Аренда земли в Республике Беларусь

        - оказывать арендатору помощь в ведении хозяйства и реализации полученной продукции;

        - консультировать арендатора по вопросам экологии, техники безопасности и др.

        Арендатор имеет  право:

        - требовать от арендодателя своевременного предоставления земель, возмещения убытков из-за несвоевременного предоставления земельных участков;

        - потребовать от арендодателя устранения недостатков;

        - потребовать уменьшения арендной платы при обнаружении недостатков земель или установлении прав третьих лиц на них, не оговоренных договором;

        - использовать землю в соответствии с условиями ее предоставления;

        - использовать имеющиеся на участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, водные объекты;

        - возводить жилые, культурно-бытовые и иные строения и сооружения;

        - быть собственником посевов сельскохозяйственных культур и сельскохозяйственной продукции;

        - с согласия арендодателя сдавать землю в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, передавать ее в безвозмездное временное пользование в пределах сроков действия договора аренды;

        - п.2 ст.586 ГК Республики Беларусь предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя отдавать арендные права в залог, вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ, паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством.¹⁶

        Арендаторы земельных  участков, за право заключения договоров  аренды которых взималась плата, вправе, если иное не установлено законодательными актами:

        - предоставлять арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды;

        - передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка другому лицу;

        - использовать право аренды земельного участка в качестве предмета залога и вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ в пределах срока договора аренды.

        За арендатором сохраняются права в случае перехода права собственности на земельный участок к другому лицу (ст.588 ГК).¹⁷ В случае смерти гражданина-арендатора его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику (если законодательством или договором не предусмотрено иное). Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок действия договора, за исключением случаев заключения договора, обусловленного личными качествами арендатора.¹⁸

        Арендатор обязан:

        - обеспечить эффективное и целевое использование предоставленного ему земельного участка;

        - соблюдать условия договора;

        - своевременно вносить арендную плату;

        - применять природоохранные технологии производства, не допускать ухудшения экологической обстановки в результате своей хозяйственной деятельности;

        - при снижении плодородия земли за свой счет производить восстановительные работы или оплачивать их стоимость;

        - осуществлять комплекс мероприятий по охране земель;

        - при прекращении договора аренды возвратить арендодателю земельный участок в состоянии, в котором он его получил, или в состоянии, обусловленном договором;

        - возместить арендодателю причиненный ущерб, если состояние возвращаемых земель по окончании договора не соответствует условиям, предусмотренным в договоре;

        - не нарушать права других землевладельцев, собственников и пользователей земли (так, если на земельный участок есть определенные права у третьих лиц, то арендатор обязан учитывать их).

        В договор  аренды земли  и других природных ресурсов включаются также  обязанности   арендатора   по   рациональному   использованию природного объекта в соответствии с его целевым назначением.

        Арендаторы земельных  участков, за исключением иностранных  граждан, лиц без гражданства, иностранных  юридических лиц и их представительств, надлежащим образом исполняющие условия договора аренды земельного участка, имеют преимущественное перед иными лицами право при прочих равных условиях на приобретение в установленном законодательством об охране и использовании земель порядке используемого земельного участка в частную собственность.¹⁹

        Субарендаторы земельных  участков, надлежащим образом исполнявшие  условия договора субаренды земельного участка, имеют право в случае досрочного прекращения договора аренды земельного участка на заключение договора аренды этого земельного участка на оставшийся срок субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.²⁰

        В договоре аренды земли  могут быть предусмотрены и другие, не противоречащие законодательству об аренде, права и обязанности сторон (ограничения прав арендатора на осуществление строительных работ (возводить можно лишь строения или сооружения, предусмотренные договором), на проведение капитальных мелиоративных работ, обмен земельного участка, условия досрочного расторжения договора).

        Договор аренды или  субаренды в обязательном порядке  должен быть зарегистрирован в соответствующем  исполнительном и распорядительном органе по месту нахождения арендуемого  земельного участка.

        Таким образом, можно  сделать вывод, что договора аренды земли оговаривают основные права и обязанности сторон договора, а также оговаривает все основные нюансы и спорные вопросы, которые могут возникнуть в процессе действия договора между обеими заинтересованными сторонами. 

 

        

        3. Расторжение договора аренды. 

        Право аренды (субаренды) земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным  гражданским законодательством  или договором аренды. Право аренды (субаренды) земельного участка прекращается также в случае изъятия земельного участка для государственных нужд, совершения арендатором (субарендатором) сделок.

        Законодательными  актами могут быть предусмотрены  и иные случаи прекращения права  аренды (субаренды) земельного участка.

        Прекращение права  аренды земельного участка влечет за собой прекращение права субаренды этого земельного участка, если иное не установлено договором аренды.

        Договор аренды земельного участка расторгается по основаниям, предусмотренным гражданским или  земельным законодательством Республики Беларусь или договором.

        Прекращение действия договора аренды возможно по истечении  срока, на который он был заключен. Сторонам предоставляется возможность продлить действие договора аренды земли.

        Допускается расторжение  договора аренды по волеизъявлению сторон.

        Он может быть досрочно расторгнут и по требованию одной из сторон договора, что также имеет свои особенности.²¹

        По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в случаях, когда арендатор:

        - пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями;

        - существенно ухудшает имущество;

        - более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату и по другим основаниям.

        Арендатор вправе требовать  досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного  предупреждения о необходимости  исполнения им обязательства в разумный срок (ст.590 ГК).²²

        По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

        - арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию им;

        - переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

        - имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

        Порядок прекращения  договора аренды земельного участка  зависит от способа, применяемого сторонами (одной из сторон). Так, в случае расторжения  договора по соглашению сторон, должны быть соблюдены требования о форме. Если договор расторгается вследствие одностороннего отказа одной из сторон от его исполнения, то такая сторона должна направить другой письменное уведомление об отказе от исполнения договорных обязательств.²³

        По истечении срока  договора арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в указанный срок, а если в договоре он не указан, - в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.²⁴

        Арендаторы земельных  участков, за исключением иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц и их представительств, надлежащим образом исполняющие условия договора аренды земельного участка, имеют преимущественное перед иными лицами право при прочих равных условиях на приобретение в установленном законодательством об охране и использовании земель порядке используемого земельного участка в частную собственность.²⁵

        Субарендаторы земельных  участков, надлежащим образом исполнявшие  условия договора субаренды земельного участка, имеют право в случае досрочного прекращения договора аренды земельного участка на заключение договора аренды этого земельного участка на оставшийся срок субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.²⁶

        Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

        Пользователи земельных  участков к моменту прекращения  права временного пользования земельным  участком, предоставленным для огородничества, строительства (установки) временного индивидуального гаража для хранения транспортного средства, обязаны снести за свой счет возведенные на нем временные строения.²⁷

        Если  состояние   возвращаемого  имущества,   земли  и   других природных ресурсов  по окончании договора не соответствует условиям, предусмотренным  в   договоре,  арендатор   возмещает   арендодателю причиненный ущерб.

         Если арендатор  продолжает пользоваться имуществом после  истечения срока договора при  отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.581,592 ГК).²⁸

        Таким образом, расторжение  договора аренды земли может исходить как по обоюдной инициативе сторон договора, так и по инициативе одной  из сторон, если другой стороной не исполняются обязательства по договору.