Права собственности и технология оценки недвижимости

3. Если  в договоре об ипотеке указана  общая твердая сумма требований  залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед  залогодержателем в части, превышающей  эту сумму.

Обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя

В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке  или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного  по этому договору, вынужден нести  расходы на его содержание и / или  охрану либо на погашение задолженности  залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю  таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.

Имущество, которое может быть предметом  ипотеки

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

(в ред.  Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)

1) земельные  участки, за исключением земельных  участков, указанных в статье 63 настоящего  Федерального закона;

2) предприятия,  а также здания, сооружения и  иное недвижимое имущество, используемое  в предпринимательской деятельности;

3) жилые  дома, квартиры и части жилых  домов и квартир, состоящие  из одной или нескольких изолированных  комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие  строения потребительского назначения;

5) воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания и космические объекты.

Здания, в том числе жилые дома и  иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

Отсутствие  государственной регистрации права  собственности на земельные участки, государственная собственность  на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких  земельных участков в соответствии со статьей 62.1 настоящего Федерального закона.

(абзац  введен Федеральным законом от  18.12.2006 N 232-ФЗ)

Правила настоящего Федерального закона применяются  к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого  на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

(в ред.  Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

Если  иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается  заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое.

Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным  предметом ипотеки.

Правила об ипотеке недвижимого имущества  соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку  иное не установлено федеральным  законом и не противоречит существу арендных отношений.

Правила об ипотеке недвижимого имущества  применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в  долевом строительстве, отвечающего  требованиям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве  многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений  в некоторые законодательные  акты Российской Федерации".

(абзац  введен Федеральным законом от  04.12.2007 N 324-ФЗ)

Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке

Не допускается  ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может  быть обращено взыскание, а также  имущества, в отношении которого в установленном федеральным  законом порядке предусмотрена  обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Если  предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или  органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого  имущества.

Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной  собственности и не закрепленного  на праве хозяйственного ведения, принимаются  Правительством Российский Федерации или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации.

Право аренды может быть предметом ипотеки  с согласия арендодателя, если федеральным  законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или  лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

Залог недвижимого  имущества не является основанием для  освобождения лица, выступившего залогодателем  по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало  в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося  предметом данного залога.

Ипотека имущества, находящегося в общей  собственности

На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения  доли каждого из собственников в  праве собственности), ипотека может  быть установлена при наличии  согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом  не установлено иное.

Участник  общей долевой собственности  может заложить свою долю в праве  на общее имущество без согласия других собственников.

В случае обращения по требованию залогодержателя  взыскания на эту долю при ее продаже  применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве  покупки, принадлежащем остальным  собственникам, и об обращении взыскания  на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения  взыскания на долю в праве собственности  на общее имущество жилого дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

Список литературы

1. Грязнова А.Г. Федотова М.А., Ленская С.А. Оценка бизнеса.- М.: Финансы и статистика, 2005. – 735 с.
2. Щербаков В.А., Щербакова Н.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) - М.:ОМЕГА-Л, 2007.-285с.
3. Филиппов Л.А. Оценка бизнеса: - М.:КНОРУС, 2007.-750с.
4. Попков В.П., Евстафьева Е.В. Оценка бизнеса: Учеб. пособие – СПб.: Питер, 2007.-240с.
5. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса):Учебник/Под ред. В.И.Кошкина- М.: ИКФ «ЭКМОС»,2004.-944С.
6. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. – СПб.: Питер, 2007. – 416 с.