Риски при инвестировании в недвижимость

При определении наилучшего (наиболее эффективного) использования объекта принимают во внимание следующее: рыночные условия (прежде всего преобладающие способы землепользования в окрестностях оцениваемой недвижимости); существующие нормы зонирования; ожидаемые изменения на рынке недвижимости; текущий способ использования недвижимого имущества. Наилучшее использование объекта недвижимости - это наиболее вероятное и юридически разрешенное использование этого объекта (если объект - участок земли, то свободного или с улучшениями), которое физически возможно, экономически обоснованно и приводит к наивысшей стоимости оцениваемого объекта.

В отчете об оценке наилучшими признаются как один конкретный вариант использования, так и последовательная смена различных его способов (вариантов) использования. Диапазон вариантов использования земельного участка может быть ограничен имеющимися на нем улучшениями, как для участка свободного и готового для застройки в соответствии с наилучшим использованием, так и для застроенного участка с уже имеющимися улучшениями.

Если текущее использование не является наилучшим, оно может продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при наилучшем варианте использования не превысит стоимости недвижимого имущества (земли и улучшений) при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся улучшений. Например, склад, размещённый в промышленной зоне города, соответствует наилучшему использованию участка земли, на котором он находится. Однако расположение подобного объекта в центральной части города не соответствует принципу наилучшего использования занятого этим складом земельного участок, которому более отвечает использование данного участка земли под строительство офисного здания, развлекательного заведения, ресторана или торгового центра.

Наилучшее использование с течением времени может меняться (например, если в непосредственной близости от земельного участка построили крупную автомагистраль, то наилучшим использованием участка может стать строительство мотеля, автозаправочной станции или придорожного кафе).

Принцип полезности заключается в том, что при оценке недвижимости следует исходить из того что, недвижимость только в том случае обладает стоимостью, если она может быть полезна реальному или потенциальному собственнику, если она может удовлетворить его потребности (в жилище, отдыхе и пр.) либо приносить доход. Полезность является ключевым критерием стоимости любого объекта недвижимого имущества. Все объекты недвижимого имущества, несмотря на их разнообразие, сопоставимы по своей способности удовлетворять определённые потребности собственника или приносить ему доход. Следует учитывать, что полезность для каждого собственника индивидуальна, как и представление о ней. Общим же является следующее - чем больше полезность объекта, тем выше его стоимость. Итак, принцип полезности заключается в том, что оценочная стоимость объекта недвижимого имущества тем выше, чем в большей мере он способен удовлетворять потребности потенциального собственника.

Принцип замещения гласит, что осведомлённый покупатель (потребитель) на открытом рынке не заплатит за объект недвижимости цену, превышающую затраты на приобретение объекта имущества, в той же степени привлекательного для покупателя, т.е. с эквивалентной полезности.

Среди альтернативных вариантов поведения покупателя могут быть: покупка другого, аналогичного объекта имущества; воспроизводство аналогичных улучшений на другом участке земли; вложение средств, обеспечивающее сопоставимый по своим характеристикам доход.

Принцип замещения означает, что расчётливый здравый покупатель (потенциальный собственник объекта недвижимого имущества) не заплатит за данный объект наименьшей цены, запрашиваемой на данном сегменте рынка за аналогичный объект с той же степенью полезности. Таким образом, принцип замещения позволяет установить верхний предел стоимости оцениваемого имущества. Данный принцип лежит в основе применения сравнительного подхода.

Принцип ожидания заключается в следующем. Стоимость недвижимости, прежде всего, зависит не от прошлых цен продаж аналогичных объектов или от их восстановительной стоимости, а от тех выгод, которые участники рынка намереваются и могут получить в будущем от приобретения и использования недвижимого имущества. Стоимость имущества определяется выгодами (или преимуществами), которые, как ожидается, это имущество принесет владельцу.

Ожидание может принимать как позитивный, так и негативный характер. Экономический спад, безработица, напряженная социальная обстановка, государственные ограничения на застройку способны отрицательно повлиять на стоимость имущества.

