Правовые аспекты оценки недвижимости

     Одно  из основных понятий Стандартов –  это сама недвижимость. Недвижимое имущество - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, как то: здания, сооружения, леса и многолетние насаждения. Недвижимое имущество определено как имущество, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Законом к недвижимому имуществу также относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Конечно, оценщики не сами придумали подобное определение: оно взято из статьи 130 Гражданского кодекса.

     Очень важный раздел Стандартов – это  обязанности оценщиков. Детальное  описание оценки, конечно, имеет большое  значение, но ведь недвижимость оценивают  люди, которым свойственно ошибаться. Чтобы свести к минимуму риск ошибок, к оценщикам предъявляются следующие обязанности и требования:

     1. Выполнять работу компетентно и беспристрастно, не преследуя каких-либо личных или групповых интересов, выходящих за рамки профессиональной деятельности. Обязанность оценщика состоит в том, чтобы прийти к обоснованному и объективному заключению о величине стоимости недвижимости, независимо от желаний или инструкций клиента в этом отношении. Не только клиент, но и третьи стороны, являющиеся пользователями отчета об оценке, должны иметь право полагаться на объективность и надежность выводов оценщика.

     2. Определить, какова цель заказанной оценки, каковы права заказчика в оцениваемой недвижимости, и какой вид стоимости является предметом оценки. Указание на цель оценки, состав имущественных прав и вид оцениваемой стоимости должны содержаться в явном виде в договоре на оценку между клиентом и оценщиком. Выяснение юридического статуса недвижимости может не входить в задачи оценщика и он может не нести ответственность за сведения, относящиеся к этой области; он должен лишь указать на источник этих сведений.

     3. При выполнении работы учитывать все существенные факторы, влияющие на величину стоимости оцениваемой недвижимости. К таким факторам относятся, но не исчерпывают их: существующие нормы и правила землепользования (государственные и местные), состояние и тенденции изменения экономических, социальных, демографических и т.п. условий в районе расположения недвижимости, физические и экономические характеристики объекта недвижимости.

     4. Знать, понимать и правильно применять методы и процедуры, которые необходимы для получения обоснованной оценки.

     5. Лично осмотреть недвижимость, подлежащую оценке, для того, чтобы получить о ней адекватное представление.

     6. В случае недостатка знаний, выходящих за рамки профессиональной компетенции оценщика, приглашать специалистов соответствующих профессий для консультаций или участия в работе.

     Что же касается самой процедуры оценки недвижимости, то оценщик должен выполнить  следующие действия:

1. Собрать и проанализировать данные об оцениваемом объекте недвижимости. К таким данным относятся:

• данные о юридическом положении объекта (титул, имущественные права и  сервитуты);  
• данные о физических границах объекта;

• данные о состоянии земельного участка;

• данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости;

• данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего;

• данные о районе расположения оцениваемого объекта и его непосредственном окружении, отражающие их влияние на величину стоимости объекта;

• данные о состоянии рынка недвижимости применительно к оцениваемому объекту.  
2. Рассмотреть существующий способ использования оцениваемого объекта недвижимости и проанализировать способ его наилучшего использования. При этом следует определить способ его наилучшего использования как незастроенного и способ его наилучшего использования существующими сооружениями (улучшениями).

3. Собрать и проанализировать данные о сделках с объектами недвижимости, имевших место на рынке в недавнем прошлом, относительно объектов, сходных с оцениваемым. При анализе указанных данных с целью получения оценки стоимости рассматриваемого объекта оценщик должен учесть все существенные различия между ним и объектами-аналогами, оказавшими влияние на цены продаж, с тем, чтобы внести соответствующие корректировки в цены продаж этих объектов. В обязательном порядке следует учитывать различия в составе передаваемых имущественных прав, в условиях оплаты при продаже объектов, в состоянии рынка на дату продажи и дату оценки, местоположении объектов и в их физических характеристиках (размер, состав, физическое состояние и т.п.).

При недостатке или отсутствии данных о продажах сравнимых объектов недвижимости оценщик  может использовать данные об арендной плате по сравнимым с оцениваемым объектам, а также о предложениях по покупке и продаже таких объектов, понимая при этом условия и ограничения, существующие при использовании подобных данных для оценки стоимости рассматриваемого объекта.

4. Собрать и проанализировать данные, необходимые для оценки стоимости земельного участка в составе объекта недвижимости.
5. Собрать и проанализировать данные, относительно текущих затрат на создание сооружений, которые по своим потребительским свойствам могут служить заменой сооружениям, имеющимся в составе оцениваемого объекта недвижимости. Если предметом оценки являются предполагаемые сооружения (улучшения) оценщик должен тщательно изучить документацию, необходимую для установления характеристик предполагаемых сооружений.
6. Собрать необходимые данные и оценить имеющийся износ оцениваемого объекта недвижимости. При этом следует учитывать как физический, так и функциональный износ сооружений, а также возможную потерю стоимости сооружений, связанную с состоянием внешней среды (как природной, так и жилой) оцениваемого объекта.
7. Собрать, если это уместно, данные относительно экономических характеристик оцениваемого объекта. К ним относятся данные о доходах, получаемых от эксплуатации объекта (потенциальных и действительных), о расходах, связанных с эксплуатацией объекта, об арендной плате, установившейся на рынке для аналогичных объектов. Оценщик должен также дать, если это необходимо, обоснованный прогноз возможных будущих доходов и расходов при эксплуатации оцениваемой недвижимости.
8. Собрать данные, необходимые для расчета нормы капитализации (и/или дисконтирования) применительно к оцениваемому объекту.  
   9. При оценке стоимости объекта недвижимости учитывать влияние на стоимость наличия и сроки действующих договоров аренды объекта, опционов на их продление, договоров (опционов) на продажу объекта.  
   10. Провести обоснованное согласование расчетных оценок стоимости недвижимости, полученных в результате использования различных методов оценки (на основе анализа данных о рынке аналогичных объектов, с помощью оценки затрат на создание объекта, который может служить заменой оцениваемому, и методом капитализации доходов). При этом в качестве окончательного заключения об оценке стоимости недвижимости может выступать как единственное число, так и диапазон чисел, в котором находится значение стоимости.

