Риски при инвестировании в недвижимость

Доклад

По предмету:

« Управление портфелем недвижимости»

На тему:

«Риски при инвестировании в недвижимость»

Москва 2011 год

Содержание

Введение

1.              Особенности и источники рисков инвестирования в недвижимость

2.              Факторы, определяющие инвестиционную стоимость объектов недвижимости

3.              Основные принципы оценки стоимости недвижимости для целей инвестирования

Выводы

Список использованных источников

Введение

Инвестиции в недвижимость, как и инвестиции в ценные бумаги, подвержены рискам, присущим финансовому рынку: риску изменения процентных ставок, валютному, кредитному рискам, бизнес-риску. Для инвестиций в недвижимость в связи с особенностями функционирования рынка недвижимости характерны дополнительные специфические риски, которые необходимо учитывать при оценке недвижимости.

Систематические риски определяются такими факторами, как низкая ликвидность актива, нестабильность налогового законодательства, изменения в уровне конкуренции на рынке недвижимости и рынке капитала, продолжительность делового цикла на рынке недвижимости, демографические характеристики по стране в целом и по регионам, тенденции занятости населения, инфляция, изменения процентных ставок на рынке капитала. Систематический риск не поддается диверсификации и отражает связь уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночным уровнем риска.

Принцип наилучшего использования недвижимости является важнейшим компонентом концепции наилучшего использования - основополагающей концепции в оценке недвижимости, которая учитывает оптимальное сочетание характеристик недвижимости и сложившихся на текущий момент рыночных условий - и основывается на следующей предпосылке: верхняя граница цены, которую готов заплатить покупатель, определяется его мнением относительно наиболее выгодного использования приобретаемого объекта недвижимости.

1.                  Особенности и источники рисков инвестирования в недвижимость

Инвестиции в недвижимость, как и инвестиции в ценные бумаги, подвержены рискам, присущим финансовому рынку: риску изменения процентных ставок, валютному, кредитному рискам, бизнес-риску. Для инвестиций в недвижимость в связи с особенностями функционирования рынка недвижимости характерны дополнительные специфические риски, которые необходимо учитывать при оценке недвижимости.

Риски, присущие рынку недвижимости, можно разделить на три группы: систематические, несистематические и случайные риски.

Систематические риски определяются такими факторами, как низкая ликвидность актива, нестабильность налогового законодательства, изменения в уровне конкуренции на рынке недвижимости и рынке капитала, продолжительность делового цикла на рынке недвижимости, демографические характеристики по стране в целом и по регионам, тенденции занятости населения, инфляция, изменения процентных ставок на рынке капитала. Систематический риск не поддается диверсификации и отражает связь уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночным уровнем риска.

Несистематические риски- риски, характерные для различных типов недвижимости и различных регионов. Риск данного вида может быть диверсифицирован за счёт формирования портфеля недвижимости, т.е. за счёт распределения капитала между разного типа объектами доходной недвижимости, различия в местоположении объектов и в структуре заёмного и привлечённого капитала.

Случайные риски связаны с возможными непредсказуемыми природными и социальными явлениями и, кроме этого, могут быть связаны с неэффективным управлением объектами недвижимости.

К источникам риска относятся:

1) вид недвижимого имущества (возможное изменение условий предложения и спроса на имущество данного вида безотносительно месторасположения объекта, например избыточное предложение офисных зданий и помещений);

2) возможность изменения соотношения предложения и спроса (из-за цикличности рынка недвижимости возможно повышение или снижение спроса на недвижимость в краткосрочном плане, когда предложение объектов недвижимости неэластично);

3) инфляция (реальные денежные потоки доходов от аренды или продажи могут быть ниже предусмотренных договором из-за инфляции, в частности, чем больше срок аренды, тем такой риск больше);

4) местоположение объекта (условия регионального рынка, перспективы социально-экономического развития региона; факторы, в силу которых недвижимость в пределах регионального рынка может стать менее привлекательной);

5) условия арендного договора (арендный риск связан с тем, что арендатор может не заплатить всю арендную плату, предусмотренную арендным договором);

6) условия предоставления кредитов (кредитный риск обусловлен способностью (возможностью) владельца недвижимости обслуживать долговые обязательства);

7) физический износ, устаревание, порча, утрата; моральный и экономический износ (риски физического, морального и экономического износа также могут снизить доходность недвижимости);

8) возможности и условия реинвестирования (действие источника данного риска противоположно действию инфляции, так как полученные денежные доходы не могут быть реинвестированы с той же ставкой дохода, что и первоначальные инвестиции);

9) изменения в законодательном регулировании и налогообложении.

2.                  Факторы, определяющие инвестиционную стоимость объектов недвижимости

Можно выделить четыре основные группы факторов, которые определяют инвестиционную стоимость объектов недвижимости: социальные, экономические, экологические факторы и государственное правовое регулирование. Все они в совокупности определяют стоимость любой недвижимости, и каждый воздействует на нее как в сторону повышения, так и в сторону понижения.

При оценке объекта недвижимости оценщик должен рассматривать данные факторы с учётом их кинетики, динамики - искать ответы на вопросы о продолжительности, темпах, тенденциях будущих изменений под воздействием тех или иных факторов.

