 березня 1992 р. затверджені форми державних актів: на право колективної власності на землю, на право приватної власності на землю, на право постійного користування землею. Зі змісту форм цих державних актів зрозуміло, що вони стосуються земельних ділянок, переданих у колективну чи приватну власність громадянам відповідними радами. Слід зазначити, що відповідно до нового ЗК України замість поняття колективної власності підприємств вживається поняття власності юридичних осіб, тобто такі державні акти в нинішніх умовах надаються юридичним особам, а право колективної власності замінено на право власності юридичних осіб. Крім випадків приватизації, громадяни і юридичні особи набувають земельні ділянки за договором купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами, а також шляхом прийняття спадщини. Документами, якими підтверджується право власності на земельну ділянку, є відповідні нотаріально посвідчені договори або ж акти про прийняття земельної ділянки у спадок.

     У такому самому порядку договором  посвідчується надання органами  виконавчої влади та органами  місцевого самоврядування земельних  ділянок юридичним особам у  постійне користування.

      Право на оренду земельної  ділянки громадянами і юридичними особами виникає на підставі договору оренди, укладеного між орендодавцями і орендарями. Документи про набуття права власності на землю на підставі рішення органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування чи договору купівлі-продажу, дарування, міни, інших цивільно-правову угод повинні реєструватися у державних органах. Лише така реєстрація надає документам легітимності.

     Важливе значення державної реєстрації  документів про  право на  землю підкріплюється правовим  застереженням, що  приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документу, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.

   Право власності на земельну ділянку посвідчується  державним актом, крім випадків, визначених частиною другою цієї статті.

   Право власності на земельну ділянку, набуту у власність із земель приватної  власності без зміни її меж, цільового  призначення, посвідчується:

а) цивільно-правовою угодою щодо відчуження земельної ділянки, укладеною в порядку, встановленому законом, у разі набуття права власності на земельну ділянку за такою угодою;

б) свідоцтвом про право на спадщину.

   Право постійного користування земельною  ділянкою посвідчується державним  актом на право постійного користування земельною ділянкою.

   Форми державних актів на право власності  на земельну ділянку, право постійного користування земельною ділянкою затверджуються Кабінетом Міністрів України.

   Право оренди земельної ділянки посвідчується  договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.

   При набутті права власності на земельну ділянку державний акт на право  власності на земельну ділянку, що відчужується, долучається до документа, на підставі якого відбувся перехід права  власності на земельну ділянку, в  кожному такому випадку відчуження земельної ділянки.

   На  державному акті про право власності  на земельну ділянку нотаріус, який посвідчує (видає) документ, та орган, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень, роблять  відмітку про перехід права власності на земельну ділянку із зазначенням документа, на підставі якого відбувся такий перехід.

   У разі набуття права власності  на земельну ділянку кількома набувачами або у разі відсутності на відповідному державному акті місця для проставлення відмітки про перехід права власності на земельну ділянку набувачеві або відчужувачеві земельної ділянки протягом 30 календарних днів з дня подання ним до органу, який здійснює видачу зазначеного акта, документів, передбачених законодавством, видається державний акт на право власності на земельну ділянку.

   Орган, який здійснює реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень, робить відмітку про реєстрацію прав на земельну ділянку  на підставі документа про її відчуження, складеного та посвідченого в порядку, встановленому законом, протягом 14 календарних днів з дня подання до цього органу зазначеного документа. Забороняється вимагати для здійснення відмітки та державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обмежень документи, не передбачені цією статтею.

   Відчуження  частини земельної ділянки з виділенням її в окрему земельну ділянку здійснюється після отримання її власником державного акта, що посвідчує право власності на сформовану нову земельну ділянку.

   У разі якщо державним актом на право  власності на земельну ділянку було посвідчено право власності на декілька земельних ділянок, відчуження однієї з цих ділянок здійснюється після виготовлення державного акта, що посвідчує право власності на кожну з цих ділянок.

   Державний акт на право власності та право  постійного користування земельною ділянкою видається на одну земельну ділянку.