     После проведения всех вышеперечисленных  процедур оценщик составляет отчет  об оценке недвижимости. Документ этот крайне важный, поскольку если он оформлен в ненадлежащем порядке или составлен  с ошибками, то ущерб понесет не только сам оценщик, но и заказчик. Поэтому всякий отчет об оценке стоимости недвижимости, должен иметь максимально доказательную силу в отношении сделанных выводов. Для достижения этой цели отчет должен содержать:

     1. Описание объекта недвижимости. Это описание должно позволять четко идентифицировать объект недвижимости и однозначно отделять его от других объектов и определять его состав.

     2. Описание имущества, не являющегося недвижимым, но включаемого в оценку стоимости (если таковое имеется).

     3. Описание подлежащих оценке интересов (имущественных прав) в недвижимости.

     4. Указание на дату, по состоянию на которую проводится оценка стоимости, и дату предоставления отчета.

     5.Указание цели оценки.

     6. Указание вида стоимости, подлежащей оценке, и развернутое определение данного вида стоимости, т.е. формулировка того, что именно понимается оценщиком под указанным видом стоимости.

     7. Изложение всех предположений и ограничительных условий, в рамках которых производилась оценка.

     8. Описание характера и объема собранных и использованных при выполнении работы фактических данных.

     9. Изложение процедуры определения способа наилучшего использования недвижимости и заключение оценщика относительно такого способа.

     10. Изложение применявшихся при оценке методов и процедур и использованных при этом данных, а также аргументов, на основании которых были сделаны выводы о величине стоимости. В отчете следует указать источники данных с тем, чтобы сделать возможным их объективную проверку. Если при оценке недвижимости оценщик не применял каких-либо из обычно используемых методов, то в отчете должно содержаться объяснение причин этого.

     11. Сертификат оценщика, содержащий его заявление об отсутствии у него личного интереса в оцениваемой недвижимости (или четкое указание на то, в чем именно состоит этот интерес); заявление о качестве использованных данных, о факте личного осмотра недвижимости, заявление о следовании Стандартам и др. заявления, важные для понимания читателя того, в какой мере он может полагаться на данный отчет.

     12. Мнение оценщика о величине стоимости оцениваемого объекта и подпись оценщика. Если работа проводилась совместно несколькими оценщиками каждый из них, согласный с ее результатами, должен подписать отчет. Любой оценщик, не согласный со всеми выводами или частью выводов должен изложить свое личное мнение и включить его в отчет. Если работа проводилась под чьим-либо руководством, руководитель работы должен подписать отчет и тем самым взять на себя ответственность за его содержание. 
13. Сведения о квалификации оценщика и опыте его профессиональной работы. 
Кроме всего вышеизложенного в п.п. 6.1- 6.13 отчет об оценке стоимости недвижимости должен излагать все использованные в работе данные, процедуры, аргументы и выводы четко и ясно с тем, чтобы читатель отчета мог правильно понимать его и полагаться на его выводы.

     Отчет должен быть разделен на главы (разделы), которые должны быть поименованы. Перечень глав (разделов) отчета является его составной частью.

     Требования, предъявляемые к отчету об оценке недвижимости, не зависят от того, является ли отчет полным или кратким. В  зависимости от объема отчета меняется лишь полнота освещения соответствующих вопросов. В кратком отчете допускается не подробное обсуждение вопроса, а ссылка на материалы, имеющиеся у оценщика. В случае предоставления клиенту краткого отчета в нем должно содержаться указание на то, что он является кратким. Объем краткого отчета должен быть достаточен для того, чтобы все требования к отчету об оценке были выполнены. В больших по объему отчетах для удобства пользователя следует привести краткое изложение важнейших фактов и выводов, содержащихся в отчете, поместив его перед основным текстом. 
 
 
 
 
 

2.3. ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ

     Оценка  недвижимости, производимая саморегулируемыми  организациями,  не может быть единственной формой оценки недвижимого имущества. Необходима централизованная система  учета. Отметим, что землеустроительные и земельно-учетные работы возникли еще 450 лет назад, когда в России был образован Поместный приказ. До революции учет земли постоянно развивался, и в итоге был наведен порядок в использовании российских земель, что существенно поправило положение Российской империи.

     Деятельность  органов землеустройства после 1917 года была направлена на обеспечение  централизованного управления единым земельным фондом государства. Землеустроительная служба СССР осуществляла регулирование  в области земельных ресурсов и играла решающую роль в организации охраны и рационального использования земель.

     После развала СССР все опять же в  корне поменялось. Переход России в конце ХХ века к рыночной экономике потребовал создания нового земельного строя. В целях обеспечения равноправного развития всех форм собственности и хозяйствования на земле, формирования многоукладной экономики, рационального использования и охраны земель в 1990 году создан Государственный комитет РСФСР по земельной реформе (Госкомзем России).

     За  прошедшие годы с развитием рыночных отношений государственная земельная  политика претерпевала существенные изменения. Реформирование земельных отношений  в России сопровождалось острой борьбой  по вопросам собственности на землю, форм хозяйствования на ней.