Понятие ипотеки. Анализ опыта внедрения ипотеки в жилищном секторе в РФ

     Задолженность по рублевым кредитам составила на 1 октября 956,3 млрд. рублей, в том числе  доля просроченной - 1,8% против 1,4% на 1 июля. Задолженность по кредитам в валюте составила 222,1 млрд. рублей, доля «просрочки» - 5,1% и 4,3% соответственно. Количество банков - участников рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования сократилось до 1,083 тыс. организаций с 1,108 тыс. на начало года.

     Просроченная  задолженность по ипотеке в России выросла в первом полугодии 2009 года по сравнению с соответствующим  периодом 2008 года в 6,3 раза в рублях, и в 14,7 раза в иностранной валюте, составив по состоянию на 1 июля 11,6 и 9,8 миллиарда рублей соответственно, отчитался ЦБРФ (табл. 2).

Таблица 2

 Задолженность  по ипотеке в первом полугодии  2008-2009гг.

     При этом удельный вес просроченной задолженности  в общем объеме задолженности  по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным  в рублях и иностранной валюте, возрос на 1,2 и 4,1 процентного пункта, достигнув 1,5 и 4,4 процента соответственно [17].

     В структуре просроченной задолженности наибольший удельный вес приходился на просроченную задолженность заемщиков Центрального федерального округа, которая составила 12,8 миллиарда рублей, или 59,8 процента объема просроченной задолженности по ипотеке в Российской Федерации в целом.

     В первом полугодии 2009 года количество банков, осуществляющих ипотечное жилищное кредитование сократилось по сравнению  с началом года на 5,5 процента - до 568, из них только 279 кредитных организаций  предоставляли ипотечные жилищные кредиты, остальная часть осуществляла обслуживание ранее выданных кредитов. Регулярно выдавали ИЖК в рублях около 100 кредитных организаций, в иностранной валюте - 11 кредитных организаций.

     За  первое полугодие 2009 года банками было предоставлено 44,045 ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 55,4 миллиарда рублей. Средний размер кредитов составил 1,3 миллиона рублей. По сравнению с соответствующим периодом 2008 года объем предоставленных кредитов сократился в 6,1 раза, фактически вернувшись к уровню аналогичного периода 2006 года.

     В выданных ипотечных кредитах преобладали  рублевые – 43,339 кредита на общую  сумму 51,9 миллиарда рублей по сравнению  с 706 кредитами в иностранной валюте на 3,6 миллиарда рублей [13].

     Средневзвешенная  процентная ставка по ипотеке в рублях повысилась за полугодие 2009 года на 1,7 процентного пункта, в иностранной валюте - на 2,7 процентного пункта и составила за первое полугодие 14,6 и 13,5 процента соответственно.

     В  апреле 2010 года наблюдавшееся снижение средневзвешенных ставок по кредитам в рублях, выданным в течение месяца,  несколько приостановилось. Это во многом является следствием проявления усилившейся в феврале – марте тенденции к понижению уровня первоначального взноса по выдаваемым кредитам (ниже 30%) крупными участниками рынка. В этих условиях, учитывая больший уровень риска ссуд с меньшим первоначальным взносом, кредитные организации, согласно заявлениям самих банков, продолжали снижать ставки, в основном, по кредитам с первоначальным взносом от 30% и более.

     Основным способом привлечения денежных средств кредитных организаций являлось рефинансирование ипотечных кредитов путем продажи их другим организациям. Объем проданных кредитными организациями в 2008 году кредитов составил 97 миллиардов рублей, или 98 процентов рефинансируемых средств. В первом полугодии 2009 года рефинансирование ипотеки осуществлялось только путем их продажи другим организациям.  

     В 2008 году средний размер ипотечного кредита в рублях составлял 1,679 млн. рублей, сумма выданного в сентябре 2009 года рублевого кредита уменьшилась до 1,129 млн. рублей (на треть меньше).

     Средний  размер кредита в 2010 году растет, но темпы его увеличения существенно ниже роста объемов ипотечного кредитования: в апреле 2010 года он составил 1,25 млн. рублей, что на 6% превышает уровень сопоставимого периода 2009 года. Средний размер кредита накопленным итогом с начала года составил 1,23 млн. рублей, что на 5% превышает уровень 2009 года.

