Правовые аспекты оценки недвижимости

     Более того, во многих отчетах оценщики делают специальный акцент на то, что проведение анализа юридических особенностей или каких-либо правовых аспектов задачи оценки не входит в их компетенцию. А всю ответственность за возможные правовые нестыковки в характеристиках правового титула объекта оценки и последствия ненадлежащей оценки пытаются переложить на заказчика оценки. Но большинство заказчиков оценки еще меньше подготовлено к решению подобных задач по всесторонней подготовке задания на оценку. Поэтому проблема не решается, а риски получения недостаточно достоверных результатов оценки растут.

     Для оправдания такого «подхода к оценке» даже приходится сталкиваться с различными «теоретическими» обоснованиями понятия недвижимости, опирающимися на реальную практику оценки «жилой недвижимости» – квартир различного вида, отдельных комнат, нежилых помещений различного типа. Такая «недвижимость» никак не связывается с «землей» при ее продаже риэлторами, оформлении соответствующих документов. И эти положения переносятся на все виды недвижимости, вопреки нормам действующего законодательства. Часто даже используются ссылки на ипотеку – кредитование под залог недвижимости для приобретения квартиры. И подобные подходы к системе ипотечного кредитования – это не только позиция определенной части «практиков», недостаточно внимательно относящихся к мировому опыту и сути соответствующих положений действующего законодательства. К сожалению, они характерны и для многих российских законодателей. Почему-то им кажется странным, что во всех развитых странах ипотека – это кредитование строительства дома на земельном участке под залог этого земельного участка. 

2. ПУТИ РАЗВИТИЯ ПРАВОВЫХ НОРМ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

     Многие  проблемы оценки недвижимости должны решаться методами нормативно-правового  регулирования. Разберем основные предложения  чиновников, касающиеся оценки недвижимости.

       В Госдуме скоро будет рассмотрен законопроект, призванный установить общие принципы проведения кадастровой оценки и требований к оценщикам, привлекаемым к государственной кадастровой оценке, а также определить порядок утверждения результатов кадастровой оценки и досудебного урегулирования споров о результатах ее определения.

     Законопроектом  вводится определение кадастровой  стоимостью объекта недвижимости, под  которой понимается определяемая методами массовой оценки рыночная стоимость  объекта недвижимости, утвержденная в установленном порядке;

     1) устанавливается периодичность государственной кадастровой оценки (не чаще 1 раза в три года и не реже 1 раза в пять лет - аналогичный период применяется в настоящее время для кадастровой оценки земель).

     2) устанавливается, что заказчиком кадастровой оценки является орган исполнительной власти субъекта РФ, а исполнителями - только оценщики, удовлетворяющие требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и дополнительно застраховавшие свою ответственность на сумму не менее тридцати миллионов рублей.

     3) предусмотрено, что работы по определению кадастровой стоимости должны выполняться в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральными стандартами оценки и методическими указаниями по кадастровой оценке.

     По  словам законодателей, такой подход позволяет не только сохранить единую систему оценки имущества, но также  учесть специфику массовой оценки и  необходимость обеспечения дополнительной ответственности, которая возникает при оценке большого количества объектов для целей налогообложения, с учетом последствий данной оценки.

     Также чиновники предлагают ввести единые требования к отчету об оценке. Действительно, введение единых стандартов по форме отчета обусловлено необходимостью использования содержащейся в нем информации для внесения в кадастр, что невозможно без наличия общих для всех исполнителей требований по форме отчета.

     Для вновь образуемых объектов недвижимости законодатели предлагают специальную процедуру кадастровой оценки. Такая оценка проводится оценщиком, выполнившим работы по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости в данном субъекте, который на основании ранее полученных моделей определяет оценку нового объекта. Указанный подход позволяет обеспечить методологическое единство при определении налогооблагаемой базы.

     Отметим, что далеко не все предложения  чиновников находят поддержку в  парламенте. Например, год назад  депутаты Госдумы отклонили законопроект, который предлагал отменить обязательную оценку государственного и муниципального имущества. 
 
 
 
 

3. СПОСОБЫ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ  ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

     Несложно  сделать вывод, что указанными законопроектами  невозможно решить все проблемы в  сфере оценки недвижимости. Так какие  же пути развития можно предложить еще?

     Прежде  всего, необходимо создать и принять национальные стандарты оценки объектов недвижимости в системе реальных гражданских и земельно-имущественных отношений, – как массовой, так и индивидуальной. Причем нужны такие стандарты, которые стоят на прочном правовом фундаменте, строго и четко описывают все этапы проведения оценки и соответствующие процедуры оценочных работ, а не являются ведомственными инструкциями, придуманными чиновниками для своего удобства. При этом особое внимание должно быть уделено преодолению стереотипов реальной практики оценки, о которых уже говорилось. Иначе реальная практика оценки может остаться в плену прежних заблуждений.

     Чтобы создать прочный научный фундамент  стандартов и правил оценки недвижимости, сделать их текст таким документом, который помог бы практикующим оценщикам существенно повысить уровень и качество своей повседневной работы, необходимо четко сформулировать общие принципы формализации оценочной деятельности. При этом важно не только дать их правовое, экономическое, информационное и организационно-методическое обоснование, но и выявить и обобщить реальные практические проблемы российских оценщиков. Безусловно, принципы структурирования стандартов оценки должны опираться на положения действующего законодательства и охватывать все аспекты оценочной деятельности.

