Земельное право

 После проведения  слушаний заключение о результатах публичных слушаний подлежит опубликованию для официального опубликования муниципальных правовых актов и размещается на официальном сайте муниципального образования в сети «Интернет» (при наличии сайта). Срок проведения публичных слушаний со дня опубликования извещения об их проведении определяется уставом или нормативно-правовыми актами муниципального образования, но не может превышать одного месяца;

3. Орган местного  самоуправления направляет в  ФОИВ подготовленные: Заключение  о целесообразности включения земельного участка в границы населенного пункта; Распоряжение о проведении публичных слушаний.

Таким образом, в соответствии со ст. 11 ФЗ «О переводе земель и земельных участков из одной  категории в другую» от 21.12.2004 ООО «Лесоповал» имеет право перевести арендуемые земли из лесного фонда в земли населенного пункта, однако ФОИВ не может единолично принять решение о переводе земель, так как ему необходимо проведение публичных слушаний, которые должны быть проведены органом местного самоуправления по ходатайству ФОИВ, для чего заявитель и ФОИВ должны предоставить необходимую документацию, предусмотренную законодательством.  

Задача № 3

Представитель товарищества собственников жилья  обратился в орган кадастрового учета с заявлением о постановке земельного участка под многоквартирным жилым домом и прилегающей территорией на государственный кадастровый учет. В учете было отказано в связи с тем, что в отношении данного участка не осуществлялось межевание и отсутствует протокол общего собрания собственников помещений.

Правомерен ли отказ в постановке на кадастровый  учет данного земельного участка? Каков  порядок возникновения права  собственности на земельный участок  под многоквартирными домами в существующей застройке (до вступления в силу Жилищного кодекса РФ)? 

Земельный участок  под многоквартирным домом в  силу прямого указания закона является элементом общего имущества многоквартирного дома (ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса  Российской Федерации). Отношения, возникающие  у собственников помещений в многоквартирном доме по поводу земельного участка, регулируются в том числе и земельным законодательством. Земельный участок индивидуализируется как объект гражданских прав в особом порядке по сравнению с иными элементами общего имущества (межевание, кадастровый учет). В законодательстве имеются положения, регулирующие обременение и изъятие земельного участка под многоквартирным домом, отличающиеся от общих норм, применимых ко всем элементам общего имущества (ст. 32, ч. 5 ст. 36 ЖК РФ). Как элемент общего имущества земельный участок впервые упоминается в Федеральном законе от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (далее — Закон № 72-ФЗ). Вслед за данным Законом ч. 1 ст. 36 ЖК РФ устанавливает, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, на котором расположен указанный дом. Данная норма ЖК РФ конкретизирована в Федеральном законе от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (ст. 15) (далее — Закон № 189-ФЗ). Земельный участок, который сформирован до введения в действие ЖК РФ (01.03.2005) и в отношении которого проведен кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность владельцев помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 16 Закона № 189-ФЗ).

Важным является вопрос о том, в каких границах может быть сформирован участок, который будет принадлежать на праве  собственности владельцам помещений  в доме. Границы земельного участка  определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и с учетом того, что на данном участке помимо самого дома могут находиться иные объекты, которые предназначены для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, в том числе элементы озеленения и благоустройства (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

До вступления в силу ЖК РФ, когда действовали  положения о регистрации кондоминиумов, был предусмотрен достаточно подробный  порядок определения размера  и установления границ земельного участка в составе кондоминиума. Принципы определения границ были следующие:

 — если  земельный участок ранее был  отведен и акт об отведении  участка действует (не отменен), то границы земельного участка  пересмотру не подлежат (п. 1 ст. 10 Закона № 72-ФЗ);

— если землеотвод отсутствует или не действует, то границы определяются в зависимости  от этажности дома и от того, какие  строительные нормы и правила (СНиП) действовали в период строительства  дома.

