Право собственности земли

Первая Конституция  СССР, 1924 г., закрепив право исключительной государственной собственности  на землю, отнесла к ведению Союза  ССР установление общих начал  землепользования и землеустройства, а равно пользования недрами, лесами и водами на всей территории СССР.

Практика хозяйствования очень скоро обнаружила многочисленные отступления, и даже грубые нарушения  законодательства, объективно подрывавшие  начала национализации. Речь шла о  многочисленных земельных сделках, маскируемых, как правило, продажей недвижимости.

Выявившиеся уклоны от принципов земельной политики и, прежде всего, начала национализации земли предстояло ликвидировать  новому основополагающему документу  в области земельных отношений - Общим началам землепользования и землеустройства.

В начале 1926 г. разработка его проекта была поручена Комиссии законодательных предположений  при СНК СССР. Предложенный комиссией вариант Общих начал содержал в своих Основных положениях, почти дословно повторяемую установку Директивных указаний на то, что всякого рода сделки, нарушающие в прямой или скрытой форме начало национализации земли (купля-продажа, залог, дарение, завещание, самовольный обмен землей и т.п.), недействительны и влекут за собой лишение участников этих сделок права пользования землей с привлечением их и их пособников к уголовной ответственности.

ЦИК СССР постановлением от 15 декабря 1928 года утвердил Общие  начала землепользования и землеустройства, которые урегулировали основной круг земельных отношений: определили цели и задачи земельного законодательства; установили, что субъектом права  собственности на землю является СССР; ”Основой земельного строя Союза  ССР, обеспечивающей возможность социалистического  строительства в сельском хозяйстве, а также проведение землеустройства  и организацию землепользования в интересах основной массы крестьянства - бедняков и середняков, является национализация земли, т.е. отмена навсегда частной  собственности на землю и установление на нее исключительной государственной собственности Союза ССР» [39, c.591-592].

В результате коллективизации  землепользование колхозов и совхозов стало основным и потребовало  дальнейшего совершенствования, упорядочения и охраны от каких бы то ни было нарушений. В этот период принимались нормативные акты об устойчивости колхозного и совхозного землепользования. 3 сентября 1932 г. вышло в свет постановление ЦИК и СНК СССР «О создании устойчивого землепользования колхозов», завершившее формирование пакета документов по утверждению коллективных хозяйств на основе сплошной коллективизации. В нем резко осуждалась практика самовольного изменения местными органами власти земельной территории колхозов и подчеркивалась необходимость организации устойчивого и культурного хозяйства на колхозных землях.

II Всесоюзным  съездом колхозников-ударников 17 февраля 1935 г был принят Примерный  устав сельскохозяйственной артели, который исходил из незыблемости  национализации земли. Земля согласно  Примерному уставу как общенародное  достояние передается колхозам  в бесплатное и бессрочное  пользование, навечно. Этот принцип  был закреплен затем в ст. 8 Конституции СССР 1936 г. и стал, таким образом, конституционным  принципом. «Земля, занимаемая колхозами,  закрепляется за ними в бесплатное  и бессрочное пользование, то  есть навечно» [34, c.63]. Принцип бесплатности  пользования землей был распространен  на все сельскохозяйственные  земли, а также на все виды  пользования землей и лесами, сенокошение, пастьбу скота и  др.

13 декабря 1968 г. в Союзе ССР было кодифицировано  земельное законодательство -- были приняты Основы земельного законодательства Союза ССР и союзных республик.

Верховным Советом  РСФСР 22 октября 1970 г. в полном соответствии с Основами земельного законодательства Союза ССР и союзных республик  был принят новый Земельный Кодекс РСФСР. Статьей 10 Земельного Кодекса  закреплялся принцип бесплатности землепользования.

“В качестве землепользователей выступали колхозы, совхозы, другие сельскохозяйственные предприятия, организации, учреждения; промышленные, транспортные и другие несельскохозяйственные предприятия, организации и учреждения; граждане СССР”.

Земельным Кодексом 1970 года предусматривалась Уголовная  и административная ответственность  за нарушение земельного законодательства. Любые сделки касающееся купли - продажи, залога, завещания, дарения, аренды, самовольного обмена земельными участками, в прямой или скрытой форме нарушающие право государственной собственности на землю, признавались недействительными.

