Контрольная работа по "Земельное право"

2)     земли, занимаемые различными сельскохозяйственными объектами.

Виды использования земель сельскохозяйственного назначения определены ст. 78 ЗК РФ, согласно которой эти земли могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.

Земли сельскохозяйственного назначения могут предоставляться как гражданам, так и юридическим лицам. Гражданам земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения могут быть предоставлены для создания крестьянского (фермерского) хозяйства.

Статья 78 ЗК РФ определяет участников земельных правоотношений:

- граждане, в том числе ведущие крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;

- коммерческие юридические лица: хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия, иные коммерческие организации;

- некоммерческие юридические лица: потребительские кооперативы (в том числе дачные и садоводческие), учреждения, фонды, ассоциации и союзы юридических лиц, общественные и религиозные объединения и иные некоммерческие организации;

- казачьи общества;

- опытно-производственные, учебные, учебно-опытные и учебно-производственные подразделения научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений;

- общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ для сохранения и развития их традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья. К их числу относятся, прежде всего, сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний районный уровень. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья могут быть по законодательству субъектов Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается (п. 4 ст. 79 ЗК РФ).

Изъятие, в том числе путем выкупа, в целях представления для несельскохозяйственного использования сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых превышает свой средний районный уровень, допускается только в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны и безопасности государства, разработкой месторождений полезных ископаемых (за исключением общераспространенных полезных ископаемых), содержанием объектов культурного наследия Российской Федерации, строительством и содержанием объектов культурно-бытового, социального, образовательного назначения, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов, линий электропередачи, связи и других подобных сооружений при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

Для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, не пригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель худшего качества по кадастровой стоимости. Для строительства линий электропередачи, связи, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов и других подобных сооружений допускается предоставление сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения более высокого качества. Данные сооружения размещаются главным образом вдоль автомобильных дорог и границ полей севооборотов (п. 2 ст. 79 ЗК РФ).[10]

В целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, выпаса скота в составе земель сельскохозяйственного назначения создается фонд перераспределения земель. Этот фонд формируется за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд при добровольном отказе от земельного участка либо при принудительном изъятии земельного участка в случаях, предусмотренных федеральными законами. В него также включаются земельные участки, когда нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял земельный участок в наследство, либо наследник отказался от наследства в пользу государства или отказался от наследства без указания, в пользу кого он отказывается от наследства на земельный участок.[11]

Оборот земельных участков осуществляется как по правилам ЗК РФ, так и в соответствии с требованиями специального законодательства:

- гражданам, которые изъявляют в письменной форме желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются по правилам ЗК РФ и Федерального закона от 11.06.2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (п. 1 ст. 81 ЗК РФ);

- порядок предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства устанавливается ЗК РФ и Федеральным законом от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (п. 2 ст. 81 ЗК РФ);

- гражданам, которые изъявляют в письменной форме желание вести личное подсобное хозяйство, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в соответствии с Федеральным законом от 07.07.2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» (п. 3 ст. 81 ЗК РФ);

- условия предоставления гражданам земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для сенокошения и выпаса скота устанавливаются Федеральным законом от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также законами субъектов РФ (п. 4 ст. 81 ЗК РФ).

3.2 Элементы правового режима земель сельскохозяйственного назначения

Правовой режим данной категории земель складывается из нескольких элементов:

1) наличие объекта правового регулирования, на который распространяется данный порядок. Он бывает, как правило, общим, родовым и конкретным.

Общим объектом правового регулирования является земля как часть окружающей среды, обладающая бесценным биопотенциалом в виде плодородия почв.

Земли сельскохозяйственного назначения представляют собой особую категорию земель, т.е. ту часть земельного фонда РФ, которая предназначена и используется по основному назначению. Категории земель являются родовым объектом правового режима.

Под целевым использованием земель сельскохозяйственного назначения понимается основное предназначение земель данной категории.

Земельное угодье является конкретным объектом правового регулирования. Оно представляет собой земельный участок, используемый по непосредственному целевому назначению.

Под конкретным целевым назначением понимается вид использования земли, который исключает иные формы ее хозяйственной эксплуатации. На этих землях нельзя возводить никаких строений или сооружений, так как пахотные земельные угодья предназначены исключительно для посева сельскохозяйственных культур и выращивания корнеплодов и овощей.

Проводя подразделение земли по виду объекта правового регулирования, выделяют три вида правового режима использования земель: общий, особенный и специальный.

Общий правовой режим распространяется на все земли и его элементами является использование земель по их целевому назначению.

Для земель сельскохозяйственного назначения характерен особый правовой режим, выражающийся в их использовании для сельскохозяйственных целей. Особый правовой режим вводится для истощенных и деградированных земельных угодий. Эти меры необходимы для восстановления угодий и недопущения их разрушения в будущем.

Следует отметить, что правовой режим земель устанавливается государством только на уровне общего и родового объекта.

Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, выделенных физическим лицам, может быть изменен, чему способствуют действия собственников земельных участков, землевладельцев и землепользователей, обладающих правом самостоятельного хозяйствования на земле.

2) второй элемент - наличие специально уполномоченных государственных органов по регулированию правового режима;

Регулирование правового режима земель как общего объекта правового режима осуществляют государственные органы общей компетенции - Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, его территориальные органы и Министерство имущественных отношений РФ.

Регулирование правового режима отдельных категорий земель и земельных угодий осуществляют органы управления специальной компетенции.

3)                 Третьим элементом является круг субъектов по использовании земель данной категории.

Не все физические и юридические лица могут обладать правом собственности на земельные участки различных категорий, а лишь те, которые в соответствии со своим правовым статусом могут осуществлять тот или иной вид эксплуатации земли (например, сельскохозяйственные предприятия не могут быть собственниками земель промышленности, поскольку их уставная деятельность не предусматривает ведения промышленной деятельности).[12]

4)                 наличие прав и обязанностей субъектов правоотношений по использованию земель, что составляет основной элемент правового режима;

Права и обязанности субъектов зависят как от особенности земли - используемого объекта, так и от правового статуса субъектов.

5)                 наличие эффективного правового механизма, обеспечивающего надлежащий правовой режим использования земель;

Помимо ЗК РФ порядок предоставления физическим лицам земельных участков сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 11.06.2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», устанавливающим права, обязанности и ответственность лиц, ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство.

Наконец, для того чтобы обеспечивать надлежащий правовой режим использования земель, необходимо создать эффективный правовой и правоприменительный механизмы. К ним относятся:

- наличие правовых норм, исполнение которых предотвращает нарушение правового режима земель и обеспечивает приоритет земель сельскохозяйственного назначения перед другими землями;

- выработка таких правовых норм, применение которых позволило бы устранить условия, способствующие нарушению правового режима земель;

- правовые нормы должны содержать санкции за нарушение правового режима земель (так, в ЗК РФ в ст. 74—76 предусмотрена ответственность в виде довольно крупных штрафов за самовольное занятие земли, порчу и уничтожение плодородного слоя земли и т.д.).

- правовые нормы должны содержать в себе порядок, позволяющий устранить нарушения режима использования земель (например, самовольно занятые земельные участки должны быть возвращены по принадлежности без возмещения затрат, произведенных за время незаконного пользования; кроме того, незаконный пользователь обязан за свой счет привести земельный участок в пригодное для использования состояние).[13]

Задача 3

Жилищно-строительный кооператив (далее ЖСК) заключил с городским фондом имущества договор аренды земельного участка, на котором находились жилые дома кооператива, а также хозяйственные постройки, принадлежащие другим лицам. Предметом договора аренды является земельный участок общей площадью 12000 кв.м., относительно которого арендатору Постановлением мэра города установлена доля в размере 1/10 в праве аренды указанного участка. ЖСК представил договор аренды на государственную регистрацию в территориальные органы юстиции в отдел регистрации недвижимости и сделок с нею, однако получил отказ в государственной регистрации данного договора. В обоснование отказа юстиция указала на то, что договор, представленный на регистрацию, не соответствует по форме и содержанию требованиям земельного законодательства.

ЖСК обратился в Арбитражный суд края с иском к юстиции о признании незаконным отказ в государственной регистрации договора аренды земельного участка и об обязании ответчика совершить такую регистрацию.

Арбитражный суд края удовлетворил иск ЖСК и обязал ответчика зарегистрировать представленный договор аренды, поскольку, по мнению суда, доводы ответчика, приведенные в обоснование отказа в регистрации, основаны на ошибочном толковании ЗК РФ.

Может ли доля в праве являться объектом договора аренды? Обосновано ли решение арбитражного суда?

Решение:

Предметом договора аренды является передача арендатору имущества, а не прав в отношении него (ст. 607 ГК РФ). В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, а также иные непотребляемые вещи (которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования). Доля же в праве собственности является имущественным правом, а не вещью, следовательно, в аренду никак передана быть не может. В аренду могут быть переданы прошедшие государственный учет земельные участки, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

ЖСК для заключения договора аренды под жилыми домами необходимо провести землеустроительные работы с целью установления и закрепления на местности границ землевладений, землепользований, а так же для определения фактической площади и местоположения на местности границ земельного участка. По результатам землеустройства землеустроитель подготавливает межевой план, который затем направляет для согласования и включения в Единый государственный реестр земель в органы Роснедвижимости. Там проводится постановка земельного участка на учет и оформление кадастровых планов и кадастровых паспортов на участок, необходимых для заключения договора аренды (Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 27.12.2009) «О государственном кадастре недвижимости» (принят ГД ФС РФ 04.07.2007) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2010)) и государственной регистрации его в Управлении регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по месту нахождения земельного участка.