Понятие ипотеки. Анализ опыта внедрения ипотеки в жилищном секторе в РФ

     Вторичный рынок ипотечных кредитов – сегмент ипотечного рынка, на котором осуществляется формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет «трансформации прав» по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке в обезличенные инструменты и размещение их среди широкого круга долгосрочных инвесторов. Таким образом, вторичный рынок выступает в качестве связующего звена между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая потребность последних в рефинансировании ипотечных кредитов.

     Вторичный рынок ипотечных кредитов возникает в результате секьюритизации ипотечных активов. Секьюритизация – тенденция возрастания роли ценных бумаг и инструментов на их основе; привлечение финансовых средств путем выпуска долговых ценных бумаг вместо получения банковских ссуд. Секьюритизации подвергаются долговые обязательства, возникшие в результате кредитных операций и сформированные в портфелях коммерческих банков и других кредитно-финансовых институтов. Предметом секьюритизации являются ссуды, сгруппированные в однородные портфели и, соответственно, обладающие стандартными характеристиками в части размеров, сроков погашения, категории качества, уровня процентных ставок. Секьюритизация долга может представлять сложную финансовую комбинацию с участием различных финансовых институтов и использованием инструментов денежно-кредитного рынка.

     Схема секьюритизации включает ряд этапов.

1. Выдача первичным кредиторам(обычно банком) ипотечных кредитов.
2. Классификация выданных ссуд в портфели однородных кредитов (формируются пулы закладных).
3. Продажа первичным кредитором сформированного пула закладных финансовой компании.
4. Получение рейтинга выпуска со стороны признанных рейтинговых агентств для обеспечения достаточной ликвидности долговых обязательств [18].

     В качестве отдельных участников механизма секьюритизации могут выступать страховые организации(страхование рисков), инвестиционные компании (выполнение функций по управлению активами), государственные органы, выступающие в роли гарантов, и др. 
 

     1.3. Оценка рисков при ипотечном кредитовании 

     Кредитный риск – опасность возникновения у кредитной организации убытков вследствие неисполнения, несвоевременного либо неполного исполнения должников финансовых обязательств в соответствии с условиями договора [6].

     Основные факторы, определяющие кредитный риск при ипотечном кредитовании те же, что и по прочим ссудам, а именно кредитоспособность заемщика, оцениваемая на основе анализа его финансового состояния и кредитной истории. Помимо этого в обязательном порядке оценивается бизнес-план заемщика на предмет анализа его денежных потоков и окупаемости затрат. В случае проектного финансирования оценивается эффективность инвестиционного проекта. Одновременно в связи с наличием дополнительного обеспечения в виде залога недвижимого имущества имеет место дополнительное страхование кредитора от риска невозврата кредитных средств за счет возможности обращения взыскания на заложенное имущество в случае нарушения заемщиком условий кредитного договора.

     Ссуды классифицируются по пяти категориям качества в зависимости от оценки финансового состояния заемщика и обслуживания долга. Классификация кредита определяет расчетный резерв на возможные потери по ссудной задолженности:

• по первой категории качества – 0% от размера залога
• по второй – 1- 20%
• по третьей – 21 – 50%
• по четвертой – 51-100%
• по пятой – 100%

     Расчетный размер резерва может быть уменьшен в случае, если в качестве обеспечения выступает залог недвижимости. При этом должно быть соблюдено несколько требований:

• ликвидность предмета залога;
• надлежащее юридическое оформление предмета залога;
• страхование предмета залога в пользу кредитной организации в страховой компании [11].

     Недвижимость, выступающая в качестве предмета залога, подлежит оценке независимым лицензированным оценщиком.

     Оценка кредитного риска по ипотечным жилищным кредитам, как правило, включает два этапа. Кредитор производит ускоренную оценку соответствия заемщика положениям кредитной политики банка ( на основе анкеты установленной формы). На основе представленной и подтвержденной информации банк определяет максимальный размер кредита и категорию качества ссуды, а также размер резерва на возможные потери.

     Схематично максимальный размер кредита исходя из уровня доходов заемщика определяется следующим образом:

                                                 Р1=Д х R x t,                                               (1)

   где Р1 - максимальный размер кредита исходя из уровня доходов заемщика

   Д – среднемесячный доход заемщика за период оценки, за исключением всех обязательных платежей

   R – понижающий коэффициент, отражающий ежемесячную нагрузку заемщика по погашению кредита (0,5 – 0,6)

   t – срок кредитования, мес.

     Максимальный размер кредита исходя из стоимости обеспечения кредита определяется следующим образом:

                                                    Р2 = З х k,                                                (2)

   Р2 - максимальный размер кредита исходя из стоимости обеспечения кредита

   З – залоговая стоимость недвижимости, определенная с учетом ее текущей рыночной стоимости и ликвидности

   k – понижающий коэффициент, отражающий ожидания в части динамики рыночной стоимости недвижимости и уровень расходов, возникающих при обращении взыскания на предмет залога [9].

     В качестве факторов риска, которые в обязательном порядке принимаются банком во внимание при принятии решения кредитовании, можно выделить следующие:

• отсутствие стабильности в занятости – частую смену места работы;
• подтвержденная заработная плата заемщика превышает среднерыночный уровень по данной специальности;
• неблагоприятную кредитную историю заемщика;
• сомнения банка в части ликвидности залога;
• возраст заемщика;
• отсутствие иных активов заемщика, отсутствие накоплений.