Одним из важнейших  актов рассматриваемого периода  были Основы законодательства о земле  принятые Верховным Советом СССР 28 февраля 1990 года. Эти основы регулировали земельные отношения и были направлены на создание условий для рационального  использования и охраны земель, воспроизводства  плодородия почв, сохранения и улучшения  природной среды, для равноправного  развития всех форм хозяйствования. Основы законодательства о земле не ввели  право частной собственности  на землю. Но Основы ввели новшество -- пожизненное наследуемое владение землей[43, c.10-47]. Это еще не право собственности на землю, но уже одно правомочие как собственника: Основы закрепили передачу земельного участка по наследству.

25 апреля 1991 года  принимается Новый Земельный  кодекс. Это был принципиально  новый документ, который регулировал  все земельные отношения. Но  он был ограничен действовавшей  Конституцией РСФСР 1978 года, в  которой как говорилось выше, был наложен десятилетний мораторий  на продажу земли. Что касается  купли - продажи земли, то можно  сказать, что существовали отношения  гражданин - государство и государство  - гражданин. Одним из основных  плюсов нового ЗК явилось установление  разбирательства всех земельных  споров в суде. До принятия  ЗК в судебном порядке рассматривались  только споры о пользовании  земельным участком его собственниками  в городской черте.

1.3 Право собственности  на землю в современной  России

(с  1993 г. по настоящее  время)

12 декабря 1993 г. всенародным референдумом принимается  основной закон страны. И конечно,  конституция содержала в себе  положения, прямо касающиеся земельного  права. А именно: Ст. 9 установила, что земля и другие природные  ресурсы используются и охраняются  в Российской Федерации как  основа жизни и деятельности  народов, проживающих на соответствующей  территории. Земля и другие природные  ресурсы могут находиться в  частной, государственной, муниципальной  и иных формах собственности.  Ст. 35 право частной собственности  охраняется законом. Каждый вправе  иметь имущество в собственности,  владеть, пользоваться и распоряжаться  им как единолично, так и совместно  с другими лицами. Ст. 36 граждане  и их объединения вправе иметь  в частной собственности землю.  Владение, пользование и распоряжение  землей и другими природными  ресурсами осуществляются их  собственниками свободно, если это  не наносит ущерба окружающей  среде и не нарушает прав  и законных интересов иных  лиц. Условия и порядок пользования  землей определяются на основе  федерального закона.

Принятие конституции  потребовало привидения всего законодательства в соответствии с нею. И с этой целью был издан 24 декабря 1993 Указа  президента № 2287 «О приведении законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией РФ» отменялись законы, противоречащие Конституции Р.Ф. так, например, отменялась часть ЗК РСФСР, ряд статей Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве, Закон об аграрной реформе. Таким образом, собственники земли, землевладельцы и арендаторы получали право самостоятельно хозяйствовать  на земле, распоряжаться произведенной  продукцией и доходами от ее реализации.

Запрещалось любое  вмешательство в хозяйственную  деятельность со стороны государственных, хозяйственных и других органов  и организаций.

У хозяйств изымалась  часть земли для создания в  каждом районе фонда земли для  наделения фермерских хозяйств. Был  определен порядок выдела земельной  доли и имущественного пая колхозников  и работников совхозов. Закон определил  крестьянское хозяйство, как самостоятельного хозяйствующего субъекта, с правами  юридического лица, так же указывалось, что крестьянское хозяйство осуществляет свою деятельность на принципах экономической  выгоды (а не общественной полезности, как говорилось ранее в отношении  землепользователей).

Граждане имели  право на получение в собственность  или аренду земельных участков для: ведения крестьянского (фермерского) хозяйства; индивидуального жилищного  строительства и личного подсобного хозяйства в городах; садоводства; иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства.

Собственники  земельных участков имели право: 1) самостоятельно хозяйствовать на земле; 2) использовать в установленном  порядке для нужд хозяйства, имеющиеся  на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые; 3) возводить строения и сооружения; 4) собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений; 5) проводить  оросительные, осушительные и другие мелиоративные работы; 6) участвовать  в решении вопросов мелиорации их земель; 7) на получение стоимости земельного участка в случае его выкупа при предоставлении для государственных и общественных нужд; 8) отчуждать государству, передавать в аренду, а также дополнительно покупать у Советов народных депутатов земельные участки. Землевладельцы, землепользователи и арендаторы обладали всеми правами собственников земельных участков, а также правом на компенсацию вложенных затрат на повышение плодородия почв при добровольном отказе от земельного участка и на возмещение убытков, включая упущенную выгоду.