Обустройство прилегающих к участку земель способно существенно изменить его стоимость. Если на момент оценки объекты прилегающей территории находятся на стадии планирования и проектирования, в процессе анализа и последующей оценки должно быть учтено их потенциальное воздействие. Таким образом, стоимость объекта и имущества зависит от ожиданий собственника.

Принцип вклада - стоимость каждого элемента недвижимого имущества определяется вкладом этого элемента в общую стоимость всего объекта имущества. Иначе говоря, стоимость каждого элемента равна величине, на которую уменьшится общая стоимость имущества в отсутствии данного элемента, или величине, на которую увеличится общая стоимость имущества при наличии (добавлении) данного элемента.

Стоимость элемента недвижимости необязательно равна затратам на его создание. Например, строительство на дачном участке теннисного корта необязательно увеличит совокупную стоимость объекта недвижимости на сумму понесённых затрат. Стоимость вклада корта измеряется его полезностью с точки зрения среднего покупателя (т.е. субъекта рынка). Этот вклад может быть оценен как выше, так и ниже строительных затрат.

Принцип остаточной продуктивности земельного участка. Процесс оценки рыночной стоимости земельного участка аналогичен оценке других объектов недвижимости. Вместе с тем имеется существенная разница, заключающаяся в том, что рыночная стоимость земельного участка является базисной составляющей рыночной стоимости всего совокупного объекта недвижимости, хотя в практике оценки земельного участка его рыночная стоимость рассчитывается в виде остатка от общей стоимости объекта за вычетом улучшений (зданий, сооружений и т.д.). В этом проявляется действие принципа остаточной продуктивности земельного участка.

Следует заметить, что одним из следствий реализации данного принципа является метод техники остатка для земли - универсальный метод оценки стоимости земельного участка, особенно эффективный при отсутствии информации о продажах аналогичных участков, но при наличии сведений о доходности всего объекта недвижимости - земельного участка с улучшениями. Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, приходящийся на долю улучшений.

Принцип равновесия, иногда называемый принципом сбалансированности (пропорциональности), заключается в том, что стоимость объекта недвижимости определяется степенью равновесия между его парными элементами. Для большинства объектов недвижимости важнейшая пара элементов - земля и улучшения. Данный принцип устанавливает, что максимальная стоимость недвижимости достигается при оптимальном (равновесном) соотношении между землей и улучшениями, т.е. когда при дополнительных (по отношению к равновесному состоянию) капиталовложениях уже не происходит относительного прироста стоимости имущества.

Данный принцип тесно связан с принципом предельной доходности.

Принцип предельной доходности гласит, что последовательное добавление улучшений сопровождается ростом стоимости недвижимого имущества. На определённой стадии затраты по созданию дополнительных улучшений уже не будут полностью компенсированы за счет повышения стоимости объекта. Эффект, связанный с нелинейным увеличением стоимости имущества по мере добавления улучшений, является эффектом насыщения. Данный принцип применяется в методах затратного подхода, в частности при анализе устранимого физического и морального износа.

Принцип спроса и предложения. Под предложением понимается всё недвижимое имущество данного вида, выставленное на продажу или аренду на данный момент времени на данном сегменте рынка. Под спросом понимается всё недвижимое имущество данного вида, которое участники рынка готовы приобрести в течение данного периода времени.

Изменение цены (стоимости) объекта недвижимости непосредственно зависит от изменения величин спроса и предложения на рынке недвижимости, от их взаимодействия.

Принцип спроса и предложения в оценке является следствием закона предложения и спроса - экономической закономерности, связывающей объёмы спроса и предложения с ценами товаров на рынке.

Для заданных величин предложения и спроса путем совмещения соответствующих зависимостей «предложение-цена» и «спрос-цена» определяется точка рыночного равновесия, в которой рыночная цена товара такова, что объёмы спроса и предложения совпадают. При равновесной цене товара равновесный объём предложения совпадает с равновесным объёмом спроса.

С принципом спроса и предложения тесно связан принцип конкуренции.