     Это поможет также заложить уже на уровне концепции и структуры  стандартов идею их рациональной эволюции по мере совершенствования действующего законодательства и развития рыночных институтов в стране. В свою очередь, такое структурирование стандартов и правил оценки недвижимости позволит сделать их не столько «репрессивным» документом, трудным для понимания и нужным в большей степени контролирующим чиновникам, чем практикующим оценщикам. Главной задачей разработчиков стандартов становится их органическое вписывание в систему подготовки и переподготовки кадров.

     Для того, чтобы облегчить их использование  для системного повышения уровня подготовки оценщиков, к основному  тексту стандартов, написанному по определенным канонам, в таком стиле, который привычен далеко не каждому оценщику-практику, необходимо заранее подготовить подробные комментарии. Это не только позволит облегчить процесс их изучения, но и дать рекомендации по решению практических задач, возникающих в любой оценочной фирме. То есть, подготовка и принятие стандартов и правил оценки в такой форме позволили бы создать и систему непрерывного повышения квалификации оценщиков.

     Необходимо  подчеркнуть, что стандарты и  правила оценки недвижимости должны стать для оценщиков не только «руководящим документом». Они должны быть построены так, чтобы обеспечить высокую технологичность проведения практических работ по оценке на новом уровне требований к ее качеству и достоверности результатов. Поэтому параллельно с работой по важнейшим разделам стандартов и правил развернуты исследования и разработки по созданию новых информационных технологий и экспертных систем для практической реализации важнейших стандартизованных процедур проведения оценки объектов недвижимости любого уровня сложности.

     В результате изучения возможных вариантов  структурирования работы оценщиков  для оптимизации содержания стандартов и правил оценки недвижимости выделены следующие четыре ее важнейших этапа:

     первый  этап – формирование задачи оценки, формализованного описания объекта оценки и подготовки системы исходных данных для оценки, имеющих необходимый правовой статус, согласование развернутого задания на оценку;

     второй  этап – строгая и научно обоснованная формализация важнейших процедур решения задачи оценки, контроль за накоплением погрешностей в процессе логического анализа и проведении расчетов и получения итогового результата оценки;

     третий  этап – обоснование положений  важнейших структурных разделов отчета об оценке по строгим правилам его оформления и требованиям к их содержательной части;

     четвертый этап – проведение экспертизы результатов  оценки по четко регламентированным процедурам и оформление документации по ее итогам.

     Каждый  из этих четырех этапов также структурируется по определенным видам работ, описание которых вполне поддается формализации. В итоге получается описание 15-20 процедур оценки, включающих в себя примерно столько же достаточно элементарных операций логического и расчетного характера.

     Описанная система структурирования важнейших этапов и процедур оценки не исчерпывает всех направлений работ по научно-методическому обоснованию стандартов оценки. Речь идет не только о раскрытии особенностей применения международных стандартов оценки с учетом специфики национального гражданского земельного, градостроительного и иного смежного законодательства. Безусловно, очень важно обобщение реального практического опыта, накопленного российскими оценщиками. Но не менее важно и раскрытие сути основных макроэкономических процессов ценообразования объектов недвижимости в сочетании с важнейшими аспектами конкретной хозяйственной деятельности субъектов земельно-имущественных отношений в условиях реальной правоприменительной практики, математических моделей используемых при оценке, а также описание современных информационных технологий оценки.

     Такие стандарты должны быть апробированы в крупнейших российских саморегулируемых объединениях оценщиков и соответствующим  образом доработаны. И принимать  национальные стандарты следует лишь после того, как в них будет отражен реальный позитивный практический опыт российских оценщиков.

     Современных же стандартов явно не хватает, потому что они не затрагивают конкретно  недвижимость, а охватывают оценочную  деятельность в целом.

     Что же касается проблем, связанных с «теневой» экономикой, то здесь законодательством об оценочной деятельности не обойтись. Помогут лишь усиленные меры налогового контроля. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

     С исторической точки зрения, ситуация с оценкой недвижимости в России как, видимо, и в других странах с переходной экономикой - уникальна: имеет место явный дисбаланс между доступностью современных методов оценки и недоразвитостью самого рынка недвижимости, к которому они применяются. Действительно, в исторически "нормальном" эволюционном процессе в странах с рыночной экономикой методы оценки и рынок развивались параллельно, и новые методы отражали уже существующую реальность.

     В России современные методы оценки стали  доступны благодаря стартовой технической  помощи, и они попали в благодатную среду, так как сообщество специалистов, переквалифицировавшихся в оценщиков, хорошо образовано и владеет необходимыми техническими навыками. Тем не менее, недоразвитость самого рынка и отсутствие опыта работы в среде, где современные рыночные механизмы работают в полную силу, зачастую приводит к не вполне осмысленному использованию приемов, применение которых не имеет еще почвы.

     В последние годы появились хорошие  предпосылки для совершенствования оценки недвижимости: оценщикам отменили лицензирование, появились федеральные стандарты оценки, развивается законодательство о государственном кадастре.

     Однако  принятых мер все же недостаточно для полного решения проблем, связанных с оценкой недвижимости. Разбирая способы избавления от проблем, мы пришли к выводу, что главной целью является разработка новых и максимально подробных стандартов оценки недвижимости.

     В целом, можно сказать, что ситуация с оценкой недвижимости в современной  России скорее оптимистическая, нежели пессимистическая. И год от года нормативная база в этой области совершенствуется, а новые рациональные предложения чиновников ждут своего часа.