     Обратной  стороной выдачи ипотечных кредитов является просроченная задолженность, которая образуется в результате отказа клиента платить по кредиту. Если в первый год кризиса это было массовым явлением в связи со снижением доходов или увольнением, то теперь темпы и объемы «просрочки» снижаются. Совокупная задолженность по ипотечным кредитам, составлявшая на начало 2009 года 1,057 трлн. рублей, по прошествии девяти месяцев снизилась до 1,003 трлн. рублей. Совокупная задолженность по рублевым кредитам в прошедшем году снижалась в первые шесть месяцев в связи с тем, что объем вновь выдаваемых кредитов не превышал объем погашения ранее выданных и списываемых с баланса кредитов.

       Объем просроченной задолженности  по ипотечным кредитам на 01.05.2010 составил 34,3 млрд. рублей увеличившись за месяц на 3,01% (в предыдущем месяце увеличение составило 2,25%).

     Средневзвешенная  ставка по ипотечным рублевым кредитам, предоставленным в январе, составляла 14,2% годовых после 12,9% в среднем  по 2008 году, после чего она увеличилась до 14,9% в апреле, затем началось снижение до 14,4% в августе. По этой же ставке предоставлялись кредиты в сентябре. По итогам девяти месяцев средневзвешенная ставка составляет 14,6%, оставаясь на этом уровне последние шесть месяцев. Несколько отличная динамика наблюдалась в текущем году по валютным кредитам. После средней по 2008 году ставки в 10,8%, в январе она составила 13,4%. По итогам первых четырех месяцев средневзвешенная ставка поднялась до 13,8%, затем началось снижение ставки. По итогам девяти месяцев средневзвешенная ставка снизилась до 13,1%.Однако в целом, показатели 2009 года пока существенно отстают от данных 2008 года. В июле-августе 2010 количество выданных ипотечных кредитов в Московском регионе было на 58-60% ниже показателя этого периода прошлого года, отмечают эксперты.

     Средневзвешенный  срок по кредитам в рублях, выданным за первые четыре месяца 2011 года составил 16,4 года, что на 1,9% меньше, чем было зафиксировано по итогам аналогичного периода 2010 года.

     Средневзвешенный  срок по кредитам в иностранной валюте, выданным за первые четыре месяца 2011 года, продолжает расти и составил 13,8 года, увеличившись на 25,5% по сравнению с уровнем аналогичного периода 2010 года. Таким образом, средневзвешенный срок по кредитам в рублях накопленным итогом с начала 2011 года, в среднем, на 2,6 года длиннее, чем по кредитам в иностранной валюте.

     Несмотря на возобновление программ ипотечного кредитования новостроек и снижение уровня процентных ставок, условия приобретения квартиры на первичном рынке жилья с помощью ипотеки остаются трудновыполнимыми для заемщиков. Банки в большинстве случаев выдвигают требования полной или частичной (не менее 2/3) строительной готовности объекта, аккредитованного банком, либо требуют дополнительный залог, например, квартиры, имеющейся в собственности заемщика, а также отсутствия прописки в залоговой квартире несовершеннолетних детей.

     Сегодня на рынке ипотеки реально продолжают работать 5 ведущих федеральных банков: Сбербанк, ВТБ-24, Газпромбанк, Россельхозбанк и Банк Москвы, в совокупности выдающих до 60% от общего количества кредитов по РФ, а также еще около 15 крупных банков, среди которых Альфа-банк, Абсолют банк, Банк Жилфинанс, Городской ипотечный банк, Дельтакредит, Московский кредитный банк, ОТП Банк, Райффайзенбанк, Росбанк, Юникредитбанк. Некоторые из них – ВТБ-24, Абсолют банк, Дельтакредит, Хоум Кредит – помимо стандартного кредитования вторичного жилья реализуют программы покупки залоговой недвижимости. Начиная с середины лета 2010 года ряд банков (ВТБ-24, Дельтакредит, Московский кредитный банк) возобновили кредитование новостроек. Основными условиями получения займа являются залог имеющейся недвижимости/прав на новую квартиру, готовность дома не ниже 60%, первоначальный взнос 30-50% и положительное кредитное досье.

     Основными событиями, повлиявшими на рынок  ипотечного кредитования в 2010 году, были следующие:

1. Снижение  ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Продолжившееся  с 2009 года снижение ставки рефинансирования ЦБ РФ - 13% в начале 2009 года, до 7,75% (на ноябрь 2010), повлекло повсеместное снижение ставок по ипотечным кредитам в банках уже выдающих ипотечные кредиты и приход на рынок ипотечного кредитования новых банков. Конкуренция между банками возвратила в 2010 году рефинансирование внешних ипотечных кредитов, нецелевые кредиты под залог имеющейся недвижимости, кредиты на покупку готовой и строящейся загородной недвижимости.

