Аренда земли в Республике Беларусь

Аренда  земли

1. Понятие аренды земли

          Аренда  представляет  собой   основанное  на  договоре  срочное возмездное владение  и пользование имуществом, необходимым  арендатору для   самостоятельного   осуществления    хозяйственной   и    иной деятельности.

        Аренду земли можно рассматривать как институт права и как право субъективное.

        Арендные отношения  – самостоятельный вид земельных отношений.¹

        Аренда земли – это и один из видов обязательств и обязательственных правоотношений. Как институт права аренда представляет собой совокупность норм права, регулирующих отношения по аренде земли, т.е. основанному на договоре срочному возмездному владению и пользованию ею. Основные положения законодательства по аренде земли закреплены в Гражданском кодексе (глава 34), Кодексе о земле (глава 8)², Законе об аренде (1990 г),³ Примерном договоре аренды земли и других нормативных актах.⁴

        В аренду могут быть переданы земельные участки, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

        Аренда земли как  субъективное право представляет собой право конкретного лица (организации, гражданина) по непосредственному использованию земельного участка на праве аренды.

        Земельные участки  могут предоставляться в аренду гражданам, индивидуальным предпринимателям, юридическим лицам Республики Беларусь, иностранным юридическим лицам и их представительствам, иностранным государствам, дипломатическим представительствам и консульским учреждениям иностранных государств, международным организациям и их представительствам в соответствии с настоящим Кодексом и иными актами законодательства об охране и использовании земель.

        Арендные отношения  могут возникать на основе договора между арендатором и арендодателем  земли. Условия аренды с учетом особенностей, предусмотренных ст.47 Кодекса о земле, и размер арендной платы определяются соглашением сторон и закрепляются в договоре.⁵

        Аренду земли следует  относить к одному из видов пользования  землей.

        Можно определить основные отличия аренды земли от постоянного  пользования землей:

                - аренда земли характеризуется срочностью (сроки аренды определяются договором, они не должны превышать 99 лет; аренда земельных участков для сельскохозяйственного использования начинает свой отсчет от 5 лет;

        - аренда земли  является платным видом землепользования; возмездный характер арендных отношений требует установления арендной платы за пользование земельной недвижимостью;

        - землепользователь получает землю от государства на условиях пользования; арендатор может пользоваться землей, арендованной как у государства, так и у ее частного собственника, владельца и другого пользователя;

        - землепользователи получают государственные акты на земельные участки; арендные отношения оформляются договором, в котором арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.⁶

        Таким образом, аренда земли – это один из видов обязательств и обязательственных правоотношений. В аренду могут быть сданы только те земельные участки, которые в процессе использования не утратят своих основных свойств.

        Исходя из вышесказанного можно сделать вывод, что аренда земли и постоянное пользование  землей имеет ряд существенных отличий, что позволяет аренду земли вынести  в самостоятельный вид земельных  отношений. 

 

        

        2. Стороны в договоре аренды, их права и обязанности. 

        Договор аренды является двусторонним, возмездным, консенсуальным.

        В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При  отсутствии этих данных договор не считается заключенным.

        Договоры аренды  земли и  других  природных  ресурсов  подлежат регистрации в порядке, устанавливаемом законодательством  Республики Беларусь.

        Аренда земли и  субаренда земельного участка подлежат государственной регистрации.

        Право предоставления имущества в аренду принадлежит  его собственнику.

        В качестве арендодателя могут выступать также лица, управомоченные законодательством или собственником  сдавать имущество в аренду.

        Согласно Кодексу  о земле (ст.44) арендодателями земельных участков являются:

        - сельские (поселковые);

            - городские (городов областного подчинения и города Минска), районные исполнительные и распорядительные органы в пределах своей компетенции;

        - граждане и юридические лица Республики Беларусь, имеющие земельные участки в частной собственности.

        Существуют определенные особенности, которые отличают аренду земельных участков, находящихся в частной собственности граждан от аренды участков, находящихся в государственной собственности.⁷

        Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, являются государственные органы, осуществляющие государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель в соответствии с их компетенцией, предусмотренной Кодексом РБ «О земле» и иными актами законодательства.⁸

        Арендодателями земельных  участков, находящихся в государственной  собственности, могут являться администрации  свободных экономических зон, в случае предоставления земельных участков резидентам соответствующих свободных экономических зон в границах данных зон с осуществлением при необходимости перевода земельных участков из одних категорий в другие, в том числе с заключением договоров аренды этих земельных участков, если эти права делегированы соответствующими областными, Минским городским и городскими (городов областного подчинения) исполнительными комитетами в соответствии с их компетенцией, предусмотренной Кодексом.