Социальные факторы в основном представлены характеристиками населения региона. Сюда относятся демографическая структура, количество браков и разводов, среднее число детей в семье и т.д. Эти факторы связаны с потенциальным спросом на недвижимость и его структурой.

Экономические факторы предполагают необходимость анализа соотношения между спросом и предложением на данный момент с последующим прогнозом будущих изменений, а также покупательной способности населения. К экономическим факторам, определяющим спрос, относятся занятость (и структура занятости) населения, средняя заработная плата, её распределение, степень экономического развития региона, возможности и условия кредита и т.д. На предложение влияют свободные участки земли и простаивающие помещения, новые мощности на стадии строительства, арендные ставки и существующие цены на готовые объекты, себестоимость строительства.

Факторы государственного регулирования на всех уровнях (федеральном, региональном, местном) оказывают на стоимость имущества большое влияние, порой способное возобладать в отдельных районах над такими экономическими факторами, как соотношение спроса и предложения. К факторам государственного регулирования относятся:

регулирование (ограничение) оборота недвижимости и способов землепользования;

стоимость коммунальных услуг и общественного транспорта;

политика налоговых органов;

специальные правовые нормы (нормативное установление арендных ставок, ограничение прав собственности, охрана окружающей среды, организация государственных инвестиций и т.д.).

Экологические факторы при оценке недвижимости - совокупность природных и природно-антропогенных факторов, оказывающих непосредственное воздействие на полезность объекта недвижимости и эффективность его использования. Экологические факторы при оценке объекта недвижимости необходимо рассматривать как его окружение, существенно влияющее на стоимость объекта недвижимости. В свою очередь, ценность этого окружения, преобразованная в стоимостную (денежную) форму, определяет вклад экологических факторов в стоимость объекта недвижимости. Причем данный вклад может быть как позитивным, так и негативным.

К негативным экологическим факторам относятся:

                   ухудшение электромагнитных, радиационных характеристик окружающей природно-антропогенной среды;

                   тепловое загрязнение (нежелательное чрезмерное повышение температуры окружающей среды, например, в связи с различными выбросами - нагретого воздуха, дыма, отходящих газов и использованной воды);

                   ухудшение естественной освещенности объекта недвижимости (вследствие затенения другими ближайшими объектами);

                   увеличение интенсивности шума сверх естественного природного уровня;

                   ухудшение химических свойств атмосферного воздуха, почвы, воды.

При экологической экспертизе объектов недвижимости наряду с анализом отрицательных (нежелательных) экологических факторов выявляются и благоприятные факторы окружающей среды, которые создают положительный экологический и психосоциальный эффект, способный существенно повлиять на рыночную и инвестиционную стоимость объекта недвижимости.

3.                  Основные принципы оценки стоимости недвижимости для целей инвестирования

Объекты недвижимости значительно отличаются друг от друга и находятся в разном окружении. Будущие доходы от недвижимости, наряду с другими факторами, определяющими стоимость объекта, отличаются значительной степенью неопределенности. Следствием этого является то, что невозможно разработать универсальный рецепт, как оценивать различные объекты недвижимости; не существует универсальной формулы, по которой можно было бы рассчитать стоимость недвижимого имущества. Вместе с тем существуют общие принципы оценки недвижимости.

Принципы оценки представляют собой трактовку общеэкономических законов с позиций субъектов рынка недвижимости и при корректном применении приводят к достоверным заключениям о стоимости имущества.

В результате многолетней практики и теоретических исследований в области оценки недвижимости сформировались три группы принципов оценки. Первая из них связана с представлениями собственника о недвижимости; принципы второй группы обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями производителей о недвижимости, а третья группа включает принципы, обусловленные рыночной средой. Отдельным, не входящим в указанные группы принципов, является принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования недвижимости.

Инвестор, решая задачу определения стоимости недвижимости, может и должен ставить себя на место потенциального собственника, эксплуатирующего объект недвижимости, и учитывать влияние рыночной среды.

В первую группу принципов, связанных с представлениями собственника об имуществе, входят следующие принципы: принцип полезности; принцип замещения; принцип ожидания.

Вторая группа, принципы которой обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями производителей о недвижимом имуществе, объединяет следующие принципы:

       принцип вклада;

       принцип остаточной продуктивности земельного участка; принцип равновесия;

       принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи (принцип предельной доходности);

К третьей группе, включающей принципы, обусловленные рыночной средой, относятся: принцип спроса и предложения; принцип соответствия; принцип конкуренции; принцип изменения.

Принцип наилучшего использования недвижимости является важнейшим компонентом концепции наилучшего использования - основополагающей концепции в оценке недвижимости, которая учитывает оптимальное сочетание характеристик недвижимости и сложившихся на текущий момент рыночных условий - и основывается на следующей предпосылке: верхняя граница цены, которую готов заплатить покупатель, определяется его мнением относительно наиболее выгодного использования приобретаемого объекта недвижимости. Таким образом, использование как незастроенных, так и застроенных земельных участков соответствует следующей тенденции: собственник эксплуатирует их в соответствии со своим наилучшим вариантом использования. Вместе с тем текущее использование объекта не обязательно является наилучшим, поэтому указанное оценщиком в отчете об оценке объекта наилучшее использование объекта недвижимости может не совпадать с текущим его использованием.