Договор по ипотеке земельного участка

Министерство  образования и науки Российской Федерации

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение

Ивановский  государственный университет

Юридический факультет

Кафедра конституционного, административного  и финансового права  
 
 
 
 

Реферат по земельному праву на тему:

«Договор  по ипотеке земельного участка» 
 
 
 

Выполнил:

Студент 3 курса 3 группы

ОДО юридического факультета

Ребров  Алексей 
 

                                                 Проверила:

                                                 Старший преподаватель

Турбина Е.В. 
 
 
 

       Иваново 2009

       Содержание 

Введение 3

Глава 1. Ипотека земельного участка: общая характеристика, особенности правового регулирования, значение 4

Глава 2. Особенности договора ипотеки земельного участка 8

§ 1. Особенности предмета договора ипотеки земельного участка 9

§ 2. Форма договора и иные требования, предъявляемые к договору ипотеки земельного участка 15

Заключение 18

Список использованной литературы 19 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

       Введение 

       Согласно положениям закона ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

       Институт ипотеки – активно развивающийся продукт современной экономики. Без его надлежащего развития не приходится говорить о существования нормальной рыночной экономики, поскольку ипотека, в первую очередь, является важнейшим инструментом кредита. Ипотека, как и любой другой кредитный продукт – явление относительно новое для нашего общества. На сегодняшний день можно говорить о том, что в Российской Федерации она находится в начальной стадии своего развития. Ипотека (или залог недвижимого имущества), является предметом пристального внимания ученых и практиков с начала перестройки. Наибольшее развитие получило жилищное ипотечное кредитование, объем которого в последние 5 лет в среднем ежегодно удваивается, однако и оно находится на начальном этапе развития. Общая задолженность по жилищному ипотечному кредитованию составила в марте 2007 года 289,3 миллиарда рублей, в первом квартале 2007 года было выдано ипотечных кредитов на сумму 82,3 миллиарда рублей. По сравнению с другими странами в России уровень развития ипотечного кредитования незначителен и составляет 1,3 процента от внутреннего валового продукта (ВВП), в то время как в Германии, Швеции, Португалии этот уровень равен 52, в США - 64,5, а в Нидерландах - 111,1 процента от ВВП. Сейчас в России из 100 сделок с недвижимостью только 9 осуществляются с применением ипотеки.

       К числу объектов недвижимости, которые могут быть предметом ипотеки, относятся, в том числе, земельные участки, о чем и пойдет речь в данной работе.

       Прежде чем перейти к рассмотрению ипотеки земельных участков в современной России, хотелось бы отметить, что в истории нашего государства был период, когда земельная ипотека была широко развита и являлась необходимым элементом экономической жизни страны. Так, к концу XIX века в Российской империи сложилась разветвленная кредитная система. Были заложены 102 313 домов и имений с остатком долга на сумму 1 131 миллион золотых рублей. Кредит в акционерных земельных банках обслуживался закладными листами - ценными бумагами, высоко котировавшимися на бирже. Так же как и земельные банки, Государственный дворянский земельный банк, созданный для "поддержания землевладения потомственных дворян", выдавал ссуды посредством закладных листов на срок от 36 лет до 66,5 года под 5-6 процентов годовых. К началу ХХ века на долю акционерных земельных банков приходилась треть от общего объема выданных ипотечных ссуд и третья часть всех заложенных земель.

       Таким образом, ипотека реально способствовала развитию экономики, промышленности, земельного рынка, городского и сельского хозяйства. На рынке вращались различные виды ценных ипотечных бумаг: непосредственно закладные, закладные листы, векселя и сертификаты. В то время из всех торговавшихся на бирже ценностей (21 миллиард рублей при бюджете России 3 миллиарда рублей) закладные листы земельных банков составляли 14 процентов, а ценные государственные бумаги - 9,6. Из всех ценных ипотечных бумаг, которые обращались в Европе, российских было большинство.

       Впервые залог после советского периода (в течение которого данного института не существовало по соответствующим причинам) земельных участков был разрешен Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" (п. 10). Крестьянским хозяйствам было предоставлено право залога земли в банках. Банкам была разрешена выдача кредитов под залог земли. Затем, в 1992 году был принят Закон РФ «О залоге»,предусматривавший возможность залога земельных участков и иной недвижимости. П. 2 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» предусмотрел право залога земельного участка всеми гражданами и юридическими лицами - собственниками земли. В п. 5 данного Указа закреплено также право собственников земельных долей (паев) без согласия других сособственников сдавать их в залог. Несколько позднее был принят Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования".

       Целью данной работы является рассмотрение ипотеки земельного участка как правового института и как договора в современной России. Данная цель реализуется посредством решения задач: исследования соответствующей научной литературы и законодательного материала и систематизации полученной на их информации об ипотеке земельных участков.  
 