Сделки по купли-продажи, самовольном обмене земельных участков без участия Совета народных депутатов  признавались недействительными.

Как мы видим, аграрная реформа шла медленно и противоречиво, но все же она шла. Была сформирована начальная нормативная база реформы и на этом нельзя было останавливаться.

Постановление Правительства от 29 декабря 1991г. №86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» устанавливало, что  совхозы и колхозы были обязаны  до 1 января 1993 г. провести свою реорганизацию, а Министерству сельского хозяйства  РФ, Советам Министров республик  РФ, администрациям краев, областей предписывалось сформировать до 1 февраля 1992 г. совместные комиссии по приватизации земель, находящихся  в пользовании совхозов и колхозов, и реорганизации этих хозяйств. Районным и внутрихозяйственным комиссиям вменялось провести разграничение находящихся в пользовании колхозов и совхозов земель, выделив земли, остающиеся в государственной собственности и передаваемые гражданам в частную, индивидуальную и коллективно-долевую собственность. Колхозы и совхозы имели право продать или сдать в аренду жилой фонд и некоторые другие объекты социальной сферы (кроме объектов образования) [17, c.146].

Все члены колхоза  и работники совхоза, в том  числе и ушедшие на пенсию, имели  право на бесплатный земельный и  имущественный пай в общей  долевой собственности. По решению  коллектива хозяйства пай мог  быть предоставлен работникам объектов социальной сферы [17, c.149].

К середине 1993 г. прошли перерегистрацию более 20 тыс. колхозов и совхозов, а 7 тыс. заявили  о своем желании сохранить  прежнюю форму хозяйствования.

Основополагающим  документом, отразившим радикальный  курс реформ в условиях законодательного вакуума, возникшего после октября 1993 г., стал Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных  отношений и развитии аграрной реформы  в России» который утвердил, по существу, неограниченное право частной  собственности на землю физических и юридических лиц. Впервые земля  признана имуществом, недвижимостью. Законно  право собственников земельных  участков и долей свободно распоряжаться  ими и совершать сделки: продавать, дарить, обменивать, передавать по наследству, сдавать в залог, вносить в  качестве взносов в уставной капитал  акционерных обществ, товариществ, производственных сельхозкооперативов  и других организаций. Указом также  прямо установлено, что сделки с  землей регулируются гражданским законодательством с учетом земельного и экологического законодательства. Это принципиально важно, так как подчеркивается особенность земли как имущества, недвижимости, которые необходимо обязательно учитывать при регулировании.

Согласно официальной  точке зрения, к весне 1994 г. первый этап земельной реформы в России уже был завершен. За короткий срок земля и другие средства производства перешли в собственность крестьян. Оказались реорганизованы почти  все колхозы и совхозы с  правом раздела земли и имущества  на принципах общей совместной или  общей долевой собственности. Почти  все сельскохозяйственные угодья переданы в собственность граждан. Отсюда делался вывод о необходимости  ускоренного принятия Земельного кодекса, который регулировал бы эти отношения  на уровне основного федерального закона [22, c. 464].

Новый Гражданский  кодекс РФ, в соответствии с Конституцией РФ, законодательно закрепил указанные  формы права собственности и  других прав на землю, посвятив регулированию  земельных отношений специальную  главу 17, состоящую из 28 статей (ст.260 - 287).

В этот период времени  сложилась парадоксальная ситуация с регулированием земельных отношений: указанная глава 17 ГК не была введена  в действие и должна была вступить в силу после принятия нового ЗК. Но ЗК почти на две трети отменен  Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. «О приведении земельного законодательства в соответствие с Конституцией Российской Федерации». В результате создан огромный правовой вакуум: страна более двух лет жила практически без Земельного кодекса. Указ не соответствует ст.90 Конституции РФ, в которой сказано, что указы Президента не должны противоречить  закону. С 1994г. начинается активная работа по разработке Земельного кодекса и 30 мая 1994 г. правительством был принят проект Земельного кодекса Российской Федерации. Но это лишь проект, а  сам кодекс будет принят лишь через 7 лет.