     В качестве существенного снижения рисков при ипотечном жилищном кредитовании  коммерческий  банк выдвигает заемщику требование обязательного страхования в пользу банка:

• жизни и потери трудоспособности заемщика;
• риска утраты или повреждения объекта залога;
• риска утраты права собственности на объект залога (титула собственности)

     Риск  потери ликвидности – вероятность потерь, которая возникает в результате неспособности банка своевременно выполнить без финансовых потерь свои обязательства перед вкладчиками и прочими кредиторами, а также финансировать активные операции в соответствии с общей стратегией развития банка.

     Риск  ликвидности может иметь для  коммерческого банка существенное значение в том случае, если доля ипотечных (долгосрочных) кредитов существенна  в ссудном портфеле и если банк не имеет адекватных по срокам и  стоимости источников фондирования. Существенно снижает риск потери ликвидности для банков развитая система рефинансирования ипотечных кредитов, именно поэтому данная проблема чрезвычайна актуальна для России в условиях, когда развитие жилищной ипотеки является государственной программой.

     Процентный риск – вероятность финансовых потерь в результате изменения во времени уровня процентных ставок. Влияние данного вида риска отражается на уровне получаемых банком доходов, величине расходов и на стоимости его активов, обязательств и внебалансовых статей. Процентный риск может иметь место в том случае, если заемщикам предоставлено право досрочного погашения кредита, ходя обычно кредитным договором устанавливаются мораторий на досрочное погашение кредита в течение определенного периода времени. Для кредитора досрочное погашение ипотечного кредита будет означать, что он получит денежные средства, которые необходимо реинвестировать в условиях, когда структура привлеченных ресурсов не изменяется. Риск для кредитора состоит в следующем:

• заранее не известно, в какой момент времени будет осуществлено досрочное погашение кредита;
• рыночная процентная ставка в момент погашения может снизиться, и реинвестирование будет осуществляться по низким ставкам, что приведет к уменьшению процентной маржи.

     Кредитор  старается минимизировать процентный риск, анализируя статистику погашения ипотечных кредитов и применяя, соответственно, наиболее эффективную схему фондирования ипотечного портфеля. Кроме того, банк может установить обязательное уведомление со стороны заемщика о планируемом погашении кредита [8]. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ОПЫТА ВНЕДРЕНИЯ ИПОТЕКИ В ЖИЛИЩНОМ СЕКТОРЕ В РФ 

                        2.1. Анализ рынка ипотечного кредитования в РФ 
 

     Мировой экономический кризис неблагоприятно отразился на ипотеке в России. Количество выданных населению кредитов фактически откатилось к уровню 2004 года.

     Подавляющее большинство отечественных банков ужесточили требования к заемщикам  и подняли процентные ставки по кредитам. Например, некоторые банки установили дополнительное увеличение процентов по кредиту для заемщиков с особым риском. К их числу относят лиц с «серыми» доходами и предпринимателей.

     Также в современном ипотечном кредитовании наметилась тенденция - банки отказывают в выдаче кредитов на покупку объектов первичного рынка жилья (строящихся домов). А многие банки вообще отказываются от ипотечного кредитования и занимаются привлечением денежных средств, всячески рекламируя вклады.

     На  рынке ипотечного жилищного кредитования в III квартале 2009 года отмечено постепенное увеличение количества выдаваемых банками ипотечных жилищных кредитов. По данным ЦБ РФ в июле в России было выдано 10717 кредитов, что на 16,2% больше, чем в июне. В августе относительно июля количество выданных кредитов увеличилось на 26% больше - 13529 кредитов.

     Объем ипотечных жилищных кредитов, предоставленных  физическим лицам, вырос в течение  третьего квартала 2009г. в рублях в 1,7 раза, в валюте - в 1,6 раза, но по сравнению  с третьим кварталом 2008 года их объем  снизился в 5 и 13,5 раза соответственно (табл. 1). Об этом свидетельствуют данные Банка России по рынку жилищного кредитования. 

Таблица 1

Сравнение объемов ипотечных жилищных кредитов на 2008-2009 гг.

Денежная единица III квартал 2008г III квартал 2009г рубли, РФ 1,7 8,5 валюта, доллары США 1,6 21,6

 

     Объем ипотечных кредитов, выданных в России в январе-сентябре 2010г., в 2,6 раза превысил показатель за аналогичный период 2009г. Об этом свидетельствует краткая  справка по рынку ипотечного жилищного  кредитования (ИЖК), подготовленная аналитическим центом Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) на основе данных Банка России на 1 октября 2010г. Всего за этот период было выдано 187 тыс. 300 ипотечных кредитов на общую сумму 234,2 млрд. руб. При этом за сентябрь 2010г., по данным ЦБ РФ, было предоставлено 28 тыс. 372 ипотечных кредита на общую сумму 35,9 млрд. руб. [14]. 

     Динамика выдачи ипотечных кредитов в РФ в текущем году свидетельствует о том, что этот сегмент рынка кредитования находится в фазе уверенного восстановительного роста.

     Объем рублевых жилищных кредитов составил на 1 октября 2009 года 104,3 млрд. рублей, сократившись за год в 5,1 раза, но увеличившись в 1,6 раза в течение третьего квартала. В иностранной валюте жилищных кредитов было выдано на 7,2 млрд. рублей, в течение третьего квартала их объем вырос в 1,5 раза, но за истекший год сократился в 11,1 раза. 
Всего банки на 1 октября предоставили 106,642 тыс. рублевых жилищных кредитов и 1,322 тыс. - валютных, на 1 июля - 60,157 тыс. и 775 соответственно. Средневзвешенная ставка по рублевым кредитам, выданным с начала года, в течение квартала не изменилась и составила 14,8%, по валютным - снизилась до 13,5% с 13,8% годовых.