        Граждане, негосударственные  юридические лица Республики Беларусь, имеющие земельные участки в частной собственности, могут являться арендодателями этих земельных участков при условии соблюдения их целевого назначения.

         Предметом договора аренды является земельный участок.

        Как объект договора аренды земельный участок должен быть индивидуально определен.⁹

        Арендаторы земельных  участков, находящихся в государственной  собственности, до предоставления арендуемых земельных участков в субаренду, передачи своих прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков другим лицам, передачи права заключения договора аренды земельного участка, на которых отсутствуют капитальные строения (здания, сооружения), в залог и внесения его в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ обязаны внести плату за право заключения договора аренды земельного участка, если за это право плата не взималась.¹⁰

        На земельных участках, находящихся в государственной  собственности и предоставленных  в аренду, допускаются строительство  капитальных строений (зданий, сооружений), создание древесно-кустарниковой растительности (насаждений) или насаждений травянистых многолетних растений арендаторами, если это соответствует целевому назначению этих земельных участков и условиям их предоставления в аренду, указанным в решениях государственных органов, осуществляющих государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель, и договорах аренды земельных участков.¹¹

        В отношении земельной  недвижимости как предмета договора аренды устанавливается ее общая  площадь, границы земельного участка согласно плану землепользования, определяется цель использования, производится разбивка земель по наиболее ценным сельскохозяйственным угодьям (пашня, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища).

        В договоре отражается общая площадь земель, наличие  в их составе осушенных и орошаемых земель, площади лесных культур и древесно-кустарниковых насаждений, других земельных участков.

        При характеристике земельного участка, передаваемого  в аренду, в договоре отмечается качественная оценка плодородия земель, а при необходимости – и экологической обстановки (средний балл оценки сельскохозяйственных угодий, содержание гумуса, кислотность, содержание фосфора, калия и др.).

        Аренда земли является одним из видов временного возмездного  пользования ею. Законодательством  могут быть установлены максимальные сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.¹²

        Для договора аренды важное значение имеет установление арендной платы. Она может быть определена в целом за земельный участок  или за каждое из угодий в виде платежей, вносимых периодически или единовременно; в виде твердых платежей; в качестве арендной платы разрешено устанавливать определенный объем услуг арендатора арендодателю или обязанность арендатора передать арендодателю обусловленную договором вещь в собственность или в аренду, возложить на него затраты по улучшению земельного участка. Арендная плата может устанавливаться и в виде доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования земли.

        Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

        В случае существенного  нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного ее внесения. Арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.¹³

        Содержание договора аренды закреплено в Гражданском  кодексе, а также в ст.8 Закона об аренде.¹⁴

        Договор аренды земли  оговаривает права и обязанности  сторон.

        Так, арендодатель обязан:

        - своевременно предоставить арендатору земельный участок, указав все имеющиеся ограничения пользования, установив их границы;

        - предоставить земельный участок в надлежащем состоянии, со всеми документами, необходимыми для использования участка;

        - осуществлять контроль за целевым использованием и охраной земель, переданных в аренду, не вмешиваясь в хозяйственную деятельность арендатора;

        - отвечать за любые недостатки сданного в аренду земельного участка, препятствующие его использованию полностью или частично;

        - предупреждать арендатора о правах третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок, если таковые имеются;

        - возмещать убытки, причиненные задержкой исполнения или неисполнением договора, изъятием или временным занятием земельных участков, а также ограничением прав арендатора;

        - осуществлять экономическое стимулирование арендатора за сохранение и воспроизводство плодородия почв, защиту земель от негативных последствий производственной деятельности (виды такого стимулирования установлены ст.138 Кодекса о земле).¹⁵

        Арендодатель имеет  право:

        - требовать уплаты арендных платежей;

         - досрочно прекращать договор аренды в случаях использования земли не по целевому назначению, способами, приводящими к ее порче; при систематическом невнесении арендной платы;

        - получать возмещение убытков, причиненных ухудшением качества земель в результате деятельности арендатора;

        - изменять по согласованию о арендатором размер арендной платы;