   Право постійного користування на декілька земельних ділянок, наданих під  будівництво та обслуговування лінійних об'єктів (доріг, трубопроводів, ліній  електропередачі та зв'язку), може посвідчуватися одним державним актом. 

                                                   Висновок

   Отже, Земельний кодекс України сформулював загальне правило виникнення прав на землю, відповідно до якого громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками з земель державної або комунальної власності за рішенням органів державної виконавчої влади або органів місцевого самоврядування у межах їх повноважень. Воно здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування. Таким чином, підставою набуття прав на землю є рішення відповідних органів, а процедурою — передача (надання) земельних ділянок у власність чи користування.

   Як  зазначено в ст. 116 ЗК України, рішення  щодо надання земельних ділянок  у власність чи користування приймають органи виконавчої влади або органи місцевого самоврядування. Органами виконавчої влади, які надають земельні ділянки із земель державної власності, є Кабінет Міністрів України, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, обласні і районні державні адміністрації та державні адміністрації міст Києва і Севастополя. Рішення про надання земельних ділянок із земель комунальної власності приймають органи місцевого самоврядування — сільські, селищні, міські ради, а також ради міст Києва і Севастополя.

   Набуття прав на землю, яке здійснюється у  формі передачі (надання) земельних  ділянок у власність чи користування, є складним юридичним фактом і  передбачає здійснення логічно завершених, послідовних, визначених законодавством процесуальних дій, які можливо об'єднати у взаємопов'язані стадії: а) порушення клопотання про надання земельної ділянки у власність чи користування; б) розгляд матеріалів та прийняття рішення стосовно заявленого клопотання; в) визначення меж користування земельною ділянкою; г) видача документів, що засвідчують право власності чи користування земельною ділянкою та їх реєстрація.

   Реалізацію  прав на землю необхідно розглядати як здійснення приписів правових норм земельного законодавства щодо власності  та користування земельними ділянками (об'єктивне право), в практичну діяльність його суб'єктів (суб'єктивне право).

   Застосування  права — це правова форма діяльності уповноважених на те органів держави  і посадових осіб з реалізації приписів норм матеріального права  стосовно конкретних життєвих випадків шляхом винесення індивідуально-конкретних рішень.

   Застосування  земельно-правових норм завжди передбачає участь державних органів або  інших суб'єктів земельних правовідносин, які організують реалізацію прав на землю. Таким чином, особливість застосування, на відміну від інших засобів реалізації земельно-правових норм (виконання, додержання, використання), полягає в здійсненні юридично значимих дій, спрямованих на реалізацію покладених на учасників земельних правовідносин суб'єктивних прав та юридичних обов'язків.

   Процедура реалізації прав на землю потребує від органів виконавчої влади  або органів місцевого самоврядування, інших суб'єктів виконання певних функцій із застосування таких норм. У свою чергу, виконання відповідних  функцій можливо лише при додержанні визначеної земельно-процесуальними нормами процедури управлінської діяльності. Отже, реалізація прав на землю безпосередньо пов'язана з механізмом правового регулювання, забезпеченого процесуальними приписами.  

Використана література:

1. Конституція України від 28.06.1996 р.
2. Земельний Кодекс України вiд 25.10.2001 р.
3. Цивільний Кодекс України вiд 16.01.2003 р.
4. Закон України «Про передачу об’єктів права державної та комунальної власності» від 03.03. 1998 р.
5. Закон України «Про фермерське господарство» від 19.06.2003 р.
6. Закон України «Про оренду землі» від 06.10.1998 р.
7. Земельний кодекс України Науково-практичний: коментар / За ред. В.І. Семчика. — К.: Видавничий Дім «ІнЮре», 2003. — 676 с.
8. Науково-практичний коментар Земельного кодексу України / Кол. авт.: Л.О. Бондар, А.П. Гетьман, В.Г. Гончаренко та ін.; За заг. ред. В. В. Медведчука. – К.: Юрінком Інтер, 2004. – 643 с.
9. Земельне право України: Підручник / М. В. Шульга 3-51 (кер. авт. кол.), Г. В. Анісімова, Н. О. Багай, А. П. Гетьман та ін.; За ред. М. В. Шульги. — К.: Юрінком Інтер, 2004. — 368 с.