Принцип конкуренции. Конкуренция на рынке недвижимости возникает среди покупателей, продавцов, арендаторов и арендодателей, стремящихся заключить сделку или арендный договор о купле-продаже недвижимости. Кроме того, каждый объект конкурирует со всеми другими аналогичными объектами.

В долгосрочной перспективе конкуренция выравнивает необычно высокие или избыточные прибыли. Возможное извлечение прибыли порождает конкуренцию, но возможность извлечения сверхвысоких прибылей порождает разрушительную конкуренцию.

Принцип соответствия- стоимость объекта недвижимого имущества зависит от степени однородности окружающей застройки в районе, которая удерживает величины стоимости недвижимого имущества на определённом уровне и гарантирует, что стоимость любого объекта не опустится ниже этого уровня (при условии содержания объекта в нормальном состоянии) или значительно не превысит этот уровень.

Если поддержание соответствия в районе способствует сохранению величин стоимости на одном уровне, то его нарушение сказывается на них отрицательно. Нарушение принципа соответствия можно наблюдать в дачных поселках, где участки распродавались владельцам разных категорий в разное время. Расположение по соседству дорогих и дешёвых объектов недвижимости ведёт к уменьшению рыночной стоимости более дорогих объектов недвижимости.

Принцип изменения. Изменение рыночных условий - неизбежный и постоянный процесс, протекающий постепенно и часто скрыто. Чем активнее сегмент рынка, тем быстрее в нем протекают изменения. К самым резким сдвигам на рынке недвижимости приводят изменения законодательства, строительство новых объектов, закрытие промышленных предприятий, а также форс-мажорные ситуации в виде военных действий, природных катастроф и т.п.

На стоимость недвижимости постоянно оказывают как положительное, так и отрицательное влияние множество факторов: социальные, экономические, экологические, а также факторы государственного регулирования. Перед оценщиком стоит задача выявить и учесть текущие и ожидаемые (будущие) изменения на рынке. Поскольку изменения происходят постоянно, любая оценка действительна только на определённую дату. При использовании в процессе оценки цен прошлых сделок в методах сравнительного подхода необходимо вносить временные корректировки параметров объектов-аналогов к дате оценки.

Выводы

недвижимость риск инвестирование стоимость

Инвестиции в недвижимость, как и инвестиции в ценные бумаги, подвержены рискам, присущим финансовому рынку: риску изменения процентных ставок, валютному, кредитному рискам, бизнес-риску.

Риски, присущие рынку недвижимости, можно разделить на три группы: систематические, несистематические и случайные риски.

Несистематические риски- риски, характерные для различных типов недвижимости и различных регионов. Риск данного вида может быть диверсифицирован за счёт формирования портфеля недвижимости, т.е. за счёт распределения капитала между разного типа объектами доходной недвижимости, различия в местоположении объектов и в структуре заёмного и привлечённого капитала.

Случайные риски связаны с возможными непредсказуемыми природными и социальными явлениями и, кроме этого, могут быть связаны с неэффективным управлением объектами недвижимости.

Можно выделить четыре основные группы факторов, которые определяют инвестиционную стоимость объектов недвижимости: социальные, экономические, экологические факторы и государственное правовое регулирование. Все они в совокупности определяют стоимость любой недвижимости, и каждый воздействует на нее как в сторону повышения, так и в сторону понижения.

При оценке объекта недвижимости оценщик должен рассматривать данные факторы с учётом их кинетики, динамики - искать ответы на вопросы о продолжительности, темпах, тенденциях будущих изменений под воздействием тех или иных факторов.

Список использованных источников

1.                  Ковалева В.В. Инвестиции. – М.: Проспект, 2004. – 440 с.

2.                  Маховикова Г. А. Инвестиционный процесс на предприятии. – СПб: Питер, 2001. – 176 с.

3.                  Гончаренко Л. П. Инвестиционный менеджмент. - М.: КНОРУС, 2009. – 296 с.

4.                  Бочаров В. В. Инвестиционный менеджмент.– СПб: Питер, 2000. – 160с.

5.                  Лахметкина Н. И. Инвестиционная стратегия предприятия. - М.: КНОРУС, 2006. – 184 с.