Права собственности и технология оценки недвижимости

3. Определение  состава группы экспертов-оценщиков.  Ответственный за проведение  оценки эксперт-оценщик должен  определить состав группы экспертов,  которые будут участвовать в  оценке стоимости объектов недвижимости. Небольшой объект недвижимости  может оценивать один эксперт.  Если объект крупный, то для  оценки необходимо привлечь несколько  человек-экономистов, специалистов  по маркетингу, технических экспертов,  экологов.

4. Составление  задания на оценку и календарного  плана. Задание на оценку, как  правило, подготавливает эксперт-оценщик.  Практика показывает, что заказчик  из-за отсутствия достаточных  знаний в области оценки делает  это не достаточно чётко. Недостаточная  чёткость формулировки целей  и функций оценки – основная  причина ошибок и конфликтных  ситуаций в отношениях между  заказчиком и экспертом-оценщиком.  Задание на оценку включает  следующее: имя заказчика, имя  эксперта-оценщика, предмет оценки, дату оценки, цель и функцию  оценки, применяемый стандарт стоимости,  календарный план, особые условия.

Приведённый выше состав задания на оценку имеет  примерный характер. В каждом случае эксперт-оценщик уточняет состав задания  на оценку, исходя из конкретных особенностей объекта оценки. В процессе оценки возможны отклонения от задания или дополнения к нему. Эти случаи фиксируются экспертом-оценщиком докладными записками заказчику. Копии докладных записок прилагаются к отчёту об оценке.

Задание на оценку должно быть приложено к  отчёту об оценке. Разработка и подписание заказчиком и экспертом-оценщиком  подробного календарного плана оценки – важный этап, организующий стороны  на целенаправленную работу.

Продолжительность оценки объекта недвижимости зависит  от величины объекта. В среднем продолжительность  оценки объекта недвижимости составляет 2-3 недели. Однако при работе с крупными объектами продолжительность оценки может быть значительно больше.

5. Подготовка  и подписание договора на оценку. Процесс подготовки и подписания  договора на оценку имеет особенности,  обусловленные предметом и объектом  оценки, возможностями заказчика  и квалификацией эксперта-оценщика.

3 Этап. Сбор и обработка информации. Для определения рыночной стоимости  объекта используется следующая  информация: титул собственности  и регистрационные данные по  объекту, физические характеристики  объекта, данные о взаимосвязи  объекта с инфраструктурой, экономические  факторы, характеризующие объект. Источниками этой информации  могут быть городские, районные  комитеты и органы, где регистрируются  сделки с объектами недвижимости, риэлтерские фирмы, ипотечные  кредитные организации, оценочные  фирмы, периодическая печать.

5 Этап. Выбор методологии оценки. Четвертая стадия процесса оценки – это выбор методов оценки. При реализации этой стадии обосновывается возможность применения определённых подходов и методов, применимых для оценки данного конкретного объекта недвижимости.

В рыночных условиях хозяйствования используются три общепринятых подхода  к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и сравнительный (или рыночный), на основе которых определяются различные виды стоимости объекта - рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения. Методы оценки недвижимости зависят от принимаемого подхода.

Каждый  из подходов может быть реализован несколькими методами. Выбор подходов и методов, используемых при оценке конкретной недвижимости, определяется целью оценки, выбранной базой  оценки и характером объекта.

Доходный подход базируется на определении стоимости объекта оценки на основе текущей стоимости ожидаемых доходов от владения этим объектом. Основными методами доходного подхода являются: метод прямой капитализации дохода и метод дисконтирования денежного потока. Метод прямой капитализации применяется в случаях, когда прогнозируемый годовой чистый операционный доход является постоянным и не имеет чётко выраженной тенденции к изменению, а период его получения не ограничен во времени. Метод дисконтирования денежного потока (непрямой капитализации) применяется в тех случаях, когда прогнозируемые денежные потоки от использования объекта оценки являются не одинаковыми по величине и непостоянны на протяжении выбранного периода прогнозирования. Методы доходного подхода целесообразно применять при рыночных базах оценки стоимости объекта.

Затратный подход базируется на определении суммы затрат на воспроизводство или замещение объекта оценки на дату оценки с дальнейшей её корректировкой на сумму его износа и обесценения. Основными методами затратного подхода являются: метод воспроизводства и метод замещения функциональным аналогом. Практически оба метода этого подхода идентичны и различаются лишь процедурой определения либо валовой стоимости воспроизводства, либо валовой стоимости замещения объектом аналогом. Затратный подход рекомендуется применять, когда замещение объекта оценки путём его воссоздания физически возможно и экономически целесообразно, а также для оценки специализированных объектов, рынок купли-продажи которых отсутствует.

Сравнительный подход базируется на сравнительном анализе цен продажи объектов, подобных объекту оценки, и внесении соответствующих корректировок с целью учёта отличий между объектами аналогами и объектом оценки, в результате чего определяется стоимость оцениваемого объекта. Сравнительный подход рекомендуется для определения стоимости при наличии активного рынка данного вида объектов.