 
 
 
 
 

       Глава 1. Ипотека земельного участка: общая характеристика, особенности правового регулирования, значение 

       Ипотека является одним из способов обеспечения исполнения обязательства денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). Как способ обеспечения надлежащего исполнения обязательств залог более привлекателен, так как с его помощью проще произвести принудительное взыскание. Залог предполагает, что на имущества должника может быть наложено взыскание, но имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Иными словами, ипотека — это залог недвижимого имущества, которое остается во владении и пользовании собственника. В случае неисполнения основного обязательства на недвижимое имущество обращается взыскание, оно продается, а полученные денежные средства от его реализации направляются на погашение основного обязательства. Таким образом, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

       По мнению многих теоретиков и практиков, одним из самых перспективных направлений развития ипотечного кредитования, то есть кредитования под залог недвижимости, является залог земельных участков. В обоснование данной точки зрения можно выделить несколько аргументов:

       1) именно земля представляет важнейшую системообразующую часть недвижимости;

       2) только земля является уникальным объектом недвижимости: и составной частью, и полноценным объектом недвижимости (незастроенные земельные участки), тогда как здания и сооружения без земельного участка не могут быть полноценной недвижимостью, считаются лишь "улучшениями" земельного участка и не могут быть заложены без земельного участка;

       3) из всех элементов недвижимости только землю относят к ограниченным ресурсам;

       4) вовлечение земли в экономический оборот предполагает огромные финансовые затраты, так как связано с выкупом земельных участков или выкупом прав долгосрочной аренды, что, в свою очередь, требует применения ипотечных механизмов;

       5) при кредитовании отечественной промышленности в целях ее реконструкции или полного технического переоснащения земля является наиболее весомым активом, который может быть предложен инвестору в виде обеспечения кредита.

       Важнейшая часть земельной реформы в РФ на современном этапе - переход от права бессрочного пользования земельными участками к правам собственности или аренды. В нашей стране здания и сооружения промышленных, транспортных, энергетических и иных предприятий уже с 90-х гг. находятся преимущественно в частной собственности, но права собственности на земельные участки оставались у государства. Только после принятия в 2001 году Земельного кодекса Российской Федерации были созданы предпосылки для формирования полноценной недвижимости в руках корпоративных и частных собственников путем выкупа земельных участков в собственность или оформления договоров аренды.

       Реализация прав собственности на земельные участки выгодна промышленным предприятиям, поскольку позволяет сформировать полноценную недвижимость, повысить собственные активы, увеличить капитализацию предприятия, потому что предприятие со сформированной недвижимостью стоит дороже как объект частной собственности; более того, при изъятии земельного участка в государственных или муниципальных интересах возможно будет увеличить размер выкупа (на основе рыночной цены, с учетом упущенной выгоды).

       Наличие права собственности на землю также предоставляет больше возможностей для получения кредита в банке. По закону об ипотеке разрешено выдавать кредит под залог недвижимости, если она находится в частной собственности, а также в аренде или хозяйственном ведении с согласия собственника, но запрещено закладывать здания и сооружения без залога земельного участка, на котором они расположены.

       Несмотря на все выгоды приватизации, ожидаемого массового выкупа земельных участков достигнуть не удалось. Динамика процесса приватизации земельных участков промышленной сферы постепенно замедлялась, а к настоящему времени вовлечение этих земель в экономический оборот практически прекратилось.

       Основная причина замедления динамики процессов приватизации заключается в необходимости отвлечения из прибыли предприятий огромных денежных средств для выкупа земельных участков (по расчетам специалистов Российского союза промышленников и предпринимателей, стоимость выкупа сопоставима со всем валовым продуктом промышленности). Исходя из сказанного выше, в рыночной экономике применение ипотеки — фактически единственный способ приобретения промышленной недвижимости.

       Правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки в Российской Федерации, являются Гражданский кодекс Российской Федерации (§3 главы 23 содержит общие положения о залоге) и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ , а также, в некоторой части, и Земельный Кодекс РФ.

       Глава 2. Особенности договора ипотеки земельного участка 

       §1. Особенности предмета договора ипотеки земельного участка 

       Согласно п. 1 ст. 62 Закона «Об ипотеке» по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

       Провозглашенный Земельным кодексом РФ (подп. 3 п. 1 ст. 1) принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости определил некоторую специфичность правовой регламентации нахождения земельных участков в гражданском обороте. Свое отражение данный принцип находит, в частности, и в нормах Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», определяющем особенности ипотеки земли.

       Так, в силу ст. 69 Закона об ипотеке, находящейся в прямой взаимосвязи с п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса РФ, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащие залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.