Земельное право

Как видим, норма  абз. 3 п. 39 Правил ведения ЕГРП предполагает, что для регистрации долевой  собственности на недвижимые объекты  общего имущества представляются документы, в которых может быть не указан размер доли, а в свидетельстве о государственной регистрации права дополнительно описываются объекты общего имущества, очевидно, что описать их можно только при условии представления в регистрирующий орган соответствующими лицами технических документов в отношении недвижимых объектов общего имущества.

Все вышеизложенное применимо и к земельному участку  как элементу общего имущества многоквартирного дома. Следует, однако, отметить, что  наряду со специальной нормой ст. 23 Закона N 122-ФЗ, применяемой ко всему недвижимому общему имуществу, в том числе и земельному участку, в отношении последнего действует норма, являющаяся специальной уже по отношению к нормам ст. 23 названного Закона: речь идет о положении ст. 16 Закона N 189-ФЗ, согласно которой земельный участок, сформированный и прошедший государственный кадастровый учет до введения в действие ЖК РФ, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а в случае если земельный участок сформирован и прошел государственный кадастровый учет после вступления в силу ЖК РФ, то он является общей долевой собственностью с момента его формирования и проведения государственного кадастрового учета.

Полагаем, что ст. 16 Закона 189-ФЗ является специальной нормой относительно положения о возникновении прав на недвижимость с момента их регистрации, тем более что норма п. 2 ст. 8 ГК РФ допускает установление законом иных правил. Законодательству известны исключения из указанного общего правила помимо ст. 16 Закона N 189-ФЗ: приобретение права собственности членом потребительского кооператива, полностью внесшим паевой взнос (п. 4 ст. 218 ГК РФ), и возникновение права собственности у наследников со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации права на наследственное имущество (п. 4 ст. 1152 ГК РФ).

В соответствии со ст. 16 Закона N 189-ФЗ можно выделить два случая приобретения прав на земельные  участки в существующей застройке:

— земельный участок сформирован до введения в действие ЖК РФ, и в отношении его проведен государственный кадастровый учет;

— на момент введения в действие ЖК РФ земельный участок  не сформирован и в отношении  его не проведен кадастровый учет (п. п. 2 — 5 ст. 16 Закона N 189-ФЗ).

В первом приведенном  случае право собственности на земельный  участок возникает с 01.03.2005, т.е. с  момента вступления в силу ЖК РФ, но не с момента вступления в силу Закона N 189-ФЗ, поскольку положение  о том, что земельный участок  находится в общей долевой собственности владельцев помещений, содержится в ЖК РФ (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ), а не в Законе N 189-ФЗ; последний определяет только лишь порядок вступления в силу ЖК РФ, и в том числе положения ЖК РФ, касающегося собственности на земельный участок под многоквартирным домом. Положений о том, что ЖК РФ в части норм о правах на земельный участок имеет обратную силу, действующее законодательство не содержит. В приведенном случае право собственности на земельный участок возникает в силу прямого указания закона.

Во втором приведенном  случае право общей долевой собственности  на земельный участок возникает  в силу закона независимо от его  государственной регистрации с  момента формирования земельного участка  и постановки его на государственный  кадастровый учет.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона «О государственном  земельном кадастре» государственный  кадастровый учет земельных участков — это описание и индивидуализация земельных участков в Едином государственном  реестре земель, сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. Таким образом, право собственности на земельный участок, сформированный после 01.03.2005, считается возникшим с момента внесения сведений о таком участке в Единый государственный реестр земель и присвоения участку кадастрового номера.

На основе анализа  указанных нормативных правовых актов следует выделить следующие  шаги оформления прав на участок.

Шаг I. Проведение общего собрания собственников помещений  в многоквартирном доме.

Необходимость этого шага прописана в п. 3 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Порядок проведения общего собрания собственников помещений установлен ст.ст. 45 - 48 ЖК РФ. В соответствии с указанной нормой инициировать проведение общего собрания вправе любой из собственников помещений в доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. Решения общего собрания принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании. Общее собрание собственников помещений в доме по указанному выше вопросу должно также уполномочить лицо на обращение в соответствующие органы власти с заявлением о формировании участка и приобретении прав на него. Общее собрание должно обсудить и принять определенное решение, по результату собрания должен быть составлен протокол, принято решение.

Шаг II. Обращение  с заявлением о передаче земельного участка под многоквартирным  домом в общую долевую собственность  собственников помещений в нем.

Необходимость этого шага исходит из требований п. 5, 6 ст. 36 Земельного Кодекса РФ. Обозначенная норма права подлежит применению в связи с тем, что порядок предоставления земельных участков под многоквартирным домом в общую долевую собственность собственников квартир должен соответствовать общему порядку предоставления земельных участков в общую долевую собственность лиц – собственников недвижимого имущества, расположенного на этом земельном участке, который установлен п. 5, 6 ст. 36 ЗК РФ.

На основании  решения общего собрания собственников  помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в землеустроительную организацию за проведением землеустроительных работ;

В каждом субъекте федерации назначены уполномоченные органы на прием заявлений о приобретении права собственности на земельный участок.  

Шаг III. Обращение  с заявлением о формировании участка.

Избранное Общим  собранием собственников помещений  уполномоченное лицо должно обратиться в орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Такое требование содержит п. 3 ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ».

Статьей 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного  кодекса Российской Федерации» определен порядок перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В ней сказано:

«1. В существующей застройке поселений земельный  участок, на котором расположены  многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.  2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

3. В случае  если земельный участок, на  котором расположены многоквартирный  дом и иные входящие в состав  такого дома объекты недвижимого  имущества, не сформирован до  введения в действие Жилищного  кодекса Российской Федерации,  на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом».

На основании  проведенных землеустроительных работ  орган местного самоуправления распорядительным актом (постановлением, распоряжением) утверждает проект границ данного земельного участка.

Шаг IV. Формирование земельного участка.

Требованиями  федерального законодательства (п. 4 ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ») формирование земельного участка, на котором  расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или  органами местного самоуправления.

Согласно ст. 6 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по организации территорий, размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации.   После подготовки проекта межевания квартала и его утверждения в установленном порядке уполномоченное лицо обращается в органы Роснедвижимости для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет

Шаг V. Принятие решения о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность.

Следует обратить внимание на то, что в соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного  Кодекса Российской Федерации» сформированный и прошедший кадастровый учет земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, то есть общая долевая собственность у собственников помещений дома возникает в силу закона.

Некоторые регионы  своими нормативными документами (например, Ростовская область) не требуют для передачи земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме издания специального распорядительного акта органов местного самоуправления.

Шаг VI. Возникновение  права общей долевой собственности на участок.

В соответствии с п. 5 ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» с момента проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный  дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Шаг VII. Государственная  регистрация права общей долевой  собственности.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Но, во избежание государственной регистрации прав иных лиц на земельный участок, перешедший в общую долевую собственность собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме уполномоченному лицу необходимо обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы для проведения государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок. Целесообразно внести запись о возникшем в силу закона праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), что отвечает требованиям п. 1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Для государственной  регистрации прав собственников  помещений в многоквартирном  доме на общее имущество этого  дома необходимы следующие документы:

заявление о  государственной регистрации права  общей долевой собственности (на каждый объект общего недвижимого имущества). (Заявление может быть подано уполномоченным общим собранием собственников  лицом или представителем ТСЖ);

документ, подтверждающий полномочия представителя собственников;

документ об оплате государственной пошлины;

сведения о  собственниках и принадлежащих  им помещениях;

право устанавливающие  документы на общее недвижимое имущество;

технический паспорт  дома.

Таким образом, орган кадастрового учета правомерно отказал в постановке на кадастровый учет данного земельного участка в виду отсутствия протокола общего собрания собственников помещений и непроведения межевания.

?

      Спи сок использованной литературы:

1. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ // consultant.ru

2. О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества: ФЗ от 30.06.2006 № 93-ФЗ // consultant.u

3. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: ФЗ от 21. 07. 1997г. № 12-ФЗ // consultant.ru