Выбор подходов и методов является прерогативой оценщиков. Нормативные документы  по оценке рекомендуют применять  при оценке конкретного объекта  как можно больше подходов и методов  в каждом подходе, а при невозможности  применения того или иного подхода  и метода — давать чёткие пояснения  таких ограничений.

Оценка  прав пользования или владения земельным  участком и оценка улучшений (зданий, сооружений), составляющие также часть  этой стадии оценки, которая выполняется  с применением определённых оценочных процедур и приёмов.

6 Этап. Согласование результатов оценки. Пятая стадия процесса оценки, разрешение противоречий в результатах, полученных при оценке стоимости недвижимости различными методами и определение наиболее вероятной оценочной стоимости объекта. При этом окончательный вывод делают по совокупности их результатов, которые, как правило, должны быть близкими. Существенные расхождения указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность рынка.

Полезно знать, что нормативными документами  по оценке запрещается согласовывать  результаты путём расчёта средней  арифметической величины стоимостей, полученных от использования нескольких методов, а также то, что аргументация процедуры согласования должна быть в обязательном порядке изложена в Отчёте.

7 Этап. Составление отчёта об оценке. Это завершающая стадия процесса оценки. Отчёт должен содержать: объём оцениваемых прав, цель оценки, вид определяемой стоимости, дату оценки и дату составления отчёта, краткое описание методологии оценки, описание объекта оценки и его ближайшего окружения, расчёты стоимости объекта оценки одним или несколькими методами, согласование результатов отчёта и обоснование окончательно выбранной оценочной стоимости. В конце отчёта должен быть приведён сертификат-свидетельство, указывающий на то, что оценка проведена объективно и выполнена лично данным оценщиком. В качестве приложений к отчёту могут быть приведены некоторые исходные данные, копии использованных в работе документов, отдельные расчёты, фотографии объекта или отдельных его элементов, а также копии документов, подтверждающих профессиональную квалификацию оценщика.

Допускается даже устный отчёт об оценке недвижимости, однако, как показывает практика, в  подавляющем большинстве случаев  применяется письменная форма отчёта в сокращённом (табличном) или расширенном (описательном) видах. Сокращённая форма отчёта применяется для небольших ординарных объектов. Каждый отчёт должен быть подписан оценщиком и скреплен печатью экспертной организации, в которой работает оценщик.

Любой отчёт  об оценке достоверен лишь в полном объёме и лишь в указанных в  нём целях. Ни заказчик, ни эксперт  не могут использовать отчёт или  какую-либо его часть иначе, чем  это предусмотрено целью оценки.

Оплата  услуг эксперта-оценщика. В основу определения размера оплаты услуг эксперта-оценщика может быть положена фиксированная цена, либо почасовая оплата. Фиксированная цена определяется исходя из величины фиксированного процента от балансовой стоимости недвижимости. Обычно эта величина составляет до 10%. Фиксированная цена не оказывает влияния на результаты оценки стоимости недвижимости и может быть использована в качестве основы для оплаты услуг эксперта-оценщика.

Если  после проведения оценки от эксперта-оценщика требуется выступить на суде в  качестве независимого эксперта, например в ходе слушания дела, то оплата его  услуг должна быть почасовой, не зависящей  от исхода судебного разбирательства. Размер оплаты услуг эксперта-оценщика зависит от многих факторов, в том  числе от сложности и масштабности объекта оценки, опыта, имиджа и квалификации эксперта-оценщика, финансовых возможностей заказчика.

Подготовив  проект договора на оценку стоимости  недвижимости, эксперт-оценщик представляет его заказчику для ознакомления. В качестве приложения к договору прилагается задание на оценку.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Ипотечное кредитование

 

Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право  получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству  из стоимости заложенного недвижимого  имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими  кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его  владении и пользовании.

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при  наступлении указанных в нем  обстоятельств (далее - ипотека в  силу закона), соответственно применяются  правила о залоге, возникающем  в силу договора об ипотеке, если федеральным  законом не установлено иное.

(в ред.  Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

Общие правила  о залоге, содержащиеся в Гражданском  кодексе Российской Федерации, применяются  к отношениям по договору об ипотеке  в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом  не установлены иные правила.

Залог земельных  участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого  имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается  федеральными законами.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой

Ипотека может быть установлена в обеспечение  обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством  Российской Федерации о бухгалтерском  учете.

Требования, обеспечиваемые ипотекой

1. Ипотека  обеспечивает уплату залогодержателю  основной суммы долга по кредитному  договору или иному обеспечиваемому  ипотекой обязательству полностью  либо в части, предусмотренной  договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение  исполнения кредитного договора или  договора займа с условием выплаты  процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся  ему процентов за пользование  кредитом (заемными средствами).

Если  договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся  ему:

1) в возмещение  убытков и / или в качестве  неустойки (штрафа, пени) вследствие  неисполнения, просрочки исполнения  или иного ненадлежащего исполнения  обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде  процентов за неправомерное пользование  чужими денежными средствами, предусмотренных  обеспеченным ипотекой обязательством  либо федеральным законом;

3) в возмещение  судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания  на заложенное имущество;

4) в возмещение  расходов по реализации заложенного  имущества.

2. Если  договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования  залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту  их удовлетворения за счет заложенного имущества.