Во втором приведенном  случае с учетом СНиПов и этажности здания рассчитывается удельный показатель земельной доли, который представляет собой площадь жилой территории (земельного участка), приходящейся на 1 кв. м общей площади жилых помещений дома. В результате расчетов с использованием показателя земельной доли определяется нормативный размер земельного участка, т.е. размер земельного участка, который передается в собственность бесплатно (п. 1 ст. 11 Закона № 72-ФЗ). Учет нежилых помещений, входящих в кондоминиум, при определении границ земельного участка осуществляется на основании градостроительных нормативов с учетом обеспечения требований по эксплуатации этих помещений. Сверх нормы земельные участки могли предоставляться в собственность (за плату) или в аренду при условии, что соответствующие участки расположены в границах жилой группы или двора соответствующего дома (кондоминиума) (п. 2 ст. 11 Закона № 72-ФЗ).

В ЖК РФ не содержится понятия нормативного размера земельного участка и особых положений о  порядке определения размера  и границ земельных участков под многоквартирным домом. В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. С учетом этого полагаем, что после вступления в силу ЖК РФ границы земельного участка под многоквартирным домом должны определяться на основании ранее предусмотренного порядка определения границ.

Определение границ земельного участка завершается его межеванием и кадастровым учетом. Инициировать формирование земельного участка под многоквартирным домом в настоящее время вправе общее собрание собственников помещений в данном доме. О формировании земельного участка общим собранием собственников принимается решение и уполномочивается любое лицо на обращение в компетентные органы с заявлением о формировании земельного участка (п. п. 3, 4 ст. 16 Закона № 189-ФЗ). Товарищество собственников жилья, в том числе такой орган товарищества, как общее собрание членов, а также управляющая организация, не наделены правом инициировать формирование земельного участка.

Формирование  земельного участка под многоквартирным  домом, инициируемое общим собранием  собственников, предполагает, в том  числе, и определение границ земельного участка.

Рассмотрим особенности  возникновения прав на земельные  участки, находящиеся в публичной  собственности, под существующими  многоквартирными домами (в существующей застройке). Согласно п. 2 ст. 36 ЗК РФ в  существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит в том числе и земельный участок, на котором расположен указанный дом; данный участок относится к общему имуществу многоквартирного дома. По смыслу действующего законодательства земельный участок под многоквартирным домом из публичной собственности может переходить только к собственникам помещений, только бесплатно и только в собственность. Нормы ст. 36 ЗК РФ о предоставлении земельного участка в аренду, постоянное (бессрочное) пользование, выкупе земельного участка собственником здания, строения, сооружения, а также нормы о праве ограниченного пользования земельными участками федеральных казенных предприятий и государственных (муниципальных) учреждений не должны применяться к отношениям по поводу земельного участка под многоквартирным домом, так же как и нормы о возможности предоставления прав на земельный участок субъекту права безвозмездного пользования, хозяйственного ведения, оперативного управления на здание, строение, сооружение, поскольку указанные отношения, связанные с приобретением прав на земельные участки под многоквартирными домами в существующей застройке исключены из сферы регулирования ЗК РФ (п. 2 ст. 36 ЗК РФ). В данном случае нормы ст. 36 ЖК РФ и ст. 16 Закона № 189-ФЗ являются специальными по отношению к нормам законодательства о приватизации, которые предусматривают, что земельный участок, находящийся в публичной собственности, должен быть взят в аренду либо выкуплен собственником здания, строения, сооружения, которые расположены на этом участке (п. 3 ст. 28 ФЗ от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»; далее — Закон N 178-ФЗ). Полагаем, что земельный участок под многоквартирным домом не может быть взят в аренду у публичного собственника владельцами помещений или выкуплен ими, несмотря на положение о том, что нормы о приватизации, содержащиеся в федеральных законах, не должны противоречить Закону N 178-ФЗ (п. 1 ст. 4).

С учетом вышесказанного нормативный акт, изданный на уровне муниципального образования, предусматривающий, что земельный участок под  многоквартирным домом может  быть взят в аренду, предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, а также допускающий возникновение права ограниченного пользования земельным участком у федеральных казенных предприятий и государственных или муниципальных учреждений, является противозаконным.

В то же время  жилищное законодательство не содержит специального регулирования в отношении случаев, когда приватизация земельного участка под многоквартирным домом невозможна, следовательно, данные случаи регулируются общими нормами (ст. 217 ГК РФ, Закон N 178-ФЗ). При этом земельный участок под многоквартирным домом не может перейти в частную собственность, если имеются обстоятельства, при которых земельный участок не подлежит отчуждению в соответствии с п. 3 ст. 28 Закона N 178-ФЗ, например, если земельный участок расположен в составе земель, предусмотренных генеральными планами развития соответствующей территории для использования в государственных или общественных интересах.

По смыслу норм ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, ст. 16 Закона N 189-ФЗ ненормативного акта публичного органа о предоставлении земельного участка не требуется для перехода участка в общую долевую собственность обладателей помещений. Право собственности у владельца помещения возникает в силу закона.

Согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения  по владению, пользованию и распоряжению земельными участками регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством.

Земельное законодательство предусматривает случай, когда указанные  имущественные отношения регулируются иными законами. В соответствии с п. 1 ст. 25 ЗК РФ право собственности на земельные участки возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством и федеральными законами. В приведенной норме не указывается отраслевая принадлежность этих федеральных законов (земельное, гражданское, жилищное или иное). Одним из таких федеральных законов является сам ЗК РФ, который предусматривает, что право собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, приобретается в результате их предоставления соответствующими органами публичной власти (ст. ст. 28 — 29 ЗК РФ). Закон N 189-ФЗ является иным федеральным законом, который так же, как и ЗК РФ, не относится к гражданскому законодательству и предусматривает основания возникновения права собственности на земельный участок.

Данный вывод  подтверждается следующим: в соответствии со ст. 10, п. п. 1, 4 ст. 11 ранее действовавшего Закона N 72-ФЗ земельные участки не переходили в общую долевую собственность  домовладельцев в силу закона, а  передавались публичными органами, т.е. основанием возникновения права собственности являлся ненормативный акт публичного органа. Воля законодателя при принятии ЖК РФ и Закона N 189-ФЗ, следовательно, была направлена на то, чтобы устранить необходимость принятия ненормативного акта для получения земельного участка в собственность и исключить прохождение соответствующей административной процедуры для получения прав на земельный участок.

Таким образом, Закон N 189-ФЗ (п. п. 1, 2 ст. 16) является специальным  законом по отношению к ст. ст. 28 — 29 ЗК РФ и гражданскому законодательству и принятие ненормативного акта о передаче (предоставлении) земельного участка под многоквартирным домом не требуется для приобретения владельцами помещений права общей долевой собственности на земельный участок.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их регистрации, если иное не установлено законом. По общему правилу государственная  регистрация проводится путем внесения записей о правах в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП). Вместе с тем в отношении всего общего имущества многоквартирного дома, к которому относится и земельный участок, предусмотрена специальная норма, в соответствии с которой государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. В данном случае, как уже говорилось, вводится некая фикция государственной регистрации, т.е. регистрации в традиционном смысле не проводится, запись в ЕГРП не вносится, но право считается при этом зарегистрированным, а следовательно, и существующим de jure.

Однако законодательство допускает государственную регистрацию  недвижимых объектов общего имущества, как бы еще раз, уже после «фиктивной»  государственной регистрации прав на них. Так, в соответствии с абз. 3 п. 39 Правил ведения ЕГРП при регистрации права общей долевой собственности в графе «Доля» указывается размер доли согласно сведениям, содержащимся в представленных на регистрацию документах, а если в них не указан размер доли, то в графу «Доля» вносятся слова «доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади». Согласно п. 74 Правил ведения ЕГРП сведения о регистрации общей долевой собственности на недвижимые объекты общего имущества включаются в выдаваемое собственнику самостоятельного помещения свидетельство о государственной регистрации права посредством дополнительного описания в нем объектов общего имущества.