2. 02 марта  2010 года Постановлением Президиума  Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации № 7171/09 – признавшее  незаконным взимание с заемщиков комиссии за ведение ссудного счета и изменение условий кредитного договора в части процентных ставок в одностороннем порядке.

20 марта  2010 года, вступили в силу изменения  в статью 29 Федерального закона  «О банках и банковской деятельности». Новые нормы запрещают банкам повышать процентные ставки по кредитам, выданным гражданам в одностороннем порядке.

     Два этих события стали дополнительными  кирпичиками в укрепление доверия  граждан к ипотечному кредитованию.

3. В  марте 2010 года были внесены поправки в статью 3 Федерального закона РФ «Об ипотечных ценных бумагах». Указанные изменения позволили банкам снизить первоначальный взнос по ипотечным кредитам до 20%. До этого момента минимальный первоначальный взнос был 30%. 4. Поддержка государством ипотечного кредитования в сегменте новостроек, позволила возобновить ипотечное кредитование на покупку строящегося жилья, сделав условия кредитования доступным и привлекательным. Во второй половине 2010 года появились специальные программы и совместные акции банков и застройщиков, в рамках которых процентная ставка 9,5-10% годовых.

     Говоря  о перспективах, надо отметить, что  и институт развития – АИЖК и  банки предполагают положительную  динамику развития ипотечного рынка. В 2011 г аналитики АИЖК не ожидают  значительного роста цен на жилье. При этом считают, что пока рано говорить и о восстановлении объемов выдачи ипотеки в реальных ценах (с учетом инфляции) до докризисного уровня. Тем не менее, спрос на ипотечные продукты восстанавливается очень медленно, что связано с несколькими факторами: 
- подрыв доверия к институту ипотечного кредитования в целом; 
- не полностью установилась уверенность граждан в своей финансовой состоятельности.

     Перспективы выхода спроса на докризисный уровень, по нашему мнению, возможен не ранее  в 2012 г. Для положительной динамики необходимо чтобы строительство  и доходы населения росли пропорционально, иначе ипотека так и останется  доступной только  для небольшого количества  российских граждан [20]. 
 
 

2.2. Проблемы и пути развития ипотечного кредитования в РФ 

     На  сегодняшний день главная проблема – это активное стимулирование спроса без достаточного обеспечения предложения, что ведет к повышению цен. Увеличение объемов рынка ипотечного кредитования, не подкрепленное ростом объемов возводимого жилья, вызывает удорожание недвижимости и сокращение потенциальной базы ипотеки. Рост цен на недвижимость девальвирует предпринимаемые банками снижение ставок и оптимизацию требований к заемщикам.

     Кардинально изменить ситуацию может только рост объема возводимого жилья. Без увеличения объемов нового строительства и  снижения административных барьеров на строительном рынке невозможно сделать  жилье доступным, иначе рост цен  будет всегда опережать платежеспособный спрос.

     Даже  при снижении процентных ставок до уровня инфляции ипотека сама по себе не в состоянии решить проблему обеспечения  граждан жильем. В связи с этим хотелось бы обратить внимание на следующие  актуальные проблемы ипотеки.

     Одна  из проблем – это неразвитость ипотеки в России по сравнению  с зарубежными странами нередко  связывают с высокими процентными  ставками, не позволяющими значительной части населения воспользоваться  программами ипотечного кредитования ввиду невысоких доходов. Ставка по ипотечным кредитам в среднем по России сегодня колеблется от 8 до 15%. (Для сравнения в США 5-6 % годовых, в Испании – 3-4 % годовых )

     В то же время следует помнить: непродуманное  и экономически не просчитанное снижение процентных ставок ниже уровня инфляции может привести не только к дополнительной эскалации роста цен на недвижимость, но и к неудачам при размещении ипотечных ценных бумаг на открытом рынке. Наибольшая доля в формировании ипотечной ставки приходится на стоимость привлеченных средств для финансирования кредитов. Кроме того, в ценообразовании учитываются операционные расходы банка, резервы на возможные потери и прибыль [15].

     Одной из проблем российской практики сделок с недвижимостью – проведение расчетов между покупателями и продавцом квартиры только после завершения государственной регистрации сделки. Это связано, прежде всего, с риском одностороннего отзыва документов сторонами сделки из органов государственной регистрации. Длительность процесса государственной регистрации сделки приводит к следующему: